近期,因受疫情的影響,已經(jīng)陸續(xù)有房企來咨詢有關(guān)項目交付階段的具體問題,主要都是因為政府因控制新型肺炎疫情(以下簡稱“疫情”)而采取的有關(guān)假期、復(fù)工、交通等事項的防控措施,各項事宜均處于停滯、待定的狀態(tài),導(dǎo)致房企在交房、辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及履行保修義務(wù)等方面出現(xiàn)遲延等。為此,本文特就上述三方面進行整理,從法律層面就疫情對房地產(chǎn)項目交付階段的影響及應(yīng)對進行簡要分析,供企業(yè)參考。
一、疫情從法律上來講應(yīng)認(rèn)定為不可抗力
截至目前,司法機關(guān)尚未就本次疫情是否屬于不可抗力事件出具指導(dǎo)意見,但中國國際貿(mào)易促進委員會已于2020年1月30日發(fā)出通知,對于受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響,導(dǎo)致無法如期履行或不能履行的國際貿(mào)易合同,企業(yè)可向中國貿(mào)促會申請辦理與不可抗力相關(guān)的事實性證明,結(jié)合《民法總則》第180條“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的,不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。”及《合同法》第117條“因不可抗力不能履行合同的,依據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”的規(guī)定,以及《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(已廢止)的處理思路,可認(rèn)定疫情為不可抗力。
下文是基于此定性進行的分析,如后續(xù)司法機關(guān)等出具了相左意見的,我們將第一時間調(diào)整相應(yīng)分析。
二、疫情對房企在交房階段的影響及應(yīng)對分析
首先,依據(jù)“有約定從約定”的原則,如在已經(jīng)簽署的商品房預(yù)售合同中明確了就發(fā)生不可抗力,房企有權(quán)順延房屋交付時間的約定的,則房企應(yīng)在提出交房時間順延的同時,應(yīng)當(dāng)及時通知業(yè)主、提供有效證明(如政府停工通知等),必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
但,如商品房預(yù)售合同中沒有相關(guān)約定或約定不明的,則核心需要判定疫情是否足以構(gòu)成對房企交房的實質(zhì)性障礙,應(yīng)依據(jù)疫情發(fā)生及持續(xù)的地域范圍、時間跨度,以及與具體延期情況的因果關(guān)系等而區(qū)別對待,具體為:
1. 如商品房預(yù)售合同原先約定的交房時間是在疫情及防控措施期間的,在發(fā)生項目已經(jīng)具備交房條件因疫情防控而未能及時交付的,房企應(yīng)可以此主張將交房時間順延至疫情解除之后,且可據(jù)此免除部分或全部違約責(zé)任。前述情形下,房企應(yīng)該及時做好證據(jù)收集工作(如政府停工通知、采取防控措施的視頻等),并及時通知業(yè)主,必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
2. 如商品房預(yù)售合同原先約定的交房時間即為新冠疫情解除日之后,房企如主張因疫情影響需延期交房的,應(yīng)及時通知業(yè)主、提供無法按期交房確系疫情原因所致的有效證明(如政府停工通知等),并依據(jù)實際情況,如因疫情影響的工期、實際與本應(yīng)復(fù)工時間差等,重新確定交付日期并告知業(yè)主。
3. 如商品房預(yù)售合同約定交房時間為在滿足約定交付條件后的具體期限內(nèi)的,如房屋已滿足約定交付條件,且滿足交付條件的時間按商品房預(yù)售合同約定屬于疫情及防控措施期間的,房企應(yīng)可以此主張將交房時間順延至疫情解除之后且可據(jù)此免除部分或全部違約責(zé)任。
當(dāng)然,如房企也可以按期交房,即按時發(fā)出房屋交付的書面通知,而業(yè)主在收到房屋交付通知后要求延期交房的,則房企可考慮非常時期的特殊情況,予以寬限期間,但應(yīng)與業(yè)主另行協(xié)商確定交房時間并及時簽署補充協(xié)議;或可在符合政府防控要求的情況下,采取分批、分散交付的方式進行。
4. 如在疫情出現(xiàn)之前已經(jīng)存在遲延交付的情形,或者約定的交付期限在疫情防控期間,但疫情或疫情管控對房企交房并未構(gòu)成實質(zhì)性障礙的,房企仍須就自身過錯承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
三、疫情對房企在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)階段的影響及應(yīng)對分析
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此:
1. 如因相關(guān)行政部門的辦公時間調(diào)整而導(dǎo)致房企不能按期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的,房企應(yīng)可據(jù)此為由在相關(guān)部門相應(yīng)辦公時間的調(diào)整期限內(nèi)免責(zé),但一旦相關(guān)部門恢復(fù)正常辦公后,房企應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2. 如房企因有關(guān)政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因,如據(jù)此的假期延長、復(fù)工遲延等原因?qū)е挛茨馨雌谵k理產(chǎn)權(quán)登記的,應(yīng)當(dāng)判定疫情防控對房企辦理產(chǎn)權(quán)登記構(gòu)成實質(zhì)性障礙,則房企可在相關(guān)防控措施解除日后立即辦理,在此情況下房企無需承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的違約責(zé)任。
在上述情形下,為防止業(yè)主以超過商品房預(yù)售合同約定為由向房企主張違約責(zé)任的,房企應(yīng)注意及時向業(yè)主發(fā)出通知,提供有效證明(如政府停工通知等),說明有關(guān)情況并告知延期辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)事宜等,必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
四、疫情對房企在履行保修義務(wù)階段的影響及應(yīng)對分析
依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算?!斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第9條規(guī)定,房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷,建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后,應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況,在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故,施工單位接到保修通知后,應(yīng)當(dāng)立即到達現(xiàn)場搶修。以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房預(yù)售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。因此:
1. 如房企因有關(guān)政府部門控制疫情而發(fā)布的行政措施或行政命令原因,如據(jù)此的假期延長、復(fù)工遲延等原因?qū)е聼o法落實保修工作的,應(yīng)當(dāng)判定疫情防控對房企履行保修義務(wù)構(gòu)成實質(zhì)性障礙,則房企可在相關(guān)防控措施解除日后安排工作人員進行維修,在此情況下房企無需承擔(dān)逾期履行保修義務(wù)的違約責(zé)任,但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明(如政府停工通知等),及時通知業(yè)主,并采取諸如委托物業(yè)公司先行處理等合理有效措施防止損失擴大。
2. 如因為疫情防控需要對房屋區(qū)域采取強制隔離等措施而導(dǎo)致房企不能夠進入小區(qū)進行維修的,則房企可以據(jù)此主張免除部分或者全部責(zé)任,但需要收集好因此而不能履行合同的有效證明(如政府停工通知等),及時通知業(yè)主,必要時采取合理有效的防止損失擴大的措施。
3. 如房企僅因人員不足或者出行不便而未履行保修義務(wù)的,則不能夠僅以此為由而免責(zé)。
以上為對房企在項目交付階段的影響及應(yīng)對分析,建議房企立即梳理每個臨近或正處于交付階段的項目的具體情況,提前做好規(guī)劃并開展好具體工作。