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北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所張曉葳律師支招應(yīng)以地役權(quán)維護(hù)眺望權(quán)

    日期：2008-06-12     作者：陳媛媛    閱讀：4,917次

    現(xiàn)行法律未對(duì)眺望權(quán)做出具體規(guī)定，那么，眺望權(quán)是否在法律保護(hù)范圍內(nèi)呢？記者近日采訪了北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所的張曉葳律師。
記者:眺望權(quán)是否應(yīng)該屬于相鄰權(quán)保護(hù)的范圍？我國(guó)《民法通則》和《物權(quán)法》未對(duì)眺望權(quán)做出具體規(guī)定，是否意味著眺望權(quán)不在法律保護(hù)范圍內(nèi)？
張曉葳:因?yàn)槲覈?guó)是成文法國(guó)家，所以對(duì)于相鄰權(quán)的內(nèi)涵不宜做多于字面含義的擴(kuò)展解釋。因此，原告認(rèn)為眺望權(quán)屬于相鄰權(quán)的延伸是不妥的。
我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)具體規(guī)定了5種土地相鄰關(guān)系，一是相鄰截水、排水、用水、流水關(guān)系，二是相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系，三是相鄰防險(xiǎn)關(guān)系，四是相鄰地界竹木歸屬關(guān)系，五是相鄰?fù)L(fēng)、采光關(guān)系。所謂眺望權(quán)并未歸入其中，可以說，眺望權(quán)并不在《民法通則》及《意見》所規(guī)定的相鄰權(quán)范圍以內(nèi)。但不能簡(jiǎn)單地說，眺望權(quán)不在法律保護(hù)范圍以內(nèi)。
記者:那眺望權(quán)是否屬于地役權(quán)？相鄰權(quán)與地役權(quán)的差別是什么？
張曉葳:眺望權(quán)應(yīng)屬于地役權(quán)。因?yàn)橄噜彊?quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人基于自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)而產(chǎn)生的法定權(quán)利，其特點(diǎn)在于法定性，簡(jiǎn)單說就是必須要法律明文規(guī)定。
相鄰權(quán)是基于所有權(quán)或使用權(quán)而產(chǎn)生的基本權(quán)利，其基本性就在于，如果沒有相鄰權(quán)保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)就可能遭受重大妨礙，所有權(quán)和使用權(quán)將不能實(shí)現(xiàn)。而地役權(quán)是一種用益物權(quán)，是指為了自己的使用、經(jīng)營(yíng)等方便而使用別人的土地的權(quán)利。其特點(diǎn)在于約定性，也就是需要通過契約來進(jìn)行約定。
從法律上說，兩者還有差別在于，相鄰關(guān)系與地役權(quán)在法律制度中的作用不同。相鄰關(guān)系是法定的對(duì)土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)，它并沒有超越所有權(quán)的范圍，至多是所有權(quán)的擴(kuò)張；而地役權(quán)則是在這種最小限度的調(diào)節(jié)之外的一種更廣泛的調(diào)節(jié)，主要依當(dāng)事人間的意思表示而成立，對(duì)于相鄰關(guān)系具有彌補(bǔ)其不足的作用。
相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，除非權(quán)利人行使權(quán)利給鄰人造成損失，相鄰權(quán)人行使權(quán)利是無償?shù)?；地役?quán)的有償或無償則屬于意思自治范疇，雙方可在契約中自由約定。地役權(quán)的存續(xù)期間，也可任由當(dāng)事人約定，并可以設(shè)定永久地役權(quán)；而相鄰關(guān)系的存續(xù)期間是法定的。因相鄰關(guān)系是法定的，所以其成立與對(duì)抗第三人無需登記便可當(dāng)然發(fā)生；而地役權(quán)作為物權(quán)之一種，應(yīng)以登記為必要，否則僅具債權(quán)效力。
相鄰關(guān)系與地役權(quán)的不同還在于權(quán)屬不同的兩塊土地是否應(yīng)當(dāng)相互毗鄰。一般認(rèn)為，在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上才會(huì)發(fā)生相鄰關(guān)系，而地役權(quán)的發(fā)生則不僅在相互毗鄰的兩塊權(quán)屬不同的土地上可能發(fā)生，特殊情況下，可設(shè)立地役權(quán)的兩塊土地甚至可能相隔了一段距離。
記者:目前，國(guó)內(nèi)提起眺望權(quán)的訴訟是輸多贏少，造成這一狀況的原因是什么？您在完善眺望權(quán)等環(huán)境權(quán)利的法律規(guī)定方面有何建議？
張曉葳:眺望權(quán)作為一種地役權(quán)，在《物權(quán)法》(2007年10月1日起生效)生效以前，僅僅存在于傳統(tǒng)民法理論中?！段餀?quán)法》生效后，這一狀況必然得到改觀。因?yàn)椤段餀?quán)法》在第十四章專章規(guī)定了地役權(quán)制度，為眺望權(quán)等權(quán)利得到保護(hù)提供了理論可能。
但是，提起眺望權(quán)的訴訟贏少輸多，原因還在于與房地產(chǎn)開發(fā)商就眺望權(quán)簽訂合同存在難度。在我國(guó)多數(shù)地方形成這樣的契約幾乎不可能，因此，對(duì)于眺望權(quán)的保護(hù)也就無從談起。
就法律建議而言，我國(guó)關(guān)于相鄰權(quán)的法律制度已經(jīng)相對(duì)完整，而地役權(quán)就其特點(diǎn)而言是一種需要通過契約來設(shè)立的權(quán)利，這一制度也已經(jīng)隨著《物權(quán)法》的生效而確立。因此，直接以某種具有強(qiáng)制性的法律來規(guī)定保護(hù)眺望權(quán)對(duì)于人多地少的中國(guó)而言或許也要防止矯枉過正，以傳統(tǒng)民法中的地役權(quán)制度和理論來解決眺望權(quán)問題比較可行。
記者:相鄰權(quán)官司越來越多，法律在未對(duì)眺望權(quán)、寧?kù)o權(quán)、清潔空氣權(quán)和優(yōu)美環(huán)境享受權(quán)等其他環(huán)境權(quán)利做出具體規(guī)定的情況下，受侵害方應(yīng)如何保障自己的權(quán)益？
張曉葳:法律未對(duì)眺望權(quán)等環(huán)境權(quán)利直接做出具體規(guī)定，并不是說現(xiàn)行法律對(duì)于這種較為困難的現(xiàn)狀就無所作為，正如上面所說的，由于《物權(quán)法》已經(jīng)專章確立了地役權(quán)制度，如果雙方可能訂立契約，則眺望權(quán)的保護(hù)也是比較可行的。即使契約確立眺望權(quán)比較困難，在現(xiàn)行法律框架下，對(duì)于眺望權(quán)其實(shí)也已經(jīng)有了較為可行的處理依據(jù)。
最高人民法院于2003年6月1日起實(shí)行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因此，說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在上述案例中，假定認(rèn)為開發(fā)商在售樓處安設(shè)的沙盤圖是一種宣傳資料，并且此宣傳資料對(duì)于爭(zhēng)議位置的相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體、確定，則這一沙盤圖可以作為合同的內(nèi)容，如果開發(fā)商違反了，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
同時(shí)，要讓開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任至少應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn):沙盤圖是否是最高人民法院司法解釋所說的銷售廣告或要約邀請(qǐng)；爭(zhēng)議的部位是否在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；對(duì)于爭(zhēng)議位置的設(shè)施或景觀，開發(fā)商當(dāng)時(shí)做出的說明或允諾是否具體、確定；對(duì)于爭(zhēng)議位置的設(shè)施或景觀，開發(fā)商做出的說明或允諾是否可以直接影響買賣合同的訂立等。
商品房的買受方在開發(fā)商承諾眺望景觀的情況下，可以至少注意保留開發(fā)商的廣告、宣傳資料，并保留關(guān)于開發(fā)商允諾具體確定的依據(jù)。