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商品房預(yù)售合同爭議實(shí)務(wù)解析

2018年第08期    作者:文│馮兢    閱讀 10,588 次

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，我國的房地產(chǎn)訴訟和非訟業(yè)務(wù)占據(jù)了法律服務(wù)行業(yè)市場中的巨大份額。本文擬從商品房預(yù)售合同中的幾項(xiàng)常見爭議入手進(jìn)行分析論證，以期對(duì)從事相關(guān)領(lǐng)域的法律工作者和購房人在實(shí)務(wù)中有所助益。

一、交易價(jià)款

與交易價(jià)款有關(guān)的合同內(nèi)容無論對(duì)開發(fā)商還是購房人而言，都是極為重要的合同條款。購房價(jià)款支付方式、支付期限、支付比例等均會(huì)對(duì)合同的后續(xù)履行產(chǎn)生影響。此外，交易價(jià)款又是受到政府調(diào)控最多的部分之一，如何應(yīng)對(duì)政府調(diào)控所帶來的影響也是諸多開發(fā)商研究的一大課題。

（一）通過第三方收費(fèi)

如前所述，預(yù)售商品房的預(yù)售價(jià)格受到政府干預(yù)措施的影響較大。部分城市甚至無法越過備案價(jià)格之外辦理預(yù)售合同的網(wǎng)簽手續(xù)。實(shí)踐中，許多開發(fā)商會(huì)通過與第三方合作等方式，由第三方提供居間費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、購房優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)等服務(wù)形式來收取一定費(fèi)用。在這種模式下，費(fèi)用并不由開發(fā)商直接收取，而是由第三方（如中介公司、團(tuán)購公司）等收取并開具相應(yīng)發(fā)票。開發(fā)商與此類第三方之間往往存在合作關(guān)系，并可能向第三方收取相關(guān)費(fèi)用。在形式上，購房人除了簽訂預(yù)售/銷售合同之外，還需和中介公司、團(tuán)購公司簽訂居間合同、團(tuán)購合同等，作為支付相應(yīng)費(fèi)用的依據(jù)。

如購房人或開發(fā)商在履行預(yù)售合同的過程中發(fā)生嚴(yán)重違約，開發(fā)商或購房人有權(quán)根據(jù)預(yù)售合同的約定主張解除合同并追究相應(yīng)的違約責(zé)任。但對(duì)于團(tuán)購費(fèi)或者居間費(fèi)，因簽約及收款主體均不是開發(fā)商，購房人很難要求開發(fā)商予以返還。而如果購房人單獨(dú)起訴第三方或?qū)⒌谌阶鳛楣餐桓?，法院也將依?jù)居間合同或團(tuán)購合同的約定條款來判斷是否達(dá)到了退款條件。一般而言，居間合同或團(tuán)購合同均是以簽訂預(yù)售合同作為合作成功的標(biāo)志，在簽訂預(yù)售合同之后發(fā)生的退款行為并不必然導(dǎo)致退還居間、團(tuán)購等費(fèi)用，由此便會(huì)產(chǎn)生購房人在合同解除后（尤其在因開發(fā)商過錯(cuò)而導(dǎo)致的解除）無法收回已付的居間費(fèi)或團(tuán)購費(fèi)的不利損失。

需要開發(fā)商注意的是，此類行為本身存在規(guī)避政策限制的“擦邊球”性質(zhì)，尤其在地方政府嚴(yán)控商品房備案價(jià)及超備案價(jià)預(yù)售的政策形勢下，第三方通過司法途徑主張可能會(huì)使開發(fā)商引火燒身。

（二）貸款付款期限條款

面對(duì)目前房地產(chǎn)市場動(dòng)輒千萬的總價(jià)款，一般家庭實(shí)難承擔(dān)全款購房的巨大經(jīng)濟(jì)壓力，由此貸款條款就成為了商品房預(yù)售/銷售合同中十分重要的部分。然而，無論是開發(fā)商還是購房人對(duì)此類條款的重視程度都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

開發(fā)商因其具有提供條款文本的先天優(yōu)勢，以及目前我國房地產(chǎn)賣方市場的現(xiàn)狀，導(dǎo)致了開發(fā)商往往會(huì)優(yōu)先設(shè)定一個(gè)貸款到賬的期限，并且不允許購房人進(jìn)行修改。

從目前國內(nèi)各大開發(fā)商使用比較多的條款來看，其往往會(huì)約定一個(gè)固定的貸款付款期限，要求購房人在該期限內(nèi)支付貸款。如果逾期不付，則由購房人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任；超過一定期限后，開發(fā)商甚至有權(quán)解除預(yù)售/銷售合同。此外，開發(fā)商還會(huì)設(shè)定一個(gè)逾期貸款未付條款，限定購房人有責(zé)任以自有資金替代履行。

針對(duì)此類條款發(fā)生的爭議，購房人往往會(huì)通過三個(gè)角度進(jìn)行抗辯：(1)約定期限短于銀行通常的放款期限，因此該條款客觀上履行不能；(2)開發(fā)商提供的付款期限屬于格式條款，事先未與購房人進(jìn)行協(xié)商，且約定時(shí)間過短，損害了購房人的權(quán)益。

筆者認(rèn)為，第一個(gè)抗辯角度需要與合同的其他條款相銜接來分析。譬如合同條款如果將房屋的過戶期限約定在付款期限之后的，則顯然違背了貸款銀行先過戶取得他證后再發(fā)放貸款的交易慣例，此時(shí)主張客觀履行不能具有一定的可行性。但如果僅單純討論放款期限是否合理，對(duì)購房人而言存在較大的舉證困難。因?yàn)槲覈y行的放貸速度受到多種因素的制約，例如放貸當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策松緊程度、貸款銀行自身資金是否充裕、購房人與開發(fā)商是否積極辦理審稅和過戶手續(xù)等，所以實(shí)踐中購房人很難舉證證明其貸款銀行不能在開發(fā)商約定的付款期限內(nèi)放款。第二個(gè)格式條款的抗辯也非常多見，但如嚴(yán)格套用合同法對(duì)于格式條款的規(guī)定，就會(huì)發(fā)現(xiàn)該類條款只對(duì)付款期限進(jìn)行了約定，很難認(rèn)為是剝奪了購房人的合法權(quán)益。再者，購房人也較難舉證證明開發(fā)商拒絕與其協(xié)商放款期限的約定，大部分只能在事后通過錄音等方式來盡量還原簽約當(dāng)時(shí)的場景。

二、大產(chǎn)證逾期辦理

所謂的“大產(chǎn)證”指的是辦理完畢預(yù)售商品房所在整棟房屋的初始登記后，而取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得大產(chǎn)證是辦理“小產(chǎn)證”的前提。我國法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在多久時(shí)限內(nèi)辦理大產(chǎn)證并無明確的規(guī)定。因此，預(yù)售合同雙方在預(yù)售合同中對(duì)大產(chǎn)證的辦理如何約定，對(duì)可能發(fā)生的潛在爭議起到了較大的影響。一般而言，雙方會(huì)在預(yù)售合同中對(duì)首次登記的具體時(shí)間進(jìn)行明確約定，如約定一個(gè)固定日期或以某個(gè)時(shí)點(diǎn)為起計(jì)算約定辦理的期限，但對(duì)于開發(fā)商遲延取得產(chǎn)證的違約責(zé)任一般不做明確的約定。以《上海市商品房預(yù)售合同》（示范文本）為例，其將大產(chǎn)證的辦理期限約定在第10條的交付條件第2種選項(xiàng)之中，“甲方承諾在__年__月__日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同。”實(shí)踐中，開發(fā)商一般會(huì)選擇通過補(bǔ)充協(xié)議的方式與購房人就大產(chǎn)證的辦理進(jìn)行特別約定。

筆者認(rèn)為，大產(chǎn)證的取得對(duì)購房人而言并無直接的利害關(guān)系但也并非毫無關(guān)聯(lián)。首先，大產(chǎn)證將會(huì)影響房屋的交付。許多開發(fā)商會(huì)將大產(chǎn)證的辦理作為房屋交付的前提，如發(fā)生延期，購房人可通過延期交房的約定追究違約責(zé)任。其次，大產(chǎn)證將會(huì)影響小產(chǎn)證的辦理。如前所述，大產(chǎn)證是小產(chǎn)證辦理的前提，如果開發(fā)商始終無法辦理大產(chǎn)證并交付房屋，也可能導(dǎo)致小產(chǎn)證辦理的延遲。同樣，購房人可通過有關(guān)延期辦理小產(chǎn)證的約定追究違約責(zé)任。這里需要注意的是，《商品房買賣合同司解》第18條規(guī)定的購房人未能取得房屋權(quán)屬證書而產(chǎn)生的違約責(zé)任，指的是辦理小產(chǎn)證逾期的情形，并不能直接套用在大產(chǎn)證的辦理上。

對(duì)于大產(chǎn)證延期辦理的直接違約責(zé)任問題，上海市高級(jí)法院發(fā)布的《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》值得借鑒：“七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書（以下簡稱“大產(chǎn)證”），房屋買受人（以下簡稱“小業(yè)主”）可否比照《商品房買賣合同司解》第18條規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。該條規(guī)定主要針對(duì)由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時(shí)，開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系，與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的，購房人據(jù)此要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照《商品房買賣合同司解》的規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但購房合同對(duì)此有特別約定的除外。”

三、交房

房屋交付同樣是商品房預(yù)售/銷售合同履行過程中所必不可少的一環(huán)，因其涉及開發(fā)商作為產(chǎn)品提供方向購房人交付產(chǎn)品實(shí)物，并由購房人對(duì)其質(zhì)量等要素進(jìn)行檢驗(yàn)，是至關(guān)重要的一個(gè)部分。

（一）因質(zhì)量問題引發(fā)的爭議

實(shí)踐中，筆者經(jīng)常遇到購房人在交付房屋之日便對(duì)房屋所存在的各類問題，尤其是精裝修房屋交房所存在的裝修問題，進(jìn)行取證、固定，要求開發(fā)商整改，同時(shí)，以房屋存在質(zhì)量問題為由，拒絕接受房屋。

對(duì)此問題，筆者認(rèn)為：首先，房屋竣工驗(yàn)收合格是進(jìn)行交付的前提，如開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收報(bào)告便交付房屋的，該交付行為并不產(chǎn)生效力。其次，竣工驗(yàn)收合格并不代表房屋不存在質(zhì)量問題，但對(duì)于質(zhì)量問題應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)分，如房屋存在主體結(jié)構(gòu)問題，導(dǎo)致房屋不能使用，購房人可拒絕接收房屋并向開發(fā)商主張損失賠償；如房屋存在非主體結(jié)構(gòu)的問題但明顯影響使用的，購房人仍然有權(quán)拒絕接收房屋并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；而如果房屋雖存在質(zhì)量問題，但并不影響正常使用或僅對(duì)正常使用產(chǎn)生細(xì)微影響的，購房人并不能以此為由拒絕交付房屋。

而在對(duì)于質(zhì)量問題嚴(yán)重程度的判斷上，除主體結(jié)構(gòu)問題需經(jīng)檢驗(yàn)鑒定方可得出結(jié)論外，很大程度上將取決于法官的主觀判斷和雙方的舉證能力。

（二）因未付清房價(jià)款或違約金引發(fā)的爭議

實(shí)踐中，因購房人未付清房款（尤其是違約金），導(dǎo)致開發(fā)商拒絕交付房屋的爭議也經(jīng)常發(fā)生。

從預(yù)售合同內(nèi)容來看，未付清購房款而拒絕交付房屋應(yīng)屬開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)利，實(shí)踐中爭議也較少。但如購房人未付清違約金而導(dǎo)致開發(fā)商拒絕交付房屋的，則存在著多種解讀。

就支持開發(fā)商有權(quán)拒絕交付房屋的觀點(diǎn)而言，其主要依據(jù)預(yù)售合同中有關(guān)未付清違約金開發(fā)商有權(quán)拒絕交房的約定展開論述，以當(dāng)事人意思自治為出發(fā)點(diǎn)。需要注意的是，如預(yù)售合同中并不存在開發(fā)商有權(quán)在購房人未付清違約金的情況下拒絕交付房屋的約定，則開發(fā)商將缺乏拒絕交付房屋的依據(jù)。

而否認(rèn)開發(fā)商有權(quán)拒絕交付房屋的觀點(diǎn)，則更多的從拒絕交房條款屬于格式條款且加重購房人的責(zé)任，排除了購房人的義務(wù)角度分析認(rèn)為該條款無效。

對(duì)此問題，筆者認(rèn)為，開發(fā)商在擬定預(yù)售合同相關(guān)條款時(shí)應(yīng)予以注意依照《合同法》第39條的規(guī)定履行提示說明義務(wù)，以免被法院認(rèn)定為未盡合理方式提醒購房人注意免除或者限制其責(zé)任的條款。

但從另一方面來講，格式條款并非當(dāng)然無效，其還需要滿足免除開發(fā)商責(zé)任、加重購房人責(zé)任或排除購房人主要權(quán)利的條件。而就此處所討論的問題來看，如購房人正常履行合同不發(fā)生逾期付款的情況下，并不會(huì)發(fā)生免除開發(fā)商交房義務(wù)或者加重購房人責(zé)任的情形。

四、解除及違約

（一）解除權(quán)行使期限的限制

合同解除權(quán)的行使應(yīng)受到合理期限的限制，這一規(guī)則早已在《合同法》第95條中便已確立。但對(duì)于解除的“合理期限”卻無明確的規(guī)定，此問題在商品房買賣合同領(lǐng)域值得關(guān)注，因此在《商品房買賣合同司解》的第15條中，明確了“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”的限制。

需要說明的是，上述規(guī)則的運(yùn)用存在一定的限制，如在適用情形上，司法解釋只規(guī)定了逾期交房和逾期付款兩種情形，而實(shí)際上預(yù)售合同中所約定的解除權(quán)情形遠(yuǎn)多于這兩種，如發(fā)生除上述兩種情形之外的解約，是否適用司法解釋第15條規(guī)定的“合理期限”，不無疑問。因此，預(yù)售合同中往往會(huì)由開發(fā)商專門設(shè)置統(tǒng)一的解約權(quán)行使期限條款。當(dāng)然，此類條款往往是一柄雙刃劍，尤其在開發(fā)商對(duì)合同履行管理和銜接不到位時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致自身的解除權(quán)行使期限屆滿而無法有效解除合同。這一情況又引申出了另一個(gè)重要而又極具爭議的問題：如開發(fā)商行使約定的合同解除權(quán)超過了合理期限時(shí)，能否再依據(jù)法定解除權(quán)來行使解約權(quán)利，不無疑問。

舉例而言，購房人逾期支付購房款超過合同約定期限而使得開發(fā)商享有解除權(quán)，但開發(fā)商在預(yù)售合同中特別約定的60日解除權(quán)行使期限內(nèi)并未行使該權(quán)利。此后，開發(fā)商再次通過發(fā)函催告的形式，要求購房人在合理期限內(nèi)支付剩余購房款，購房人未予回應(yīng)。開發(fā)商最終依據(jù)《合同法》第94條第1款第3項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”的規(guī)定主張行使法定解除權(quán)，能否得到法院支持，存在較大的爭議。

筆者認(rèn)為，從理論角度而言，法定解除權(quán)與約定解除權(quán)本身即各不相同，互不排斥。在上列案例中，約定解除權(quán)行使期限過期并不應(yīng)當(dāng)影響法定解除權(quán)的行使。因此，購房人在經(jīng)催告后仍然不支付購房款的情況下，應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商行使法定解除權(quán)。約定解除權(quán)行使期間的屆滿不能成為阻卻法定解除權(quán)行使的合法正當(dāng)事由。當(dāng)然，此時(shí)的解除權(quán)是新產(chǎn)生的，同樣受到解除權(quán)行使期限的限制，只是該期限應(yīng)針對(duì)法定解除權(quán)來計(jì)算。

從實(shí)務(wù)角度而言，此類案例中發(fā)生上述情形的原因往往是購房人無力繼續(xù)支付購房款，合同實(shí)際上也難以再繼續(xù)履行。此時(shí)如不允許開發(fā)商行使解除權(quán)，將導(dǎo)致出現(xiàn)司法僵局。購房人已付款項(xiàng)難以收回，開發(fā)商的房屋也將處于空置狀態(tài)無法收回或利用，這種結(jié)果顯然難以取得較好的社會(huì)效果。

（二）限購及貸款政策變化

近幾年來我國各地如火如荼地實(shí)施各類限購限貸政策對(duì)商品預(yù)售合同的法律適用領(lǐng)域頗有影響。以上海為例，其在示范文本中加入了“特別告知”，約定如購房人未如實(shí)提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r，應(yīng)承擔(dān)由此引起的“不予辦理房地產(chǎn)登記”等一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

在合同法的語境下，限購和限貸所涉及的實(shí)際是兩種法律制度。首先，作為地方政策，被限購的購房人簽訂的預(yù)售合同不會(huì)因違反此類政策而無效，而應(yīng)從“履行不能”的角度來考慮合同解除的相應(yīng)后果。而限貸則應(yīng)從“情勢變更”這一制度上來進(jìn)行探討。

有關(guān)履行不能的問題，無論是訂立預(yù)售合同之前已屬限購，還是預(yù)售合同訂立后至實(shí)際履行之前發(fā)生限購，均構(gòu)成客觀履行不能。任何一方當(dāng)事人均有權(quán)解除預(yù)售合同，所不同的只是購房人是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。針對(duì)此類爭議，最高人民法院在《第八次全國法院民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中有所涉及“房屋買賣合同簽訂后，由于‘限購’等政策實(shí)施導(dǎo)致當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記的，買受人請求解除合同并要求出賣人返還購房款或定金的，予以支持。”由此可見，合同訂立后發(fā)生限購此類履行不能情形的，應(yīng)認(rèn)為是不可歸責(zé)于雙方的原因，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)收取的合同款項(xiàng)。而針對(duì)購房前已經(jīng)明知或應(yīng)知自己限購而簽訂協(xié)議的，則應(yīng)由購房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

實(shí)踐中，還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)的問題為開發(fā)商的銷售人員為提高業(yè)績，承諾補(bǔ)繳社?；蛟试S變更購房人等方式促使不具備購房條件的購房人簽訂預(yù)售合同或相關(guān)的預(yù)約協(xié)議。

筆者認(rèn)為，就購房人角度而言，銷售人員的此種“承諾”一般均通過口頭方式表達(dá)，難以取得有效的證據(jù)加以佐證。但如確有證據(jù)證明開發(fā)商做出過此類承諾而無法兌現(xiàn)的，預(yù)售合同也同樣因履行不能而應(yīng)解除，購房人所付款項(xiàng)亦應(yīng)退還。唯開發(fā)商是否應(yīng)根據(jù)《合同法》第42條之規(guī)定承擔(dān)締約過失責(zé)任，值得探討。筆者認(rèn)為此時(shí)存在一定的主張開發(fā)商賠償購房人信賴?yán)娴目臻g，只是此類信賴?yán)婵赡芪⒑跗湮ⅰ?span>

另一個(gè)容易發(fā)生的問題則是購房人因貸款政策變化（主要是首付比例的增加）而主張解除合同的情形。此類情形的前提應(yīng)當(dāng)限制在預(yù)售合同簽訂之后，因如預(yù)售合同簽訂前就已經(jīng)產(chǎn)生的政策變化，并非情勢變更范疇，應(yīng)由購房人自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)商品房預(yù)售合同貸款政策變化的問題，上海市高級(jí)法院認(rèn)為在《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》中已有相關(guān)規(guī)定，原則上不認(rèn)定貸款政策變化為情勢變更而允許解除合同，但設(shè)有例外。而最高人民法院在《第八次全國法院民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中也規(guī)定：“當(dāng)事人約定以按揭貸款方式付款，買受人以政策變化導(dǎo)致不能辦理按揭貸款為由，請求解除合同并要求出賣人返還購房款或定金的，應(yīng)對(duì)買受人所持上述理由的真實(shí)性予以審查。”

五、結(jié)語

針對(duì)商品房預(yù)售合同中涉及許多法律規(guī)則和問題的研究，筆者在長期的房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)過程中對(duì)此頗有興趣。本文僅是筆者在諸多問題中對(duì)于一些自身較有興趣的問題進(jìn)行羅列和探討，實(shí)踐中還有更多的問題值得去發(fā)現(xiàn)和研究，也望以此文拋磚引玉，引發(fā)大家對(duì)于商品房預(yù)售合同糾紛和商品房買賣合同糾紛中相關(guān)問題更多的探討和研究。

 

馮兢

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所合伙人。

業(yè)務(wù)方向：為房地產(chǎn)行業(yè)的非訴和訴訟業(yè)務(wù)、公司并購籌資重組等非訴業(yè)務(wù)。