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一、自建設工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算

有些法院嚴格按照《批復》第4條的規(guī)定，承包人行使優(yōu)先受償權，若建設工程實際竣工的，自竣工之日起計算；建設工程未竣工的，自合同約定的竣工之日起計算。所以，針對“爛尾樓”工程，承包人主張優(yōu)先受償權，必須在合同約定的竣工之日起六個月內(nèi)行使，否則將喪失優(yōu)先受償權。

上海市第一中級人民法院曾受理過一起案件，承包人與發(fā)包人因拖欠工程款產(chǎn)生糾紛，并引發(fā)停工，合同約定的竣工日期為2005年5月31日，工程實際未竣工，后承包人于2006年1月20日以追加訴訟請求形式向法院提出了優(yōu)先受償權請求。法院認為承包人主張日期與約定的竣工日期間已超過了規(guī)定的六個月期限，未支持承包人的請求。

二、自建設工程合同解除或合同終止之日起計算

有些法院在法律未明確規(guī)定的情況下，類推適用，若建設工程未實際竣工的，建設工程合同解除的或合同終止的，自合同解除之日或合同終止之日起計算。

《深圳市中級人民法院關于建設工程合同若干問題的指導意見》第29點明確規(guī)定：在工程竣工驗收合格前，建設工程合同被解除的，承包人對已完工程享有建設工程價款優(yōu)先受償權，承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程合同解除之日起計算。

江蘇省高級人民法院曾再審過一起案件，承包人承建發(fā)包人廠房，合同約定竣工日期為2007年9月18日，約定的竣工日期期滿后承包人仍在繼續(xù)施工。2008年8月30日，雙方達成協(xié)議，終止施工合同，并明確了工程款的結(jié)算方式和支付方式。2009年5月31日，承包人向法院起訴，請求確認對其承建廠房享有建設工程價款的優(yōu)先受償權，訴訟時工程未實際完工。法院認為雙方于2008年8月30日已明確終止合同履行，此時承包人應及時主張優(yōu)先受償權，承包人于2009年5月31日起訴已超過行使優(yōu)先受償權的法定期間。

三、自停工之日起計算

若建設工程未實際竣工，且停工日期晚于合同約定的竣工日期的，自停工之日起計算。

《浙江省高級人民法院執(zhí)行局執(zhí)行中處理建設工程價款優(yōu)先受償權有關問題的解答》第一點明確規(guī)定：發(fā)生建設工程施工合同糾紛時工程已實際竣工的，工程實際竣工之日為六個月的起算點；發(fā)生建設工程施工合同糾紛時工程未實際竣工的，約定的竣工之日為六個月的起算點；約定的竣工日期早于實際停工日期的，實際停工之日為六個月的起算點。權利人未在上述期限內(nèi)行使優(yōu)先權的，建設工程價款優(yōu)先受償權喪失。

四、法律未明確規(guī)定的，放寬適用

在合同約定的竣工日期不明，工程也未實際竣工的情況下，適用《合同法》第286條規(guī)定，盡量保護承包人的優(yōu)先受償權。

最高人民法院曾審理一起建筑工程糾紛案二審案件。1998年，承包方與發(fā)包方簽訂建筑工程施工合同，約定工程總工期1020天，開工、竣工日期均未作約定。承包方進場后，完成大部分工程。2005年4月14日，承包方以發(fā)包方拖欠巨額進度款致使工程無法繼續(xù)施工為由，書面通知發(fā)包方即日正式停工，施工合同解除。2006年5月11日承包人向一審法院主張行使優(yōu)先受償權。一審法院認為：工程未實際竣工，且雙方未能就約定的竣工日期進行舉證，因此，合同解除日視同竣工日，承包方已經(jīng)超過優(yōu)先受償權的行使期限。承包方不服一審判決，向最高院提起上訴，最高院最終認定：工程尚未竣工，又未有約定的竣工日期，在法律未規(guī)定的情況下，應該從寬進行解釋，盡可能的考慮到承包人的優(yōu)先受償權。最高院終審判決承包人工程價款享有優(yōu)先受償權。

在2011年最高人民法院召開了全國民事審判工作會議中形成的《全國民事審判工作會議紀要》中明確規(guī)定，如果建設工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設工程價款優(yōu)先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。該規(guī)定說明最高院對工程價款優(yōu)先受償權的起算時間的標準進行了調(diào)整，即以合同解除日作為工程價款優(yōu)先受償權起算日。

五、 “286”司法解釋的缺陷

我國法律對于建筑工程優(yōu)先受償權的立法本意是為了保護建筑施工企業(yè)弱勢群體。建筑工程施工合同糾紛中最常見的糾紛就是拖欠工程款，這也是造成大量農(nóng)民工工資被拖欠的主要原因。因此，《合同法》第286條特別規(guī)定了承包人的工程價款優(yōu)先受償權。同時為了防止權利人怠于行使權利，《批復》第4條規(guī)定在自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起6個月內(nèi)行使。

但《批復》第4條與《合同法》第286條的規(guī)定存在沖突。

首先，工程款一般是按進度分批支付，如果合同約定的工程款的付款時間晚于工程實際竣工日期后6個月，那是否這筆工程款就天然的喪失了優(yōu)先受償權？事實上，根據(jù)《合同法》第286條的字面理解，該筆工程款理應享有優(yōu)先受償權。

其次，如果承包人因發(fā)包人拖欠工程款，在未到合同約定的竣工日期被迫停工了，此時，承包人向法院要求發(fā)包人支付工程款，按照《批復》第4條的規(guī)定，在條件上尚未成就優(yōu)先受償權，那是否承包人要等到合同約定的竣工日期到了之后，再另外起訴要求確認優(yōu)先受償權呢？同樣，根據(jù)《合同法》第286條的字面理解，竣工日期到達之前就享有優(yōu)先受償權。

最后，對于爛尾樓工程，在爛尾一段時間后仍可能復工，現(xiàn)在假設在合同約定的竣工日期六個月后復工并最后竣工。假如在復工之前但是在合同約定的竣工日期六個月后承包人起訴至法院主張工程進度款優(yōu)先受償權，則按照《批復》規(guī)定喪失了優(yōu)先受償權。但是，如在復工并完工后六個月內(nèi)主張優(yōu)先受償權，則又能獲得法院支持。這顯然違背了權利一旦喪失，除非雙方另行約定或者另有法律規(guī)定外，不可能自行恢復的原理。