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進軍地產(chǎn)　專業(yè)律師新契機

日期：2006-09-29 作者：黨文俊閱讀：3,769次

上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會呼吁房產(chǎn)律師向地產(chǎn)律師轉(zhuǎn)型

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“未來的房地產(chǎn)律師不僅僅是做做房產(chǎn)交易糾紛這樣的下游訴訟業(yè)務(wù)，我們需要更多的房地產(chǎn)律師把眼光放到項目征地、土地轉(zhuǎn)讓等上游的地產(chǎn)非訟業(yè)務(wù)中去，上海房地產(chǎn)律師正面臨著由房產(chǎn)律師向地產(chǎn)律師的轉(zhuǎn)型契機。”在9月中旬上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會講座上，研究會副主任、上海市君悅律師事務(wù)所主任劉正東律師作為主講人，呼吁房地產(chǎn)律師向地產(chǎn)服務(wù)進軍。

市場期待地產(chǎn)律師

劉正東律師指出：“大多數(shù)律所、大多數(shù)律師都在做房地產(chǎn)法律服務(wù)；大多數(shù)房地產(chǎn)法律服務(wù)僅僅涉及房產(chǎn)業(yè)務(wù)；大多數(shù)的房產(chǎn)法律服務(wù)僅是訴訟業(yè)務(wù)?！?br /> “三個大多數(shù)”得到了包括滬上資深房地產(chǎn)律師、上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會主任朱樹英等一批業(yè)界人士的認(rèn)可。朱樹英也認(rèn)為，地產(chǎn)律師所涉及的地產(chǎn)非訴訟法律服務(wù)，將是上海房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)拓展的下一個巨大的空間。
中國投資咨詢網(wǎng)最近發(fā)布的《2006—2007年上海房地產(chǎn)市場分析及投資咨詢報告》指出，2006年1月至7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資72682億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的34％，增長了45％。未來五年上海房地產(chǎn)投資將占全市固定資產(chǎn)投資總額的三分之一，總額約為5000億元。
投資者對房地產(chǎn)市場的巨大熱情，為律師參與地產(chǎn)開發(fā)提供巨大契機。“上海的地產(chǎn)市場剛剛起步，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)都有機會?！眲⒄龞|對地產(chǎn)市場律師法律服務(wù)的需求充滿信心。
上海市律師協(xié)會建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究會的研究報告指出：中國國內(nèi)城市化發(fā)展離不開基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)，地產(chǎn)市場是一個巨大的市場，也是律師提供法律服務(wù)的主戰(zhàn)場。研究、分析地產(chǎn)的不同投資方式以及各不相同的法律問題，就是了解、掌握市場的需求和法律服務(wù)的需求，有利于律師尋找最合適的切入點以提供服務(wù)，進而占領(lǐng)市場。

專業(yè)法律服務(wù)'走俏'投資商

與人數(shù)日趨增多的房產(chǎn)律師相比，地產(chǎn)律師絕對是房地產(chǎn)法律服務(wù)市場的稀缺資源。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在上海，有能力從土地招標(biāo)、土地轉(zhuǎn)讓階段介入法律服務(wù)的律師不超過30位，有能力參與建筑施工工程方面法律服務(wù)的律師就更少。
值得注意的是，地產(chǎn)律師、尤其是本土的地產(chǎn)律師，是房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的“緊俏品”。
一位不愿透露姓名的房產(chǎn)商告訴筆者，現(xiàn)在拿一塊土地，經(jīng)過融資開發(fā)、招標(biāo)、審批，一直到最后開工建設(shè)，涉及的法律法規(guī)多達100多部。“房地產(chǎn)政策法規(guī)有鮮明的本土性，如果有得力的地產(chǎn)律師相助，將節(jié)約一大筆法律風(fēng)險成本?！?br /> 以下就是一個地產(chǎn)律師節(jié)約房產(chǎn)開發(fā)成本的實際事例。2003年初，港商黃先生相中了本市西區(qū)的一塊土地。此地屬于一家紡織廠，該紡織廠正在進行國企改制，希望賣出市區(qū)的廠區(qū)，出售土地使用權(quán)獲得的資金，到郊區(qū)尋求更大的發(fā)展空間。
工業(yè)用地如何轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地？國企改制土地如何處置？盡管黃先生與紡織廠一拍即合，但簽約時卻遇到了麻煩。
由于雙方缺乏經(jīng)驗，在項目報批時，被耽擱了下來。黃先生回憶當(dāng)時的情形時，依然深有感觸：“當(dāng)時資金都周轉(zhuǎn)過來了，如果不能及時購到土地使用權(quán)，整條資金鏈都可能斷掉，我的損失絕不只是錯失一塊土地?！?br /> 幸運的是，他找到了具有豐富滬上地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的張律師。
張律師接手后，立即要求工業(yè)用地使用人即紡織廠與所在區(qū)的土地管理部門聯(lián)系，土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲后，并很快組織了招標(biāo)，心儀已久的黃先生用高報價順利競得。
現(xiàn)在這片土地，已經(jīng)成為了本市西區(qū)著名的創(chuàng)意園區(qū)，藝術(shù)家、藝術(shù)畫廊聚集于此。
黃先生則為上海本土地產(chǎn)律師的出色工作叫好：“張律師的幫助，使我的項目得以順利開工，時間上的節(jié)約，法律風(fēng)險的控制，直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益。”

地產(chǎn)律師參與規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

像張律師這樣具有一定資歷的上海地產(chǎn)律師在上世紀(jì)90年代初“出道”。據(jù)劉正東介紹，1980年的全國城市規(guī)劃工作會議使上海的城市土地使用制度改革進入了嶄新的階段，特點是從無償使用向有償使用轉(zhuǎn)變、從行政劃撥向市場出讓轉(zhuǎn)變。
上世紀(jì)90年代初，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年出臺）、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法頒布實施》（1990年出臺）以及《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992出臺）的相繼亮相，在吸引熱錢投向地產(chǎn)市場的同時，也孕育了地產(chǎn)法律服務(wù)的市場雛形，上海的第一批地產(chǎn)律師也在這個時刻登場，但數(shù)量相當(dāng)少。
從2004年10月21日起到現(xiàn)在，則被劉正東定義為上海地產(chǎn)市場的“城市土地使用制度嚴(yán)格階段”，標(biāo)志是國務(wù)院發(fā)布28號文《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，特點是實行最嚴(yán)格的土地管理制度（“八禁”）。
這期間主要的房地地產(chǎn)大事有：2005年3月國辦發(fā)8號文《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國八條）、2005年5月國辦發(fā)26號文《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（新國八條）、2005年6月最高院公布并實施《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、2006年5月“國六條”、2006年6月九部委15條意見。
“法律制定得越細(xì)越密，法律服務(wù)需求量也越來越大?！眲⒄龞|指出，根據(jù)國外經(jīng)驗，目前的城市土地使用制度嚴(yán)格階段正是大量從事下游房屋交易的房地產(chǎn)律師，轉(zhuǎn)型進入地產(chǎn)開發(fā)等上游法律服務(wù)的最佳契機。劉正東同時指出，地產(chǎn)不同于房產(chǎn)，地產(chǎn)是指土地上的權(quán)利，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)，“相比與房產(chǎn)，地產(chǎn)涉及的金額巨大、地產(chǎn)律師參與地產(chǎn)開發(fā)的前期法律服務(wù)，對規(guī)范地產(chǎn)市場、規(guī)避地產(chǎn)開發(fā)中違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)將起很大的作用?！?br />
做地產(chǎn)律師您準(zhǔn)備好了嗎？

地產(chǎn)律師的素質(zhì)

法律服務(wù)市場并不缺乏對地產(chǎn)律師的熱情，關(guān)鍵是，我們的律師是否具備了相應(yīng)的素質(zhì)?！安皇菦]有業(yè)務(wù)，關(guān)鍵是吃不吃得下業(yè)務(wù)?！?br /> 劉正東認(rèn)為，一個合格的地產(chǎn)律師，除了具備較高的法律素質(zhì)外，還應(yīng)具備這四方面的素質(zhì)———合法性與政策性相結(jié)合：國家、地方；現(xiàn)實性與前瞻性相結(jié)合：考慮政策風(fēng)險；訴訟與非訴訟相結(jié)合：防范訴訟風(fēng)險；熟悉法律與熟悉市場相結(jié)合：時時關(guān)心房地產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場。

地產(chǎn)律師的服務(wù)內(nèi)容

服務(wù)的重點，主要有國有土地出讓、房地產(chǎn)合作開發(fā)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、集體土地取得、軍用土地合作建房、國企改制土地處置、國有土地出讓。服務(wù)的內(nèi)容主要包括：前期開發(fā)合作協(xié)議、審查招標(biāo)文件及投標(biāo)文件、出讓合同（出讓主體審查）及其補充協(xié)議、委托動拆遷及市政配套協(xié)議、動拆遷安置補償方案確定、項目公司設(shè)立、辦理“兩證”（土地、規(guī)劃）、房地產(chǎn)合作開發(fā)方面。
地產(chǎn)律師具體的工作還包括：項目盡職調(diào)查、擬訂合作方案（聯(lián)合、合作、聯(lián)建、參建等等）、參加談判、起草合作合同及附屬協(xié)議、協(xié)助辦理手續(xù)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃查詢、確定租賃、入股、聯(lián)營、合建的方式、辦理入股、聯(lián)營、征地、出讓、理清土地來源、補齊手續(xù)文件。

地產(chǎn)律師的服務(wù)要求

從國家、地方的角度，要考慮合法性與政策性相結(jié)合；從政策風(fēng)險的角度，要考慮現(xiàn)實性與前瞻性相結(jié)合；從防范訴訟風(fēng)險的角度，要考慮訴訟與非訴訟相結(jié)合；從熟悉法律與熟悉市場角度，要時時關(guān)心房地產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場。

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