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（本論文由上海律協(xié)港澳臺(tái)業(yè)務(wù)研究委員會(huì)上傳并推薦）
土地是最基本的生產(chǎn)資料，大陸同臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于土地的立法差異巨大，很多臺(tái)商來大陸投資因不了解大陸地區(qū)關(guān)于土地的法律法規(guī)而導(dǎo)致投資錯(cuò)誤，嚴(yán)重影響到企業(yè)生存或獲利之基礎(chǔ)。以下我將選取自己經(jīng)手處理的兩個(gè)案件來說明一些現(xiàn)存的問題。
案例一：某臺(tái)灣商人2000年來大陸投資時(shí)，選擇用“以租代售”的方式同當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)簽訂了土地使用合同，并承建了廠房。但隨著“以租代售”方式被國務(wù)院禁止，并規(guī)定企業(yè)取得土地使用權(quán)必須掛牌出讓的方式，企業(yè)原“以租代售”方式同工業(yè)區(qū)簽訂的合同無效。同時(shí)，隨著大陸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)用地指標(biāo)日趨緊張，工業(yè)用地的價(jià)格成倍增長，該臺(tái)商喪失了當(dāng)初以便宜的價(jià)格獲得土地使用權(quán)的資格，甚至因缺乏工業(yè)用地指標(biāo)而無法取得土地使用權(quán)證。
案例二：某臺(tái)商在廣東省某地的國營農(nóng)場承包農(nóng)業(yè)用地600畝，用于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)。2009年國營農(nóng)場被批準(zhǔn)成立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即政府要將國有農(nóng)場的農(nóng)業(yè)用地收回并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，在事情的處理過程中，該臺(tái)商對(duì)大陸的土地法律法規(guī)和關(guān)于征收補(bǔ)償?shù)确矫娴囊?guī)定難以理解，主要因?yàn)榇箨戧P(guān)于土地的法律法規(guī)同臺(tái)灣地區(qū)有天壤之別。隨著土地財(cái)富的快速增值，如果臺(tái)商不了解大陸土地制度的法律法規(guī)，在投資過程中可能會(huì)錯(cuò)失很多良機(jī)，也只有真正了解大陸的土地法律法規(guī)才能消弭疑惑，因“地”制宜。
大陸有關(guān)土地的法律法規(guī)包括《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》等，其中所涉內(nèi)容又較為復(fù)雜。同時(shí)為了保護(hù)臺(tái)商的合法權(quán)益，還出臺(tái)了《中華人民共和國臺(tái)灣同胞投資保護(hù)法》、《中華人民共和國臺(tái)灣同胞投資保護(hù)法實(shí)施條例》?？偨Y(jié)來講中國土地性質(zhì)分為農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地；土地權(quán)屬分為集體所有、國家所有。如果要對(duì)中國的土地政策展開論述可以寫成一本書，在此只能就有關(guān)土地租賃的規(guī)定做個(gè)描述。并通過前述第二個(gè)案件，就大陸和臺(tái)灣地區(qū)的土地法律法規(guī)做個(gè)簡要分析。
一、關(guān)于土地的分類
就權(quán)屬方面講，《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。中國大陸的土地權(quán)屬分為兩類，一是集體所有，二是國家所有。
臺(tái)灣地區(qū)的土地法規(guī)定了，土地分為公有土地和私有土地兩種權(quán)屬類型。其土地法第十條規(guī)定：臺(tái)灣地區(qū)土地，屬于臺(tái)灣人民全體，其經(jīng)人民依法取得所有權(quán)者，為私有土地。私有土地所有權(quán)消滅者，為國有土地。第四條規(guī)定：本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣 (市) 有土地或鄉(xiāng) (鎮(zhèn)、市) 有之土地。但同時(shí)，臺(tái)灣地區(qū)的土地法對(duì)土地私有也有限制，比如海岸一定范圍內(nèi)的土地、天然湖泊及其周圍土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、名勝古跡等不得私有。
對(duì)于土地的分類，大陸實(shí)行土地用途管制制度，將土地類型分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和未利用地?！锻恋乩矛F(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》中使用的土地利用現(xiàn)狀體系，根據(jù)土地的用途、利用方式和覆蓋特征等因素，將大陸土地分為了８大類、46小類：耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、交通用地、水域、未利用土地。農(nóng)業(yè)用地只能作為農(nóng)業(yè)用途使用，不得作為工業(yè)或商業(yè)用途，如果農(nóng)業(yè)用地變更為建設(shè)用地，需要經(jīng)過法律規(guī)定的審批程序。
臺(tái)灣地區(qū)將土地用途分為四類：第一類、建筑用地。如住宅、官署、機(jī)關(guān)、學(xué)校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會(huì)所、祠廟、教堂、城堞、軍營、炮臺(tái)、船埠、碼頭、飛機(jī)基地、墳場等屬之。第二類、直接生產(chǎn)用地。如農(nóng)地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。第三類、交通水利用地。如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。第四類、其他土地。如沙漠、雪山等屬之。
臺(tái)灣商人在大陸地區(qū)無論是購買土地廠房抑或從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，都要對(duì)土地的性質(zhì)、使用用途做充分了解。建設(shè)用地方面還會(huì)涉及到該土地獲得的方式是采取劃撥還是出讓，這也關(guān)系到投資成本的大小。農(nóng)業(yè)用地還分為是基本農(nóng)田還是林地、果園用地等等。
二、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的流程
大陸農(nóng)村集體所有的農(nóng)業(yè)用地土地征收流程看，發(fā)布征地通告、征詢意見、地籍調(diào)查和地上附著物登記、擬訂“一書四方案”組卷上報(bào)、審批征用土地、公告征地補(bǔ)償安置方案、公告報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案、土地補(bǔ)償?shù)怯?、?shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地是完整的法律流程。
關(guān)于國有農(nóng)業(yè)用地不涉及征收的問題，屬于國家將農(nóng)用地收回，在給予實(shí)際使用人適當(dāng)補(bǔ)償后，變更為建設(shè)用地。關(guān)于國有農(nóng)業(yè)用地變更為建設(shè)用地的流程，法律沒有作出專門的規(guī)定。但在大陸物權(quán)法關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的章節(jié)中指出，國家所有的農(nóng)用地實(shí)行承包經(jīng)營的，參照本法的有關(guān)規(guī)定。我個(gè)人認(rèn)為國有農(nóng)業(yè)用地如果實(shí)行了承包經(jīng)營，在承包經(jīng)營中所產(chǎn)生的問題和糾紛，應(yīng)按照集體所有農(nóng)業(yè)用地的法律規(guī)定處理，即國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地在具體操作的流程、補(bǔ)償?shù)确矫鎱⒖技w所有農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的流程和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
三、農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的補(bǔ)償問題
按照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定：農(nóng)村集體農(nóng)業(yè)用地被征收賠償有四部分：(一) 土地補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)每個(gè)省會(huì)根據(jù)其自身情況規(guī)定了最低的土地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；(二)青苗補(bǔ)償費(fèi)；(三)附著物補(bǔ)償；(四)安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)一般給與村集體經(jīng)濟(jì)組織，由村集體經(jīng)濟(jì)組織再做分配；青苗費(fèi)和附著物補(bǔ)償給與土地的實(shí)際使用人和投資人；安置補(bǔ)助費(fèi)給與被征收土地的使用權(quán)人。
對(duì)于國有農(nóng)業(yè)用地（國有農(nóng)場）收回農(nóng)業(yè)用地的補(bǔ)償問題，法律沒有專項(xiàng)予以規(guī)定。與此有關(guān)聯(lián)的有大陸土地管理法第五十八條規(guī)定，國家為了公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要使用國有土地的，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。2001年1月17日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于依法保護(hù)國有農(nóng)場土地合法權(quán)益意見的通知》明確“確需占用農(nóng)場土地搞建設(shè)的，要依法辦理審批手續(xù)，并依法給予補(bǔ)償和安置，不得隨意強(qiáng)行劃轉(zhuǎn)國有農(nóng)場土地”。2009年國土資源部辦公廳、農(nóng)業(yè)部辦公廳關(guān)于收回國有農(nóng)場農(nóng)用地有關(guān)補(bǔ)償問題的復(fù)函中指出：收回國有農(nóng)場農(nóng)用地也應(yīng)按照上述原則進(jìn)行補(bǔ)償，即將收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的補(bǔ)償分為土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)……土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)給予國有農(nóng)場，長期承包國有農(nóng)場農(nóng)用地并將其作為生產(chǎn)生活來源的農(nóng)場職工，是自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動(dòng)關(guān)系的，安置補(bǔ)助費(fèi)給個(gè)人；但由國有農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位的，安置補(bǔ)助費(fèi)給與國有農(nóng)場。對(duì)于地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，按照“誰投入、誰獲得”的原則給與補(bǔ)償。當(dāng)然，關(guān)于此規(guī)定是否合理，很多專家也有不同的看法，且在實(shí)踐操作中是否能夠維護(hù)投資的權(quán)益也備受質(zhì)疑。
而臺(tái)灣地區(qū)的土地法關(guān)于補(bǔ)償給出了明確的規(guī)定：地價(jià)補(bǔ)償費(fèi)及其加成部分；建筑改良物或農(nóng)作改良物補(bǔ)償費(fèi)；土地改良費(fèi)；營業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；遷移費(fèi)。上述部分費(fèi)用的分配也有明確規(guī)定。
無論是建筑用地或是農(nóng)業(yè)用地，大陸關(guān)于土地征收或征用的法律規(guī)定較為復(fù)雜，臺(tái)灣地區(qū)因?yàn)樵谕恋貦?quán)屬方面較為簡單所以涉及土地方面的規(guī)定簡單明了而且易于操作。這也是很多臺(tái)灣同胞來大陸投資工業(yè)或農(nóng)業(yè)常常不知所措的原因。
因法律規(guī)定及歷史原因，在關(guān)于土地方面的立法，大陸還亟待加強(qiáng)，在有些方面可以向臺(tái)灣地區(qū)借鑒。簡單明確的權(quán)屬關(guān)系，也許不失為一個(gè)好的解決方式。
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