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爛尾樓項目中已預售房屋處置的法律問題解析

2025年第01期    作者:盧蓉蓉    閱讀 488 次

爛尾項目往往因為資金鏈斷裂、法律糾紛、規(guī)劃調(diào)整等多種原因而停滯不前。尤為棘手的是，很多項目中已有部分房屋與購房者簽訂了預售合同，該些預售合同后續(xù)如何處理將給收購方造成極大障礙。在此情境下，若收購方希望重新啟動并重新開發(fā)該項目，首先必須面對的一個重大障礙便是如何處理這些已簽訂的預售合同。既不能單方面隨意解除該些已生效的合同，但若不解除該些預售合同，將難以對項目進行整體規(guī)劃和處置。因此，對于收購爛尾項目的企業(yè)而言，如何在尊重合同精神、保護購房者權益的同時，妥善解決已預售房屋的問題，成為其能否成功重啟項目并規(guī)避巨大風險的關鍵。

一、爛尾樓項目中已預售房屋的處置現(xiàn)狀

（一）商品房預售制度

商品房預售制度起源于香港，于20世紀90年代初被引入內(nèi)地，旨在通過預售方式提前回籠資金，緩解開發(fā)商的資金壓力，促進房地產(chǎn)項目的快速開發(fā)與市場供應。同時，這一制度也為購房者提供了更多選擇，使他們能夠更早地鎖定心儀的房源，并根據(jù)自身經(jīng)濟狀況選擇合適的付款方式。

在簽訂商品房預售合同后，需要在行政機關辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，同時，根據(jù)協(xié)議約定，也可以向登記機構申請預告登記。預告登記制度旨在不動產(chǎn)（如房屋）交易過程中，特別是當買賣雙方已達成協(xié)議但未辦理物權變更登記時，為買方提供的一種法律保障手段。此制度允許買方（債權人）向登記機關申請登記，以預防賣方（債務人）在未完成交易前對該不動產(chǎn)進行二次處置，如再次出售或抵押，從而確保買方未來能夠順利實現(xiàn)其物權。這一舉措有效限制了開發(fā)商將已售房屋重復銷售或抵押的行為，為購房者提供了一層額外的法律保障。重要的是，預告登記并不直接賦予購房者房屋的所有權，而是為其未來取得物權設立了法律上的“預告”和“擔保”效果，即具備了物權公示的效力。

（二）爛尾樓項目中已預售房屋的處置現(xiàn)狀

首先，對于收購方來說，在消費者所購買的樓房項目爛尾后，部分項目被收購，但仍有諸多項目在收購方接手后仍處于爛尾的狀態(tài)，其中最重要的原因之一就是該項目中已預售的房屋未得到有效處置。

其次，對于購房者來說，其在預售合同簽訂后一般采用一次性付款、分期付款、按揭貸款等方式付款。若房屋面臨爛尾，房屋爛尾后，購房者會陷入多方面的僵局，購房者支付的購房款和按揭貸款等未能得到應有的房產(chǎn)回報。在樓盤爛尾期間，購房者仍需持續(xù)支付貸款，并可能因無法入住而額外支付租房費用，造成雙重經(jīng)濟壓力。

收購爛尾樓后，若預售房屋無法得到及時且妥善地處置，這一問題對于爛尾樓收購方及已簽訂預售合同的購房者而言，都是貽害無窮的。這一困境不僅深刻影響著雙方的經(jīng)濟利益與權益保障，更對整個房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展構成了潛在威脅，且實務操作中的諸多法律問題更是存在較大爭議。

二、爛尾樓項目中已預售房屋可能存在的法律問題解析

（一）購房者物權期待權及優(yōu)先受償權問題

1.購房者物權期待權

未建成的爛尾樓中已簽訂預售合同的房屋所有權屬于原開發(fā)商，但是購房者在簽訂預售合同并滿足相應條件后，雖未立即取得房屋所有權，但已對未來取得該物權產(chǎn)生合理期待的權利，在法理上這種權利也就是物權期待權。深化對購房者物權期待權性質(zhì)的探討，我們不難發(fā)現(xiàn)，其特殊性及核心價值在于其所蘊含的優(yōu)先權屬性，這一特性與物權的本質(zhì)——排他性緊密相連，是物權區(qū)別于債權的關鍵所在。相較于債權所體現(xiàn)的平等性原則，即所有債權在權利地位上無高低之分，物權期待權中的優(yōu)先權賦予了特定權利人在特定條件下的優(yōu)先受償或優(yōu)先取得標的物的權利，這恰恰是物權固有效力的體現(xiàn)。

我國學界圍繞物權期待權，基于物債二分原則，主要有兩派觀點：債權物權化說與準物權說。前者視其為債權特例，享有物權優(yōu)先權，雖合司法實踐，但可能動搖法律穩(wěn)定性與信賴保護。后者則認為其為債權與物權間的中間權利，尤其在商品房預售中，鑒于購房者弱勢及風險高，應賦予其準物權地位以保護權益。然而，物權公示原則要求登記，而此期待權不依賴登記，導致其物權性質(zhì)存疑?？傊?，兩說各有優(yōu)劣，爭議持續(xù)。

筆者傾向于將購房者物權期待權置于物權范疇之內(nèi)，從法律邏輯和制度設計的角度而言，將購房者物權期待權置于物權范疇之內(nèi)，不僅能夠更為精準地揭示其權利本質(zhì)的特殊性，還進一步強化了法律對購房者這一弱勢群體的保護力度。

2.商品房消費者的優(yōu)先受償權

商品房消費者的優(yōu)先受償權，體現(xiàn)了法律對商品房消費者權益的保護，將商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。這一權利，根植于購房合同所衍生的請求權之中，其核心在于賦予購房者在眾多債權人中獨特的優(yōu)先地位，以期在債務人財產(chǎn)不足以清償全部債務時，購房者的債權能夠優(yōu)先得到實現(xiàn)。這一制度安排，不僅是對傳統(tǒng)債權平等原則的一種審慎突破，更是法律在維護公共利益、保障民眾基本居住權益與促進經(jīng)濟秩序穩(wěn)定之間作出的平衡。

購房人優(yōu)先受償權，但其本質(zhì)仍屬于債權范疇，是對特定債權人在特定條件下的特殊保護。這種保護并未改變債權的基本屬性，而是通過法律強制力的介入，為購房人的債權設置了一個優(yōu)先于其他債權的清償順位，既保留了債權體系的整體框架，又通過局部調(diào)整實現(xiàn)了對特定權益的優(yōu)先保障。購房人優(yōu)先受償權并非孤例。無論是古羅馬法中的稅收優(yōu)先權，還是我國《民法典》中的建設工程價款優(yōu)先受償權，抑或《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）中的商品房消費者優(yōu)先受償權都體現(xiàn)了法律在特定情況下對債權平等性的合理突破。這些制度共同構成了債權體系中的“安全閥”，確保在特定條件下，某些重要的、需要優(yōu)先保護的債權能夠得到及時、有效地實現(xiàn)。

3.購房者物權期待權及優(yōu)先受償權認定存在的問題

通過分析我們不難發(fā)現(xiàn)，在購房者遭遇所購房產(chǎn)項目爛尾這一復雜情境下，其訴求往往聚焦于兩個核心方向：一是力求通過法律途徑確認并取得房屋的所有權，這背后主要依托的是購房者作為未來潛在所有權人所享有的物權期待權；二是要求開發(fā)商返還已支付的購房款項及相應利息，這一訴求則植根于購房者作為債權人的身份，尤其是當這種債權被賦予了優(yōu)先受償?shù)臋嗄軙r。然而，在錯綜復雜的司法實踐中，購房者是否能被明確界定為商品房消費者并據(jù)此享有上述權利，尚存諸多爭議。

購房者是否享有物權期待權及優(yōu)先受償權存在諸多不確定因素，在《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》以及《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中對于購房者享有的物權期待權進行了規(guī)定，但在實踐中仍然存在許多不確定性。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》中，購房者享有物權期待權及優(yōu)先受償權需滿足以下三點：第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；第二，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；第三，已支付的價款超過合同約定總價款的50%。

關于“買受人名下無其他用于居住的房屋”旨在保護首次購房或確需改善居住條件的消費者，但在實際操作中，其適用范圍往往引發(fā)爭議。買受人是否應僅指個人購房者，還是應擴展至包括其配偶及未成年子女在內(nèi)的家庭單位？這一界定直接影響到政策覆蓋面的廣度和深度。在司法實踐中，大多法院都將“買受人名下”擴大解釋為“買受人其本人及配偶、未成年子女名下”，如（2023）最高法民申1199號案件中即審查了當事人及配偶、子女名下有無用于居住的房屋。

關于“無其他用于居住的房屋”是否應當考慮已有房屋滿足居住需求這一問題，除了房屋的物理條件（如面積、結(jié)構、設施等），是否需要關注其所在地域的居住環(huán)境、配套設施等。例如，偏遠地區(qū)的大面積房屋可能因交通不便、教育資源匱乏而不適合作為家庭主要居住地；或者雖在城市中心已有一套房屋，但是房屋面積有限，無法滿足大家庭的基本居住需求。對此，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百二十五條對于該條件的限制則較為明確：“‘買受人名下無其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。”

（二）“以房抵款”和“讓與擔?！钡忍厥馇闆r下的權利保障問題

實踐中“以房抵款”“讓與擔?！钡那樾螌乙姴货r，該些債權人是否構成真正意義上的商品房消費者，存在較大爭議。一方面，若簡單將此類交易視為普通商品房買賣，可能忽視了交易背后的真實目的與性質(zhì)，從而損害真正購房者的利益；另一方面，若過于嚴格限制，又可能阻礙市場通過創(chuàng)新方式解決債務危機的努力。

1.以房抵款

在（2023）最高法民終123號案件中，就案涉房屋與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同的被上訴人李光笏對于案涉房屋是否能夠排除作為案涉房屋抵押權人上訴人中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司甘肅省分公司的強制執(zhí)行的問題中，就涉及被上訴人對于該房屋的付款方式為以房抵債。也就是說，被上訴人用開發(fā)商的債權折抵了購買房屋所應付購房款。在這種情形下，最高院認為：抵債的情況屬實，以房抵債并不改變買受人與開發(fā)商之間直接建立商品房買賣合同法律關系的性質(zhì)，且買受人符合在法院查封前簽訂買賣合同、房屋用于居住且名下無其他住房、抵債金額已超過買賣合同價款50%等條件，因此能夠排除抵押權人執(zhí)行。最高院的這一判決認定可以看出，最高法對于以房抵債這一形式簽訂房屋買賣合同的購房者若其同時存在結(jié)清債務和購買房產(chǎn)的目的，并屬于《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》中規(guī)定的商品房消費者情形的，能夠享有物權期待權排除其他債權人的強制執(zhí)行。

但同時，實踐中還存在另一種截然不同的觀點，認為如果簽訂商品房買賣合同的目的是抵償債務，房屋交易僅系消滅金錢債務的履行方式，并不能改變買受人在本質(zhì)上系普通金錢債權人的地位，如認定買受人權利能夠排除抵押權，則有損其他債權人利益。如在（2021）蘇06民終5942號曹磊、如皋綠源置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案件中，法院認為，上訴人曹磊以綠源公司尚欠的設計費及借款抵作購房款，其主張商品房消費者優(yōu)先權實際是要求從對訟爭房產(chǎn)的物權期待權推進為物權，對其原設計費及借款清償。但消費者應是基于生活需要而購買、使用商品或接受服務，而曹磊并非基于居住需求的真實意思而購買訟爭房產(chǎn)，其首要目的是消滅原有債務，如不解除以物抵債協(xié)議，繼續(xù)履行的效果就是使一般債權人取得所有權，對其他債權人明顯不公。最終，法院認定上訴人并不屬于商品房消費者，不能主張商品房消費者優(yōu)先權。

筆者傾向于第一種觀點，在以房抵債的情形下，只要房屋買受人滿足《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》中關于商品房消費者的相關條件，他們應當享有物權期待權。筆者認為，用債權沖抵購房款是房屋買受人對于購房款的支付方式，不能僅因支付購房款的方式不同，進而否認其商品房消費者的身份，否則將有失偏頗。

2.讓與擔保

讓與擔保作為一種特殊的擔保機制，其核心功能在于強化債務履行的保障措施，其設計初衷深刻體現(xiàn)了對債權安全性的高度重視。讓與擔保與商品房買賣在多個維度上呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)別。首先，讓與擔保的核心在于“擔?！倍恰百I賣”，其根本目的是通過財產(chǎn)所有權的暫時轉(zhuǎn)移來增強債務履行的可信度，而非實現(xiàn)財產(chǎn)所有權的真實轉(zhuǎn)移。其次，讓與擔保作為擔保制度的一種，其存在完全依附于主債務關系，是主債務合同的從屬部分，缺乏獨立性。

《民法典擔保制度司法解釋》第六十八條第二款，明確指出了讓與擔保中不動產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的法律效力問題，即：“債務人或者第三人與債權人約定將財產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移至債權人名下，債務人不履行到期債務，財產(chǎn)歸債權人所有的，人民法院應當認定該約定無效，但是不影響當事人有關提供擔保的意思表示的效力?！痹摋l款不僅強調(diào)了不動產(chǎn)權轉(zhuǎn)移在形式上的無效性，更強調(diào)了讓與擔保作為一種擔保方式的本質(zhì)屬性。因此，在處理涉及讓與擔保的案件時，不宜簡單地將之等同于商品房買賣，更不應以“商品房消費者”的身份對債權人進行特殊保護。

（三）購房者還貸抗辯權問題

隨著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)交易模式日益多元化，貸款購房已成為眾多購房者的首選方式。然而，在爛尾樓現(xiàn)象頻發(fā)的背景下，購房者面臨房屋無法按期交付的困境，導致其與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)，法律賦予了購房者解除合同的權利。這一權利的行使，不僅關乎購房者的切身利益，也觸及了與之相關的金融領域，特別是購房者與金融機構之間簽訂的抵押擔保合同。那么對于購房者是否擁有一種基于合同解除而產(chǎn)生的對金融機構的還貸抗辯權，筆者將從以下兩個方面進行分析：

第一，從權利的關聯(lián)性角度看，雖然商品房買賣合同與抵押擔保合同是兩個獨立的法律文件，但兩者之間存在緊密的聯(lián)系。購房者購房的目的是居住或投資，而貸款則是實現(xiàn)這一目的的重要手段。

第二，從合同的相對性原理出發(fā)，原則上合同的權利義務僅對合同當事人具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”這條規(guī)定明確了在商品房買賣合同無效、被撤銷或解除的情況下，當事人有權請求解除與之相關聯(lián)的商品房擔保貸款合同。可以看出，在房屋爛尾無交付可能購房者與出賣人房屋買賣合同解除后，商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，購房者可以通過主張還貸抗辯權解除與金融機構簽訂的貸款合同。

《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人?！睆脑撍痉ń忉屩锌梢悦鞔_，當購房者還貸抗辯權成立后，返還擔保權人已付給出賣人的購房貸款的相應的責任主體應當為出賣人。

對于購房者已付的貸款本金及利息兩部分在大多法院判決中都是一并返還給購房者。但是對于向購房者返還購房者已付的貸款本金和利息的主體，需要視不同情形而定。通常情況下，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔返還責任，如在（2021）冀08民終3630號案件中，法院就認定購房者已向銀行償還的貸款本息由開發(fā)商承擔。但在特殊情形下，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將收取的購房貸款的本息返還給銀行的，則應由貸款金融機構向購房者承擔返還責任。如在（2022）豫10民終1155號案件中，由于開發(fā)商已將收受的購房貸款及占用利息返還給銀行，銀行應當將購房者已支付的貸款本息返還給購房者。

三、已預售房屋處置過程中法律風險的應對策略

針對爛尾樓項目中已預售房屋處置的法律風險，收購方需要采取一系列策略來確保項目的順利重啟，同時又能保障購房者的合法權益。

在收購爛尾樓項目之前，收購方應進行詳盡的盡職調(diào)查，通過盡職調(diào)查，收購方可以充分了解項目中已預售房屋的法律狀態(tài)、購房者的訴求以及潛在的法律風險。

對于已簽訂的預售合同，收購方可根據(jù)不同情形分別處理。若雙方均同意繼續(xù)履行合同的，則由雙方協(xié)商合同繼續(xù)履行的方式和條件。若收購方對于擬收購項目后續(xù)操作存在不一樣的安排和計劃，需要解除已簽訂的預售合同時，就需要視合同是否能夠解除來分別處理。

其一，若購房者存在違約行為的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權行使合同解除權的，則收購方應就解除已有合同事宜依法履行通知義務。

其二，若購房者不存在任何違約行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有法定解除權的，則收購方需要就合同解除事宜與購房者進行妥善溝通，力爭就合同解除事宜達成一致。

其三，若購房者不存在任何違約行為，且通過協(xié)商始終無法達成一致意見的。此種情況下，可根據(jù)項目的實際情況尋求解決方案，若項目滿足《民法典》第五百八十條規(guī)定的“法律上或者事實上不能履行”的情形，項目已無續(xù)建可能性，即合同陷于僵局，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可主動提起訴訟，要求解除合同。但此種情況下，即便法院認定同意解除合同的，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍需承擔違約解除合同相應的違約責任。

四、結(jié)語

對于爛尾樓項目中已預售房屋的處理，會涉及諸多方面的法律問題，且這些問題在實踐中爭議頻發(fā)，關于同一爭議問題甚至會出現(xiàn)兩種截然不同的判決和認定，這也給我們法律服務提供者帶來較大挑戰(zhàn)。我們在提供法律服務過程中，不僅需要了解爭議問題本身，還需要深入剖析產(chǎn)生爭議的深層次原因，以及相關制度設置優(yōu)先保障的權益主體，如此才能為當事人提供更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的法律服務，為相關領域的法律法規(guī)的發(fā)展和進一步完善貢獻一份自己的微薄之力。

盧蓉蓉

北京盈科（上海）律師事務所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員

業(yè)務方向：房地產(chǎn)與建設工程、公司法領域