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宅基地房屋動(dòng)遷利益,如何繼承?

    日期:2020-04-21     作者:武順華(不動(dòng)產(chǎn)征收(動(dòng)遷)業(yè)務(wù)研究委員會(huì)、上海瀛泰律師事務(wù)所)

宅基地房屋動(dòng)遷利益與房屋權(quán)屬密切相關(guān)。因我國(guó)一直未建立宅基地房屋所有權(quán)登記制度,僅有宅基地使用權(quán)登記制度,且權(quán)證記載的權(quán)利人僅一人(戶(hù)代表),判斷實(shí)際權(quán)利人需綜合考慮宅基地使用證、建房用地批準(zhǔn)文件核定的人員,還需要考慮房屋新建、改擴(kuò)建、翻建的情況。在這種情況下,如果涉及宅基地房屋動(dòng)遷,尤其在部分家庭成員死亡的情況下,繼承的利益如何確定,本文將結(jié)合案例進(jìn)行分析。

案例:2017)滬0112民初14179號(hào)張某1、翁某某與張某2、張某3等法定繼承糾紛一案民事判決書(shū)

案情簡(jiǎn)介

張某泉和喬某珠系夫妻關(guān)系,婚后共同養(yǎng)育了大兒子張某明、二兒子張某2及三個(gè)女兒分別為張某3、張某4、張某5;翁某某系張某明配偶,張1系張某明和翁某某之子;張繼某是張某2之子。19646月,張某明與張某泉分戶(hù);19784月,張某2與張某泉分戶(hù);張某3、張某5、張某4陸續(xù)因出嫁遷出。喬某珠于2001418日死亡,張某明于2008216日死亡,張某泉于2010103日死亡。

1984818日,經(jīng)批準(zhǔn),張某2戶(hù)(張某泉、喬某珠、張某2、何某娟、張繼某)對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了翻建,張某泉時(shí)年63歲。19911115日,因原上海縣人民政府核發(fā)《農(nóng)村(居民)宅基地使用權(quán)證》,張某2戶(hù)分拆為兩戶(hù),即張某2戶(hù)和張某泉戶(hù)。張某泉戶(hù)取得《上??h農(nóng)村(居民)宅基地使用證》,戶(hù)內(nèi)人口為張某泉、喬某珠、張繼某,地號(hào)為馬橋鄉(xiāng)工農(nóng)村146丘(2),宅基地總面積為196㎡;1997821日,馬橋鄉(xiāng)政府審核同意張某泉戶(hù)增層29㎡,戶(hù)內(nèi)家庭成員為妻子喬某珠、孫子張繼某、孫媳錢(qián)美娟、孫孫兒張鉉、張錚,張某泉時(shí)年76歲。

2002118日,由上海市房屋土地管理局就系爭(zhēng)房屋發(fā)放的滬房地閔字(2002)第053804號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證記載,權(quán)利人為張某泉,建筑面積為207.12平方米。2004529日,馬橋鎮(zhèn)政府審核同意張某泉戶(hù)增建衛(wèi)生間12㎡。

2014517日,上海馬橋企業(yè)投資發(fā)展有限公司作為甲方,張繼某作為乙方,就證號(hào)為滬房地閔字(2002)第053804號(hào)房屋,簽訂了集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議,房屋建筑面積為245.32平方米,乙方居住房屋補(bǔ)償款為617248元,其中房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)為872.87元,同區(qū)域新建多層商品房住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)為1,140元,價(jià)格補(bǔ)貼為每平方米503.22元。房屋裝飾補(bǔ)償款為130,810元。張繼某實(shí)際取得的安置房屋為上海市閔行區(qū)銀林路4套房屋。

20175月,原告張某1和翁某某認(rèn)為,張某泉擁有的滬房地閔字(2002)第053804號(hào)房屋在張某泉死后屬于遺產(chǎn),應(yīng)由張某泉的合法繼承人繼承,張某明系張某泉之子,因張某明先于張某泉過(guò)世,故張某明之子原告張1享有代位繼承權(quán),原告翁某某系張某明之妻,故亦享有相應(yīng)繼承份額。故起訴請(qǐng)求法院依法對(duì)張某泉擁有的系爭(zhēng)房屋被動(dòng)遷后的權(quán)益進(jìn)行繼承分割。

法院審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,關(guān)于動(dòng)遷利益中可繼承部分的范圍,張某泉戶(hù)1991年辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證時(shí)確認(rèn)的使用權(quán)人是張某泉、喬某珠和張繼某,但在19978月、20045月申請(qǐng)?jiān)鼋ㄐ路繒r(shí)的申請(qǐng)人是張某泉、喬某珠(2004年申請(qǐng)時(shí)已死亡)、張繼光、錢(qián)美娟、張鉉、張錚,且經(jīng)行政部門(mén)核準(zhǔn),故本院認(rèn)定張某泉戶(hù)宅基地的實(shí)際使用人和房屋權(quán)利人為上述新建申請(qǐng)人員,即張某泉、喬某珠、張繼某、錢(qián)美娟、張鉉、張錚(19978月前)。

根據(jù)原告提供的證據(jù),動(dòng)遷事宜最早可見(jiàn)于201438日的《馬橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)(工農(nóng)村)基地房屋補(bǔ)償安置方案》,而喬某珠于2001418日死亡,張某泉于2010103日死亡,遠(yuǎn)早于動(dòng)遷事項(xiàng)確定之前,農(nóng)村宅基地使用權(quán)人去世后,其宅基地使用權(quán)由戶(hù)內(nèi)其他人口繼受,因此在2014年動(dòng)遷時(shí),張某泉和喬某珠已沒(méi)有宅基地使用權(quán),故張某泉和喬某珠沒(méi)有因宅基地而產(chǎn)生的動(dòng)遷利益可供繼承。

關(guān)于宅基地上的房屋,1984年翻建時(shí)張某泉63歲,1991年增建平頂時(shí)張某泉70歲,1998年在平頂上增層時(shí)張某泉77歲,2004年增建衛(wèi)生間時(shí)張某泉83歲,以上造房時(shí),張某泉已沒(méi)有經(jīng)濟(jì)來(lái)源,實(shí)際出資人主要是張某2夫婦和張繼某夫婦。

本院認(rèn)為,農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認(rèn)份額,根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強(qiáng)烈的土地依附屬性,及宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利的特征,宅基地房屋應(yīng)該由戶(hù)內(nèi)宅基地使用權(quán)人共有,共有的份額可以均等。因此,張某泉和喬某珠在系爭(zhēng)宅基地房屋中的面積共計(jì)為76.68平方米。

關(guān)于宅基地房屋中張某泉和喬某珠可繼承部分金額的確定,《集體土地居住房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》第二條,“經(jīng)上海德大房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估,乙方居住房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)為872.87/平方米(建筑面積)”,“每平方米建筑面積的價(jià)格補(bǔ)貼為503.22元”,第一條“居住房屋建筑面積245.32平方米”,第三條“乙方房屋裝飾補(bǔ)償款130,810元”。經(jīng)計(jì)算,張某泉和喬某珠的可繼承房屋補(bǔ)償款為105518.58元,可繼承裝飾補(bǔ)償款為40,887.46元,共計(jì)146,406.04元,該款由張1、翁某某、張某2、張某3、張某4、張某5法定繼承。

最后,法院考慮到兩被繼承人生前由張某2、張某3、張某4、張某5盡了全部贍養(yǎng)義務(wù),故應(yīng)多分遺產(chǎn),故酌定原告張1和翁某某繼承15000元。

案例評(píng)析

本案例是一起典型的涉宅基地房屋動(dòng)遷利益繼承的糾紛。對(duì)宅基地房屋動(dòng)遷利益的繼承問(wèn)題,首先,需堅(jiān)持“宅基地不能繼承原則”;其次,需根據(jù)被繼承人的死亡時(shí)間,確定其是否屬于應(yīng)安置人口,即是否享有土地使用權(quán)補(bǔ)償份額;最后,堅(jiān)持“房地分離原則”,確定被繼承人土地使用權(quán)部分及房屋部分安置補(bǔ)償利益份額。

  1、宅基地不能繼承原則

   宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊的用益物權(quán),并非所有權(quán),與使用權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格密切相關(guān),在集體經(jīng)濟(jì)組織成員死亡時(shí),其相應(yīng)宅基地使用權(quán)消滅。上海市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》中明確,鑒于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性,系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償提供給本集體成員享有的,并且按戶(hù)計(jì)算。當(dāng)一戶(hù)出現(xiàn)人口減少,宅基地仍由一戶(hù)中剩余的成員共同使用,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶(hù)剩余的成員共同所有。但若該戶(hù)已經(jīng)沒(méi)有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下,宅基地使用權(quán)能否繼承?通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為,宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款一般由該戶(hù)房屋原權(quán)利人的繼承人取得,但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。

2、根據(jù)被繼承人的死亡時(shí)間,確定繼承利益是否包括宅基地使用權(quán)補(bǔ)償份額

如果宅基地使用權(quán)審核表上記載的成員,在正式啟動(dòng)征收拆遷后去世的,屬于應(yīng)安置人口,宅基地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償款或?qū)?yīng)的可優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的安置房屋應(yīng)作為遺產(chǎn)處理。如果在正式啟動(dòng)征收拆遷前去世,由于該戶(hù)被拆遷宅基地房屋內(nèi)尚有其余宅基地使用權(quán)人,應(yīng)由該戶(hù)剩余成員享有,不存在宅基地使用權(quán)部分貨幣補(bǔ)償款遺產(chǎn)。

關(guān)于正式啟動(dòng)征收的時(shí)間,到底是以征地批文時(shí)間為準(zhǔn),還是以啟動(dòng)征地房屋補(bǔ)償工作的時(shí)間為準(zhǔn)?筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)以啟動(dòng)征地房屋補(bǔ)償工作的時(shí)間為準(zhǔn),理由:《土地管理法》第四十八條第二款規(guī)定,征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用,并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用??梢?jiàn),農(nóng)村村民住宅(宅基地房屋)補(bǔ)償工作僅系征地補(bǔ)償工作的一個(gè)環(huán)節(jié)。許多省市有專(zhuān)門(mén)的宅基地房屋補(bǔ)償規(guī)定,如《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定》,該規(guī)定第二條:“在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)征收集體土地中實(shí)施房屋補(bǔ)償?shù)模ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“征地房屋補(bǔ)償”),適用本規(guī)定?!钡诙藯l規(guī)定,“本規(guī)定施行前已辦理征收集體土地手續(xù),并已完成土地、青苗、集體資產(chǎn)補(bǔ)償和被征地人員社會(huì)保障手續(xù),尚未實(shí)施房屋補(bǔ)償,本規(guī)定施行后實(shí)施房屋補(bǔ)償?shù)?,區(qū)(縣)征地事務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)編制征地房屋補(bǔ)償方案,由區(qū)(縣)土地管理部門(mén)進(jìn)行公告,并按照第十條第三款的規(guī)定聽(tīng)取意見(jiàn)。征地房屋補(bǔ)償方案由區(qū)(縣)土地管理部門(mén)報(bào)區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。”從上海的征地實(shí)務(wù)來(lái)看,有許多已辦理征收集體土地手續(xù),但尚未實(shí)施房屋補(bǔ)償工作的地塊。征地房屋補(bǔ)償工作正式啟動(dòng)以區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)征地房屋補(bǔ)償方案為準(zhǔn)。故被繼承人在正式征地房屋補(bǔ)償方案批復(fù)后死亡的,應(yīng)當(dāng)將其土地使用權(quán)部分補(bǔ)償作為其遺產(chǎn)予以考量。結(jié)合本案,《馬橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)(工農(nóng)村)基地房屋補(bǔ)償安置方案》于201438日發(fā)布,而被繼承人喬某珠于2001418日死亡,張某泉于2010103日死亡,早于正式征地房屋補(bǔ)償工作啟動(dòng)前,故根據(jù)宅基地不能繼承原則,沒(méi)有因宅基地而產(chǎn)生的動(dòng)遷利益可供繼承。

3、堅(jiān)持房地分離原則,即使不存在宅基地使用權(quán)部分的遺產(chǎn),也應(yīng)確定地上房屋部分的遺產(chǎn)份額

根據(jù)《物權(quán)法》第142條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”,故即使宅基地使用權(quán)人在征收前去世,不存在可以繼承的土地補(bǔ)償費(fèi),但地上房屋部分補(bǔ)償款還是應(yīng)作為遺產(chǎn)考慮。該部分補(bǔ)償費(fèi)用為“房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)× 房屋建筑面積”。至于房屋附屬設(shè)施包括棚舍、無(wú)證建筑、裝潢補(bǔ)償?shù)?,?yīng)歸屬于實(shí)際建造人。

這里會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題,大多數(shù)宅基地房屋裝修或翻建時(shí),由于系家庭內(nèi)部行為,往往未像常規(guī)商事主體那樣,明確以書(shū)面證據(jù)固定各家庭成員的出資貢獻(xiàn)。在這種情況下,如何確定各主體地上建筑物部分利益?司法實(shí)務(wù)中,考慮到地上建筑物部分的補(bǔ)償利益較少,且有被繼承人作為家庭成員產(chǎn)生的可建建筑面積貢獻(xiàn),故即使對(duì)于沒(méi)有出資的被繼承人,也予以酌定其份額,只不過(guò)對(duì)于有證據(jù)證明出資的,予以適當(dāng)多分。結(jié)合本案,并無(wú)明確證據(jù)證明各利益主體出資情況,法院認(rèn)為“農(nóng)村宅基地房屋并不能單純以出資情況確認(rèn)份額,根據(jù)農(nóng)村宅基地房屋強(qiáng)烈的土地依附屬性,及宅基地作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利的特征,宅基地房屋應(yīng)該由戶(hù)內(nèi)宅基地使用權(quán)人共有,共有的份額可以均等?!笨傊?,司法裁判系綜合平衡利益各方貢獻(xiàn)大小,酌情合理確定,以實(shí)現(xiàn)公平原則。

 

 



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