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【案情簡(jiǎn)介】
J大廈（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的房產(chǎn)”）位于上海市浦東新區(qū)，面積為45,872.58平方米，包括1-3層裙樓（14個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單元）、4-24層主樓（400個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單元，面積在60-70平米）、地下停車場(chǎng)及一座塔樓（其中不包括已出售給A公司的102單元）。標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始狀況為：主樓的378套房屋產(chǎn)權(quán)由200個(gè)美國(guó)自然人（以下簡(jiǎn)稱“小業(yè)主”）合法擁有；小業(yè)主又在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立上海L置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“L公司”）并委托L公司對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，除上述小業(yè)主擁有的378套房屋以外的其余房產(chǎn)（包括不可售房產(chǎn)）均由L公司合法擁有（上述小業(yè)主與L公司合稱“業(yè)主”）。
業(yè)主與蘇州D集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇州D”）簽訂租賃合同，標(biāo)的房產(chǎn)由蘇州D承租，蘇州D又與V酒店（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“V酒店”）簽訂委托管理合同，委托V酒店作為管理人代蘇州D管理位于標(biāo)的房產(chǎn)內(nèi)的上海V酒店。后業(yè)主擬整體出售標(biāo)的房產(chǎn)（各小業(yè)主所有房屋資產(chǎn)+L公司股權(quán)），蘇州D作為承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，于2012年7月11日與業(yè)主委托代理人簽訂了框架協(xié)議。
因蘇州D在業(yè)主屢次催告后，仍未按照框架協(xié)議的約定及時(shí)、足額進(jìn)行付款，業(yè)主遂與自然人王某于2012年12月1日就標(biāo)的房產(chǎn)及L公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓另行簽訂了框架協(xié)議，且王某已按照框架協(xié)議的約定，支付了定金5000萬(wàn)元。后因蘇州D與業(yè)主的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛進(jìn)入訴訟程序，蘇州D對(duì)部分標(biāo)的房產(chǎn)的查封、L公司股權(quán)的凍結(jié)影響交易進(jìn)行，王某停止履行后續(xù)付款義務(wù)并起訴業(yè)主，要求返還定金5000萬(wàn)，同時(shí)亦查封了部分標(biāo)的房產(chǎn)、凍結(jié)標(biāo)的股權(quán)。
后業(yè)主委托自然人李某做調(diào)解工作，代為處理上述與蘇州D、王某之間的訴訟糾紛。但李某暗中以其實(shí)際控制的上海A實(shí)業(yè)有限公司作為主體，與業(yè)主于2013年5月21日就標(biāo)的房產(chǎn)及L公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓另行簽訂框架協(xié)議并成功將部分房產(chǎn)過(guò)戶至李某實(shí)際控制的其他公司名下。后其行為被王某發(fā)現(xiàn)，王某起訴至法院，要求確認(rèn)李某與業(yè)主簽訂的框架協(xié)議無(wú)效，同時(shí)又查封了部分標(biāo)的房產(chǎn)、凍結(jié)標(biāo)的股權(quán)。
因前述訴訟糾紛的查封、凍結(jié)導(dǎo)致標(biāo)的房產(chǎn)、L公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓受到限制，李某用于收購(gòu)標(biāo)的房產(chǎn)的資金鏈斷裂，遂請(qǐng)求上海M房產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“M房產(chǎn)”／“委托方”）共同出資完成標(biāo)的房產(chǎn)的收購(gòu)。因存在多個(gè)交易主體，多份標(biāo)的房產(chǎn)以及L公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，涉及多起訴訟糾紛，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，M房產(chǎn)遂委托王棟律師的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)，為標(biāo)的房產(chǎn)的收購(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）提供全程法律服務(wù)。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
本項(xiàng)目主要存在以下三個(gè)難點(diǎn)：
其一，本項(xiàng)目標(biāo)的額較大，涉及的交易主體較多，且各主體之間同時(shí)存在多起已決、未決訴訟，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，同時(shí)，因標(biāo)的房產(chǎn)的所有人為兩百多名外國(guó)自然人，相關(guān)授權(quán)委托文件涉及公證、認(rèn)證問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)確厘清各主體之間的關(guān)系具有一定難度。
其二，本項(xiàng)目交易的標(biāo)的房產(chǎn)數(shù)量龐大，共涉及四百多套房產(chǎn)，且部分標(biāo)的房產(chǎn)因不同的訴訟而處于查封、輪候查封狀態(tài)，L公司股權(quán)處于凍結(jié)狀態(tài)，對(duì)其進(jìn)行盡職調(diào)查的工作量極大。
其三，本項(xiàng)目交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常緊迫，在未進(jìn)行充分的盡職調(diào)查前，委托方貿(mào)然接盤的風(fēng)險(xiǎn)極大，因此委托方對(duì)筆者的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)提出了較高的法律服務(wù)要求，要在最短的時(shí)間內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行全面梳理并及時(shí)發(fā)表專業(yè)法律意見、出具法律分析報(bào)告。
【律師代理思路】
對(duì)本案基本事實(shí)進(jìn)行正確、準(zhǔn)確的梳理，是保證委托方利益的前提條件。筆者首先對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的房產(chǎn)基本信息進(jìn)行全面梳理，并對(duì)瑕疵房產(chǎn)信息進(jìn)行分類匯總；之后前往標(biāo)的房產(chǎn)所在地對(duì)上海V酒店的業(yè)態(tài)進(jìn)行實(shí)地走訪調(diào)查；同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目所涉九家公司的工商基本信息、股權(quán)出質(zhì)、凍結(jié)、已決訴訟、未決訴訟等情況進(jìn)行調(diào)查。在此期間，筆者帶領(lǐng)的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)及時(shí)向委托方出具了產(chǎn)調(diào)信息匯總、實(shí)地調(diào)查報(bào)告、工商調(diào)查報(bào)告、已決訴訟情況表、未決訴訟情況表等書面文件，并對(duì)上述調(diào)查情況進(jìn)行整合、分析，依據(jù)前述文件先后制作了本項(xiàng)目主體框架圖、本項(xiàng)目初步法律分析報(bào)告、本項(xiàng)目所存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及應(yīng)對(duì)方案和本項(xiàng)目操作路徑圖等書面文件，為委托方最終作出商業(yè)判斷提供了重要依據(jù)。
本案的實(shí)施主要存在兩個(gè)障礙，其一，能否征得業(yè)主方及其他爭(zhēng)議方的和解并同意將標(biāo)的房產(chǎn)順利過(guò)戶；其二，順利過(guò)戶后，能否正常運(yùn)營(yíng)或出售標(biāo)的房產(chǎn)達(dá)到預(yù)期商業(yè)利益。
本案中，王某及業(yè)主方查封、凍結(jié)了涉案標(biāo)的房產(chǎn)和L公司的股權(quán)，蘇州D凍結(jié)了L公司的股權(quán)，這些在先案件的處理結(jié)果直接決定了委托方本次收購(gòu)的成敗與否。王某方同意與委托人達(dá)成和解，并在一定條件下撤回起訴，解除對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的查封以及對(duì)L公司股權(quán)的凍結(jié)。因此，業(yè)主的合作態(tài)度及標(biāo)的物業(yè)的租賃狀況為需要重點(diǎn)考量的因素，當(dāng)然，蘇州D的影響無(wú)論是在收購(gòu)前或收購(gòu)后都是干擾。
結(jié)合本案情況，為達(dá)到委托人目的，筆者給出如下建議：
（一）與王某協(xié)商
鑒于目前陳某實(shí)際控制的三家企業(yè)上海X實(shí)業(yè)有限公司（以下稱“X”）、上海Q物業(yè)管理有限公司（以下稱“Q”）和上海Y投資咨詢有限公司（以下稱“Y”）名下的房產(chǎn)已被業(yè)主和王某查封，建議委托人先與王某協(xié)商談判，確定最終方案，讓其撤訴解除相關(guān)涉案房產(chǎn)的查封以及L公司的股權(quán)凍結(jié)，避免相關(guān)交易處于停滯狀態(tài)。
（二）與X的貸款人工商銀行進(jìn)行溝通
據(jù)了解，X公司100%的股權(quán)已全部質(zhì)押給了工商銀行，且不排除Q、Y兩家公司的股權(quán)亦存在質(zhì)押情況?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百二十六條第二款規(guī)定：基金份額、股權(quán)出質(zhì)后，不得轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人協(xié)商同意的除外。出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向質(zhì)權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。根據(jù)上述法律規(guī)定，若委托人擬采取收購(gòu)?fù)跄硨?shí)際控制的三家公司全部股權(quán)的方式來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)行，在存在股權(quán)質(zhì)押的前提下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓還需征得質(zhì)權(quán)人的同意。
（三）與業(yè)主協(xié)商
在與王某、陳某確定好統(tǒng)一的方案后，建議與業(yè)主的委托代理人進(jìn)行協(xié)商，讓其撤訴解除相關(guān)涉案房產(chǎn)的查封以及L公司的股權(quán)凍結(jié)，并就標(biāo)的房產(chǎn)的收購(gòu)方案重新進(jìn)行談判。同時(shí)，要確保業(yè)主不會(huì)引入其他第三方參與標(biāo)的房產(chǎn)的收購(gòu)。
（四）與蘇州D談判
在上述過(guò)程均順利進(jìn)行的前提下，考慮到房產(chǎn)成功收購(gòu)后的經(jīng)營(yíng)等后續(xù)問(wèn)題，需與蘇州D就租賃關(guān)系進(jìn)行談判。
在筆者對(duì)本案進(jìn)行的盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上，委托方又聘請(qǐng)了德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)本項(xiàng)目所涉陳某實(shí)際控制的幾家公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，并出具了詳盡的財(cái)務(wù)調(diào)職調(diào)查報(bào)告。
【案件結(jié)果概述】
因自然人陳某先前向委托方作出的說(shuō)明和保證與法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查存在嚴(yán)重出入，委托方最終決定放棄本次收購(gòu)。
【案例評(píng)析】
《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。該條文雖不是強(qiáng)制性規(guī)定，但作為民法的基本原則，誠(chéng)實(shí)信用應(yīng)當(dāng)被所有的民事主體所遵守。
本案涉及主體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜，起因皆是因?yàn)楦鞣街黧w沒有按照所訂立的合同履行各自的義務(wù)，導(dǎo)致違約引發(fā)訴訟。筆者在進(jìn)行了大量的盡職調(diào)查工作后，及時(shí)制作相應(yīng)的書面匯總報(bào)告，為委托方進(jìn)行商業(yè)談判、最終作出商業(yè)判斷提供了重要的參考價(jià)值。及時(shí)、充分、高效的法律盡職調(diào)查在委托方后續(xù)進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查時(shí)起到了極大的幫助作用，這亦是法律服務(wù)價(jià)值的體現(xiàn)。
然而最終因王某在合作磋商過(guò)程中違背了誠(chéng)實(shí)信用原則， 其向委托方作出的承諾與實(shí)際情況嚴(yán)重不符，令委托方?jīng)Q定放棄本次收購(gòu)。
在本案中，筆者及其法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)面對(duì)龐大的工作量，盡其所能，提供了專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆煞?wù)，在保證法律服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，兼顧到效率，充分展示了律師的專業(yè)精神，獲得了委托方的高度信任，深受好評(píng)。
【結(jié)語(yǔ)與建議】
本案反映出我國(guó)的民商事交易過(guò)程中，在巨大商業(yè)利益的誘惑下，誠(chéng)實(shí)信用原則仍未受足夠的重視，導(dǎo)致出現(xiàn)本可以避免的損失與司法資源的空耗。法治、誠(chéng)信的國(guó)家需要全社會(huì)共同的努力推動(dòng)。
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