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以業(yè)主視角，反觀現(xiàn)行市場環(huán)境下

地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險預(yù)防及應(yīng)對方案

2025年第01期    作者:王俊偉    閱讀 556 次

隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，無論是購房者還是開發(fā)商，都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控日趨嚴格，同時，市場參與者對法律環(huán)境的認知和適應(yīng)也顯得尤為重要。

在這樣的背景下，本文旨在從購房業(yè)主的角度，通過深入探討業(yè)主在購房過程中可能遭遇的法律風(fēng)險，特別是資金監(jiān)管、房屋質(zhì)量、降標減配、虛假宣傳等方面，反向督促開發(fā)企業(yè)采取有效的預(yù)防措施和應(yīng)對方案。

一、問題的提出

目前關(guān)于我國爛尾樓數(shù)量的數(shù)據(jù)，引用最多的是《2023年全國爛尾樓研究報告》上的數(shù)據(jù)。該報告顯示：“2023年上半年一、二線城市的爛尾率約為5%，而三、四線城市則約為4%。全國范圍內(nèi)，樓盤爛尾率約為3.85%。也就是說，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子100平方米計算，那就是231萬套爛尾樓?！边@兩年一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商，甚至碧桂園、綠地、融創(chuàng)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商都陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓的情況。其中最重要的就是資金監(jiān)管，監(jiān)管需要政府與商業(yè)銀行、開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府、商業(yè)銀行對預(yù)售資金的使用進行審核、監(jiān)管。由于有的監(jiān)管部門沒有履行好自己的職責(zé)，使監(jiān)管資金被挪用，從而導(dǎo)致資金鏈斷裂、項目爛尾。

除了爛尾樓頻發(fā)，房地產(chǎn)市場存在的另一個大問題就是房屋質(zhì)量，這成了業(yè)主購買新房必然面臨的問題。一些開發(fā)商為了追求利潤，在房屋建設(shè)過程中偷工減料，使用劣質(zhì)材料，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)漏水、墻體開裂、配套設(shè)施缺失等問題。這不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，更對業(yè)主的生命財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅。

再者，降標減配頻繁出現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂購房合同時承諾高標準配置，但在實際交房時卻以各種理由降低配置標準，這種行為嚴重違背了契約精神。開發(fā)商在預(yù)售階段宣傳的豪華裝修標準在實際交房時大幅縮水，業(yè)主們不得不為額外的裝修費用買單，這引發(fā)了業(yè)主的強烈不滿。

另外，虛假宣傳也呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售廣告中夸大其詞，承諾無法兌現(xiàn)的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以此吸引購房者。實際交付后，購房者發(fā)現(xiàn)與宣傳嚴重不符，這導(dǎo)致業(yè)主對開發(fā)商的信任度大幅下降。

上述問題的出現(xiàn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤最大化的同時忽視了對法律風(fēng)險的管理，以及對業(yè)主權(quán)益的尊重。在后續(xù)文章中，我們將詳細探討這些問題的成因，以及業(yè)主和地產(chǎn)企業(yè)可以采取的預(yù)防和應(yīng)對策略，以期在當(dāng)前的市場環(huán)境下找到一個平衡點，實現(xiàn)共贏。

二、爛尾樓出現(xiàn)的直接原因：資金監(jiān)管

（一）資金監(jiān)管的方式

據(jù)了解，目前對于資金監(jiān)管的主體，主要有行政監(jiān)管和金融機構(gòu)監(jiān)管兩種方式。行政監(jiān)管需要政府與商業(yè)銀行、開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，由政府部門對預(yù)售資金的使用進行審核、監(jiān)管，此前廣州、武漢等城市主要采用這一模式；而包括北京、上海、深圳、杭州、寧波等城市主要是由商業(yè)銀行對預(yù)售資金使用進行全流程監(jiān)督，需要銀行與開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議。

（二）監(jiān)管資金失控的原因

商業(yè)銀行作為監(jiān)管方，在自身利益的影響下，未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，用于歸還開發(fā)商自己在銀行的貸款，成為監(jiān)管資金被挪用的“燈下黑”，此其一；其二，嚴格來講，商業(yè)銀行并不具備資金監(jiān)管的真正職能，且沒有完善的追責(zé)機制約束，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行在履行監(jiān)管時，很難盡職盡責(zé)；第三，很多房企，通過故意開設(shè)多個賬戶，甚至指定付款至第三方等各種付款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管。

（三）資金監(jiān)管方面的應(yīng)對建議

1.強化政府部門對資金監(jiān)管的力度

政府部門通過公開招標方式確定監(jiān)管銀行，確保監(jiān)管銀行的資信狀況、監(jiān)管能力和服務(wù)水平符合要求。同時，政府部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，明確資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責(zé)任等內(nèi)容，確保預(yù)售資金?？顚Ｓ谩?/span>

2.資金用途?？顚Ｓ玫臈l件下，適度的資金比例撥付

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號），監(jiān)管額度內(nèi)的資金應(yīng)按照工程建設(shè)進度予以撥付，確保資金用于項目建設(shè)。監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，這樣可以在保證項目正常建設(shè)的同時，給予企業(yè)一定的資金使用靈活性。

3.引入第三方資金監(jiān)管擔(dān)?；虮ｋU機制

目前，已有專家建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險機制，通過中央財政或人民銀行提取預(yù)售保險基金，允許房企依法合規(guī)動用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。如果房企開發(fā)項目出現(xiàn)爛尾，由預(yù)售保險基金先行賠付，以保障購房者的權(quán)益。

三、房屋質(zhì)量引發(fā)的交房即維權(quán)

（一）常見的質(zhì)量問題

通常的房屋質(zhì)量問題包括：

(1) 樓體不穩(wěn)定，如過了沉降期依然沉降不止，不均勻沉降等；

(2) 裂縫，如樓板裂縫及墻體裂縫；

(3) 滲漏，如水平滲漏及垂直滲漏；

(4) 墻體空鼓、墻皮脫落；

(5) 隔音、隔熱效果差；

(6) 門窗密閉性差、變形；

(7) 上下水跑冒漏滴；

(8) 水、電、暖通、氣設(shè)計不合理，影響小業(yè)主正常使用；

(9) 公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)，如樓梯位置不方便等；

（10）其他。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條根據(jù)質(zhì)量問題的嚴重程度將商品房質(zhì)量問題分成了三大類型：

第一種是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指商品房未能通過驗收或經(jīng)核驗被認定為不符合質(zhì)量要求，如：樓體不穩(wěn)定，包括地基、承重墻等部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等嚴重質(zhì)量問題。這種情況比較少見，說明政府相關(guān)部門對于直接影響居住安全的房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量是重視的，管理也是有效的。

第二種是除主體結(jié)構(gòu)之外的其他質(zhì)量問題，經(jīng)修復(fù)后不影響正常居住使用的商品房質(zhì)量問題，如商品房滲水、地面空鼓、墻皮脫落等。

第三種是除商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題以外的其他工程質(zhì)量問題，并且該質(zhì)量問題能夠達到足以影響商品房正常居住和使用“嚴重”程度，如樓板裂縫、墻體裂縫、不能正常供水供電等。

關(guān)于第二種和第三種質(zhì)量問題，實際是遞進關(guān)系，但法律法規(guī)并沒有關(guān)于嚴重影響正常居住使用的客觀標準，更多是根據(jù)日常生活法則予以判斷。

（二）質(zhì)量問題產(chǎn)生的根源

首先，開發(fā)商違約違法的成本太低。對于精裝修房，開發(fā)商可以通過高收費低配置的方式獲取高額利潤，就算被發(fā)現(xiàn)違法違約，也很難受到應(yīng)有的制裁。簽購房合同時，用的是開發(fā)商提供的合同，除了示范文本部分，其他的都是格式文本，都是對開發(fā)商很有利的，同時限縮了購房人權(quán)利。

其次，精裝修房往往又伴隨著虛假宣傳，而虛假宣傳的違法成本也是很低的。一方面開發(fā)商所提供的合同中往往會約定宣傳資料不是合同的組成部分，對雙方?jīng)]有約束力。另一方面，哪怕行政部門認定了虛假宣傳，處罰往往只有數(shù)萬元，而開發(fā)商因虛假宣傳而獲得的利益往往是數(shù)千萬以上，違法所得非常豐厚。

再次，精裝修的相關(guān)規(guī)定極為不完善。常規(guī)的竣工驗收備案針對的是毛坯房，并不包括精裝房。

最后，層層轉(zhuǎn)包、層層分包是房產(chǎn)建筑行業(yè)不是秘密的秘密，而非法轉(zhuǎn)包、非法分包帶來的是利益的層層分割，真正做工的人要想掙錢，很多會在材料上用工上做文章，偷工減料，以次充好。

（三）房屋質(zhì)量問題的應(yīng)對建議

1.規(guī)范關(guān)于保修期的約定期限

根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。保修期限通常包括地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的合理使用年限、屋面防水工程及防滲漏為5年、電氣管線和給排水管道為2年等。業(yè)主在簽訂購房合同時，應(yīng)明確保修期限和范圍，并在交房時獲取《住宅質(zhì)量保證書》，其中應(yīng)詳細列明保修期限和責(zé)任。

2.規(guī)范交房環(huán)節(jié)的驗收流程

交房時，開發(fā)商應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》等文件，業(yè)主應(yīng)仔細核對這些文件，確保房屋符合交付標準。業(yè)主應(yīng)進行詳細的房屋驗收，包括但不限于檢查墻面、地面、水電設(shè)施、門窗等，確保無明顯缺陷。如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)記錄并要求開發(fā)商在規(guī)定時間內(nèi)整改。

3.建立業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商三方維修反饋系統(tǒng)

可以建立一個在線平臺或使用現(xiàn)有的物業(yè)管理軟件，讓業(yè)主可以直接上報房屋問題，物業(yè)負責(zé)收集問題并協(xié)調(diào)開發(fā)商或維修團隊進行處理。

業(yè)主、物業(yè)和開發(fā)商應(yīng)定期召開會議，討論維修進度和質(zhì)量問題，確保溝通暢通，問題能夠得到及時解決。

四、降標減配引發(fā)購房業(yè)主要求補差價

（一）降標減配的成因

降標減配通常出現(xiàn)在開發(fā)商出于成本控制或追求利潤最大化的目的，對預(yù)售階段承諾的配置標準進行削減。這可能涉及到房屋的室內(nèi)裝修材料的品質(zhì)、電器設(shè)備的品牌、園林綠化、公共設(shè)施的建設(shè)等方面。開發(fā)商通常會辯稱，這種變更是在合同允許的范圍內(nèi)，或者是在市場變化、成本上升的情況下做出的必要調(diào)整。然而，這種做法在法律上并不總是站得住腳的，尤其是在合同中明確約定了房屋交付標準的情況下。

（二）降標減配的后果

業(yè)主和開發(fā)商簽訂合同明確約定裝修標準，在此情況下，開發(fā)商提供的裝修應(yīng)當(dāng)達到約定裝修標準，而裝修的標準和價值應(yīng)當(dāng)通過勘驗和鑒定確定，存在差額的應(yīng)當(dāng)賠償差價。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。開發(fā)商在預(yù)售階段對房屋的描述和承諾，構(gòu)成了合同的重要組成部分，如果實際交付的房屋與合同約定不符，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成違約。業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商按照合同約定的標準進行修復(fù)或更換，或者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，包括支付違約金甚至賠償損失。在某些情況下，業(yè)主甚至可以主張解除合同，要求退還購房款。

（三）降標減配問題的應(yīng)對建議

1.交付前現(xiàn)場實勘、集中整改

在房屋交付前，開發(fā)商應(yīng)組織專業(yè)人員進行現(xiàn)場實勘，對照設(shè)計圖紙和質(zhì)量標準，檢查房屋的施工質(zhì)量，包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)備安裝等各個方面。對于發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)商應(yīng)立即組織施工隊伍進行整改，確保所有問題在房屋交付前得到妥善解決。同時，應(yīng)將整改情況記錄在案，并向業(yè)主透明公開。

2.參建各方加強施工管控、嚴把質(zhì)量關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位等參建各方應(yīng)共同承擔(dān)起施工質(zhì)量的管控責(zé)任。開發(fā)商應(yīng)選擇有資質(zhì)、信譽良好的施工和監(jiān)理單位合作。施工過程中，應(yīng)嚴格執(zhí)行施工規(guī)范和操作流程，定期進行質(zhì)量檢查和安全監(jiān)督，確保使用的建筑材料和設(shè)備符合國家標準。監(jiān)理單位應(yīng)獨立、公正地執(zhí)行監(jiān)理職責(zé)，對施工過程進行全面監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改，確保工程質(zhì)量符合規(guī)定要求。

五、樓書廣告導(dǎo)致的虛假宣傳

（一）樓盤銷售的現(xiàn)狀

有一句描述業(yè)主購房遭遇到開發(fā)商各種套路的諺語：業(yè)主走過的最長的路，就是開發(fā)商的套路?？梢?，業(yè)主在購房中遇到問題多如牛毛，講來句句都是淚水和心酸。首當(dāng)其沖的自然是吸引購房者的敲門磚——樓書廣告。

“樓書”，通俗來說就是宣傳廣告，是開發(fā)商為銷售房屋，制作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料，一般包括以下方面：外觀圖、小區(qū)整體布局圖、地理位置、樓宇簡介、房屋平面圖、房屋主體結(jié)構(gòu)、出售價格及附加條件（如代辦按揭）、配套設(shè)施、物業(yè)管理。但是，開發(fā)商為了吸引眼球，無所不用其極，留下了一條條雷人廣告。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，樓書廣告的形式更是千變?nèi)f化，令購房小業(yè)主眼花繚亂。

（二）是要約還是要約邀請爭論不休

1.要約邀請的觀點

由于房地產(chǎn)樓書、廣告是向不特定多數(shù)人發(fā)出的，其目的是希望有購買房屋意向的人向開發(fā)商提出訂立房屋買賣合同的要約。因而，從法律性質(zhì)上分析，房地產(chǎn)樓書、廣告一般屬于要約邀請，對開發(fā)商沒有法律約束力。

樓書等宣傳資料中關(guān)于廣告內(nèi)容的描述屬于要約邀請，并非要約，只有在特定的情況下才能構(gòu)成要約和合同的附件，即這種說明和允諾必須具體明確，必須載明設(shè)施的規(guī)模、面積、設(shè)計方案和交付時間等。同時，這些宣傳資料還必須對商品房買賣合同的訂立有重大影響。

即使樓書上的內(nèi)容構(gòu)成要約，開發(fā)商的行為也不構(gòu)成違約。因為樓書中并未明確約定上述設(shè)施交付的時間和交付標準。

2.要約的觀點

開發(fā)商對一些具體公共設(shè)施有明確地說明，描述是具體確定的，且購房者就是基于這些配套設(shè)施和設(shè)計，才愿意購買涉案商品房。由此可以認為，樓書中的這些描述對于購房者決定是否訂立商品房買賣合同有重大影響。因此，該樓書應(yīng)該成為合同的內(nèi)容。

樓書中雖然有“以商品房買賣合同為準”字樣，但是在封底位置，且該文字字體很小，和其他內(nèi)容相比不易為閱讀者觀察到，因此，不能僅以該段文字作為開發(fā)商能免除該義務(wù)的依據(jù)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！痹摷s定違反上述法律規(guī)定屬于無效條款。

（三）虛假宣傳問題的應(yīng)對建議

1.規(guī)范銷售廣告的宣傳使用

開發(fā)商在進行廣告宣傳時，應(yīng)確保廣告內(nèi)容真實、合法，不得含有虛假或引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。廣告中對商品或服務(wù)的描述應(yīng)當(dāng)準確、清楚、明白，避免使用“國家級”“最高級”“最佳”等絕對化用語。

2.完善免責(zé)條款、最終解釋權(quán)的重點提醒義務(wù)

開發(fā)商在制定免責(zé)條款時，應(yīng)確保其不違反法律規(guī)定，不得通過免責(zé)條款免除其因故意或者重大過失造成消費者損害的責(zé)任。同時，開發(fā)商應(yīng)明確告知消費者有關(guān)“最終解釋權(quán)”的條款，避免產(chǎn)生誤導(dǎo)。

六、結(jié)語

通過這些綜合措施，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效預(yù)防法律風(fēng)險，保障項目的順利進行，同時提升企業(yè)形象，贏得業(yè)主的信賴。在法律風(fēng)險防控的過程中，企業(yè)應(yīng)注重與各方的溝通與合作，共同推動房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

王俊偉

上海市浩信律師事務(wù)所合伙人，上海律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員

業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)、公司商事