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【案情簡(jiǎn)介】
客戶通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看樣板房、閱讀宣傳資料等得知，上海G有限公司（下簡(jiǎn)稱“開(kāi)發(fā)商”）開(kāi)發(fā)的“L”小區(qū)有如下主要賣點(diǎn)：一、二層戶型配備前庭后院，贈(zèng)送花園，后院以院墻圍合。因受該賣點(diǎn)吸引，雙方簽訂了《預(yù)售合同》。合同簽訂后，客戶依約向開(kāi)發(fā)商支付了全部款項(xiàng)。2015年2月，客戶被告知房屋的院墻為違章建筑，將擇期拆除，且開(kāi)發(fā)商在制定建筑方案時(shí)就知道該情況。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在地下室、車庫(kù)、小區(qū)綠地率、小區(qū)大堂、落地窗、外墻材料、窗戶及欄桿工藝等方面均存在違約，因此客戶要求開(kāi)發(fā)商就上述一系列違約事宜承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
客戶委托律師，展開(kāi)訴訟活動(dòng)。律師在審查雙方的商品房預(yù)售合同和補(bǔ)充協(xié)議、開(kāi)發(fā)商宣傳資料、樣板房資料之后，收集雙方之前手機(jī)短信、通話錄音、小區(qū)規(guī)劃圖、城管部門決定書(shū)和浦東新區(qū)政府決定書(shū)、拆除院墻的照片等相關(guān)證據(jù)后向浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。
【代理意見(jiàn)】
“原告訴上海G有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案，已在貴院開(kāi)庭審理。原告代理人已當(dāng)庭發(fā)表代理意見(jiàn)，現(xiàn)發(fā)表書(shū)面代理意見(jiàn)如下：
（一）被告的廣告（包括樓書(shū)、視頻、樣板房、沙盤模型等）是合同的組成部分
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容具體確定，且對(duì)商品房買賣合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。本案中，被告在《產(chǎn)品鑒賞手札》、《戶型鑒賞手札》、《號(hào)外》、《價(jià)值白皮書(shū)》（此處統(tǒng)稱“樓書(shū)”）及搜房網(wǎng)宣傳視頻、樣板房、沙盤模型中極力宣傳的諸如高墻、私家庭院、小區(qū)大堂、高綠地率、地下室等賣點(diǎn)均有具體、確定的文字表述，原告正是被這些賣點(diǎn)所吸引，而與被告簽訂了商品房預(yù)售合同。按照以上法律規(guī)定，這些廣告宣傳理應(yīng)視為被告的要約，是買賣合同的組成部分。而被告稱廣告等內(nèi)容為“要約邀請(qǐng)”的說(shuō)法，顯然與以上法律規(guī)定相悖。
（二）被告已構(gòu)成違約
被告所售的房屋，在諸多方面明顯違約。事實(shí)上，被告早在簽約前向原告推銷房產(chǎn)的過(guò)程中，已事先知道必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)其向原告作出的各項(xiàng)承諾，但其仍抱著不被原告發(fā)覺(jué)或政府規(guī)劃部門介入的僥幸心理，以高價(jià)售予原告。被告的違約行為包括：
1.關(guān)于房屋的前庭后院及院墻
在原告購(gòu)房之前，被告一直反復(fù)承諾并強(qiáng)調(diào)其所開(kāi)發(fā)的小區(qū)“L”的下疊（一、二層）帶有前庭后院，并贈(zèng)送花園。被告自行編制的《產(chǎn)品鑒賞手札》及《號(hào)外》中，也承諾“每戶皆配備前庭后院”、“贈(zèng)送獨(dú)立的前庭后院”、“后院以高墻圍合”，且多次出現(xiàn)“私家庭院”字樣。在原告與被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》（以下或簡(jiǎn)稱“合同”）的補(bǔ)充條款第十條中，雙方約定：被告為綠地分別設(shè)置了圍檔，圍檔內(nèi)的綠地亦稱為庭院，專屬于特定房屋的庭院為購(gòu)買該特定房屋的原告專屬使用。
但是，自2015年3月17日開(kāi)始，小區(qū)內(nèi)的實(shí)體院墻竟然因不合規(guī)劃被拆除；更加令人氣憤的是，被告經(jīng)理凌云明確告知，被告在建造院墻之前，早已知道院墻是無(wú)法通過(guò)規(guī)劃部門審批的。院墻拆除之后，被告又在被毀院墻原址上設(shè)置了由實(shí)體院墻的殘?jiān)珨啾?、植物、鐵絲網(wǎng)、鐵門等構(gòu)成的“綠籬”，美其名曰“圍墻的替代品”。但據(jù)規(guī)劃部門稱，規(guī)劃圖紙中并無(wú)綠籬，故“綠籬”同樣違章；而被告所謂“規(guī)劃部門認(rèn)定綠籬合法”的說(shuō)法，與事實(shí)不符，且無(wú)證據(jù)支持。原告認(rèn)為，被告無(wú)法向原告交付帶有實(shí)體院墻的房屋，已構(gòu)成違約。退一步講，即便綠籬可以取代院墻，其也因不合規(guī)劃隨時(shí)可能被拆除，因此原告與之相關(guān)的權(quán)益時(shí)刻處于不確定的狀態(tài)。
2.關(guān)于地下室
被告在搜房網(wǎng)視頻及樣板房中展現(xiàn)的地下室，挑高達(dá)到5.4米，上部帶有采光天窗，底部有直接通往地下車庫(kù)的門。因此，原告可以很方便地從車庫(kù)進(jìn)出屋內(nèi)，而且原告自然而然地聯(lián)想到可將該地下室改造成面積寬敞的起居室，這一點(diǎn)是原告決定購(gòu)買該房屋的決定性因素之一，原告也因地下室的附加價(jià)值支付了更加高昂的購(gòu)房款。
而令原告難以接受的現(xiàn)實(shí)是，原告寄予厚望的地下室竟然同樣違章，不符合規(guī)劃。根據(jù)“《浦規(guī)土信辦（2015）133號(hào)》”一文的答復(fù)，被告建造的地下室應(yīng)為“結(jié)構(gòu)空腔，無(wú)門無(wú)窗”，規(guī)土局已責(zé)令被告將門窗封堵。接此通知后，被告確已將小區(qū)部分地下室的門封死，原告房屋附屬地下室的門窗亦面臨隨時(shí)被封堵的危險(xiǎn)。門窗一旦被封堵，地下室的使用價(jià)值、使用體驗(yàn)必將大大降低，原告的權(quán)益將面臨巨大損失！
……（以下省略）
（三）基于違約事實(shí)，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱“《合同法》”）第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。如前所述，被告在九個(gè)方面存在違約，故被告應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。原告的損失如下：
1.價(jià)值貶損
被告在九個(gè)方面的違約行為，使得原告所購(gòu)房屋及整個(gè)小區(qū)的居住體驗(yàn)、品質(zhì)大幅下降，房屋價(jià)值遭到嚴(yán)重貶損。價(jià)值貶損的具體數(shù)額，最終將取決于房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告以及法庭的最終認(rèn)定。故原告請(qǐng)求人民法院?jiǎn)?dòng)房屋價(jià)值貶損評(píng)估工作，以便幫助法庭最終確定原告的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額。
2.無(wú)形損失
根據(jù)《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理委員會(huì)等九部門關(guān)于印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市違法建筑治理工作的實(shí)施意見(jiàn)》第十五條、上海市住房保障和房屋管理局《推進(jìn)本市住宅物業(yè)使用領(lǐng)域信用信息管理工作》通知的規(guī)定，一旦房屋涉嫌違章，其轉(zhuǎn)讓將受到阻礙。而且，以上違章信息可能會(huì)被納入公共信息用信息服務(wù)平臺(tái)，并導(dǎo)致原告的個(gè)人征信記錄受損。因此，小區(qū)諸多違章建筑物、構(gòu)筑物（圍墻、大堂、地下室等）的存在，除對(duì)原告造成了實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失以外，還對(duì)原告造成了難以估量的無(wú)形損失?！?/span>……（以下省略）
【判決結(jié)果】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，在小區(qū)圍墻及地下室這兩塊內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商的確存在明顯違約行為，但其余部分，因?yàn)榇嬖谥饔^理解的偏差，均無(wú)法認(rèn)定構(gòu)成違約。因此，酌情判決被告向原告賠付款項(xiàng)。
【裁判文書(shū)】
本院認(rèn)為，原被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，原告履行了付款義務(wù)，被告同時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照預(yù)售合同的約定，向原告交付符合約定的房屋。
首先，銷售廣告、宣傳材料及展示的樣板房等是否為合同約定的一部分。預(yù)售合同雖約定，被告發(fā)布的有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳材料為要約邀請(qǐng)，不作為確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)；同時(shí)，樣板房不作為被告房屋交付之依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。但銷售廣告和宣傳材料中，關(guān)于出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，且對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，不能直接被排除在合同約定之外，被告仍應(yīng)受到相關(guān)約束。因而，本院認(rèn)為，雙方在預(yù)售合同中有明確約定的應(yīng)遵從約定，沒(méi)有明確約定的，在銷售廣告、宣傳材料中有具體確定并對(duì)合同的訂立及房?jī)r(jià)確定有重大影響的，雖未載入預(yù)售合同，亦因視為合同的一部分，被告違反的，需承擔(dān)違約責(zé)任。
其次，就原告提出的相關(guān)問(wèn)題，是否違反了雙方的約定。對(duì)此，本院分析如下：1、就系爭(zhēng)房屋南北面所相對(duì)的綠地，根據(jù)預(yù)售合同約定個(gè)，就房屋所相對(duì)一塊綠地設(shè)置了圍擋，并對(duì)此稱之為“庭院”，就該圍擋所適用的材質(zhì)、規(guī)格及形式均無(wú)具體的約定，然而在被告的宣傳廣告中做出了“后院則以高墻圍合”的具體描述，說(shuō)明就房屋的南面綠地以何材質(zhì)、形式圍擋，雙方形成了一致的約定。然而，由于被告以實(shí)體墻圍擋的行為，被相關(guān)部門認(rèn)定為違法，作為違章建筑依法予以拆除后，在拆除部位更換了植物墻予以圍擋。直接導(dǎo)致被告違背其承諾交付實(shí)體圍墻圍合的“庭院”狀態(tài)?，F(xiàn)原告認(rèn)為被告違反約定，擅自將實(shí)體墻變更為綠籬，導(dǎo)致私密性降低、美感較差、維護(hù)不易，庭院在原告購(gòu)買房屋的房?jī)r(jià)中有所體現(xiàn)，院墻的拆除直接導(dǎo)致原告損失。對(duì)此本院認(rèn)為，圍擋內(nèi)檔綠地并不包含在原告所購(gòu)買的房屋建筑面積內(nèi)，且性質(zhì)為公共綠地，對(duì)此原、被告雙方均應(yīng)為明知，圍擋材質(zhì)的變更并未改變上述綠地的性質(zhì)及使用功能，但被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就建筑物的規(guī)劃建造應(yīng)更具專業(yè)性，將相關(guān)綠地以何材質(zhì)、何形式進(jìn)行圍擋均應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，保證其交付具有合法保障。被告向買受人允諾實(shí)體院墻為何并以此作為賣點(diǎn)大力宣傳下，作為購(gòu)房人，正式基于預(yù)售合同及廣告宣傳中的說(shuō)明及承諾，形成了對(duì)房屋價(jià)值、環(huán)境感官的預(yù)判，被告的交付與其承諾的不相一致，行為確實(shí)構(gòu)成了違約，就此應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。……（以下省略）
最后，就被告的行為所需承擔(dān)的責(zé)任。綜合上述分析，被告在出售系爭(zhēng)房屋時(shí)所作出的圍擋承諾并未兌現(xiàn)，替換的綠籬圍擋并不能達(dá)到原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)所作出的圍擋承諾并未兌現(xiàn)，替換的綠籬圍擋并不能達(dá)到原告購(gòu)買系爭(zhēng)房屋時(shí)對(duì)房屋的預(yù)想及期待，且因上述圍擋客觀無(wú)法恢復(fù)原狀下，原告主張相應(yīng)的損害賠償，于法有據(jù)……故就被告的違約責(zé)任，本院將根據(jù)合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等依照公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則綜合因素酌情予以確定。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
被告上海G有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付賠償金172500元。
……（以下省略）
【案例評(píng)析】
開(kāi)發(fā)商的廣告、樓書(shū)等宣傳材料是否構(gòu)成要約？
所謂“要約”，根據(jù)《合同法》第十五條的規(guī)定，其是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)有具體確定的內(nèi)容，且當(dāng)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般來(lái)說(shuō)，條款完備，且已有前一方簽章的書(shū)面合同，即為典型的要約，只要另一方簽完字，前一方必然要履行書(shū)面合同（要約）中的所有義務(wù)。與之相對(duì)應(yīng)的“要約邀請(qǐng)”，根據(jù)《合同法》第十六條的規(guī)定，其是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)，而商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
顯然，如果開(kāi)發(fā)商的承諾屬“要約”，如果不遵守，其相當(dāng)于違反了合同內(nèi)容，必然要承擔(dān)違約責(zé)任。但開(kāi)發(fā)商的售樓廣告，乍看之下仍然是屬于“要約邀請(qǐng)”范疇的，因?yàn)檫@些廣告中的文字說(shuō)明，即便有明確具體的內(nèi)容，但往往無(wú)法達(dá)到“當(dāng)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”的要求，但在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條作出如下規(guī)定：出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此，從法律概念上理解，如果開(kāi)發(fā)商在廣告中提及的各種承諾對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格起到了至關(guān)重要的作用時(shí)，業(yè)主可以將這些承諾視為合同內(nèi)容的一部分，若開(kāi)發(fā)商屆時(shí)無(wú)法兌現(xiàn)，有權(quán)追究其違約賠償責(zé)任。
【結(jié)語(yǔ)和建議】
本案涵蓋了的核心問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋或相關(guān)設(shè)施作出的具體的說(shuō)明和承諾包括哪些部分。例如：標(biāo)的房屋周邊環(huán)境的具體描述、周邊的相關(guān)會(huì)所、健身設(shè)施、綠化面積等有形附屬物，房屋的具體樓層數(shù)、獨(dú)特結(jié)構(gòu)、采光通風(fēng)、車位道路等居住條件，房屋是否為地鐵房、學(xué)區(qū)房等將會(huì)直接影響購(gòu)買決定的說(shuō)明與承諾，即便沒(méi)有寫明在書(shū)面的商品房預(yù)售合同中，也應(yīng)作為廣義上的合同義務(wù)。誠(chéng)然，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條是一個(gè)很好的法律突破點(diǎn)，但現(xiàn)實(shí)的案例千變?nèi)f化。本案中提及的“庭院”，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐有重大意義，被法院認(rèn)定為是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)去著力實(shí)現(xiàn)的合同義務(wù)。但通過(guò)關(guān)注一些熱點(diǎn)“房鬧事件”，會(huì)發(fā)現(xiàn)更多復(fù)雜的情況：如開(kāi)發(fā)商之前宣傳的“學(xué)區(qū)”在交房后突然因政府方案有變使得在該小區(qū)落戶的居民子女失去了就讀固定學(xué)校的資質(zhì)，這種情況下，開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？如果要賠償，金額該如何計(jì)算，這些問(wèn)題都是值得司法機(jī)關(guān)及法律工作者去論證、探究的。依據(jù)現(xiàn)有的司法判例，主要有兩種方法判定賠償金額的具體數(shù)字。一是由法院酌定裁量?！埃?/span>2006）普民三（民）初第1388號(hào)”及“（2007）滬二中民二（民）終第361號(hào)”中，法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的教育優(yōu)惠政策是要約行為，后未實(shí)際履行則是違約行為?？紤]到業(yè)主買房的主要目的是解決子女的教育問(wèn)題，法院判決按廣告中的教育優(yōu)惠條件履行或以業(yè)主多支付的教育費(fèi)差價(jià)為賠償金額。二是由法院比照相關(guān)違約條款進(jìn)行判決。如：“(2007)都江民初字第7號(hào)”中，開(kāi)發(fā)商以地鐵房為吸引手段，最終交房時(shí)違約。法院認(rèn)定此廣告為要約，并比照《房屋買賣合同》中“違約金按房屋總款的2%”的條約，認(rèn)定賠償金額?！埃?/span>2015）廈民終字第4031號(hào)”中，法院認(rèn)定“買房子送花園”的廣告也是要約行為，并判決以實(shí)際面積差額為依據(jù)按實(shí)際地價(jià)進(jìn)行賠償。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號(hào)
