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一、相關(guān)疫情背景概要
1、新型冠狀病毒疫情發(fā)展至今簡述
2019年12月27日武漢發(fā)現(xiàn)首例新型冠狀病毒病例。
2020年1月20日，我國國家衛(wèi)生健康委員會(huì)發(fā)布2020年1號公告，將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施，同時(shí)也納入《中華人民共和國國境衛(wèi)生檢疫法》規(guī)定的檢疫傳染病管理。同日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步部署新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，并做出重要指示，包括要求按照多部門聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制和突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案，進(jìn)一步做好防控工作，堅(jiān)決遏制疫情擴(kuò)散。
此后，包括湖北、上海、北京在內(nèi)有關(guān)省、直轄市等先后發(fā)布了有關(guān)疫情的防控工作通知，其中，湖北省武漢市自1月23日凌晨發(fā)布公告，于當(dāng)日10點(diǎn)起全市城市公共交通停運(yùn)，離漢通道暫時(shí)關(guān)閉。
2020年1月27日，上海市緊急通知企業(yè)（必需保障城市運(yùn)行、疫情防控、群眾生活及其他國計(jì)民生的除外）不得早于2月9日24時(shí)前復(fù)工，和各類學(xué)校不得于2月17前不得開學(xué)。
2、疫情期間相關(guān)租賃行業(yè)情況概要
1月30日，廣東省公寓管理協(xié)會(huì)發(fā)布《致全省業(yè)主（房東）的減租倡議書》，向所有業(yè)主（房東）倡議：建議2020年2月 1日-2月29日免租一個(gè)月，3月1日-4月30日租金減半兩個(gè)月。
此外，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)也發(fā)布了減租倡議書，呼吁業(yè)主減免2月份房租，3月份和4月份租金減半；同時(shí)，深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、深圳市龍崗區(qū)坪地街道工作委員會(huì)、深圳市寶安區(qū)沙井街道工商聯(lián)（商會(huì)）都發(fā)布了減租倡議書。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，比如紅星美凱龍、龍湖集團(tuán)，到萬達(dá)集團(tuán)和保利商業(yè)，再到華潤置地、星河商置和大悅城控股等出租方宣布各自的租金減免方案。而更多出租方因疫情發(fā)展的趨勢的不確定，而尚沒有相關(guān)減免租金的計(jì)劃，而承租人都紛紛向出租方提出減免租金的申請。
二、相關(guān)疫情與租賃合同履行相關(guān)法律問題
新型冠狀病毒疫情爆發(fā)影響大量包括租賃合同在內(nèi)的民商事合同的履行。就租賃合同履行而言，涉及到債務(wù)清償責(zé)任（即租金的給付）和逾期履約的違約責(zé)任是否減免，以及租賃合同變更和解除的問題。而這就將可能適用到《民法總則》、《合同法》及相關(guān)司法解釋所涉及到關(guān)于“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”的法律規(guī)定。筆者就租賃合同履行涉及到的前述法律問題展開如下分析：
（一）相關(guān)疫情是否屬于“不可抗力”，能否適用相關(guān)規(guī)定
筆者認(rèn)為：根據(jù)目前國家及各地方政府對相關(guān)疫情的認(rèn)定，以及參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》 [①] （下稱 “有關(guān)‘非典’司法解釋 ”）的規(guī)定和相關(guān)司法判例，目前相關(guān)疫情仍不宜被認(rèn)定為“不可抗力”，僅應(yīng)當(dāng)在最高人民法院另行頒布適用相關(guān)疫情的司法解釋后，并明確規(guī)定了按照“不可抗力”有關(guān)規(guī)定處理的具體情形后，再可進(jìn)一步依法適用。
1、 目前相關(guān)疫情不宜被認(rèn)定為“不可抗力”
首先，目前國家及各地方政府對于疫情的認(rèn)定并不符合“不可抗力“的法律定義。
根據(jù)《合同法》第一百一十七條第二款之規(guī)定，本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
然而，我國及各地方政府截至目前為止公開發(fā)布的意見均為“可防可控”。同時(shí)，我國外交部于2020年1月27日的對外表態(tài)為“疫情總體上可防、可控、可治” [②]。也就是說，在沒有政府職能部門或/和司法機(jī)構(gòu)來認(rèn)定此次疫情已經(jīng)達(dá)到或?qū)儆诓荒鼙苊夂筒荒芸朔那闆r下，是不宜將相關(guān)疫情認(rèn)定為“不可抗力”的；更何況，政府職能部門的認(rèn)定又是與之相悖的。
其次，“有關(guān)‘非典’司法解釋“沒有規(guī)定“非典”屬于不可抗力，僅是規(guī)定了按照“不可抗力”有關(guān)規(guī)定處理的情形。在法理上，“有關(guān)‘非典’司法解釋”是比照“不可抗力”規(guī)定執(zhí)行的法律依據(jù)。
最后，在“非典”期間，上海市第一、二中級人民法院的有關(guān)租賃合同糾紛終審判決均明確“非典”并不屬于法律界定的屬于不可抗力情形。
比如，在上海億大實(shí)業(yè)有限公司訴上海翊宇工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛一案[③]中，原審長寧區(qū)人民法院認(rèn)定，“嗣后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應(yīng)免除翊宇公司的責(zé)任，同時(shí)對這一期間的租金及空調(diào)使用費(fèi)，由于翊宇公司停止經(jīng)營，應(yīng)酌情減免?！?；二審上海市第一中級人民法院終審認(rèn)定 ，“關(guān)于“非典”疫情，因非法律所界定的屬于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而實(shí)際停業(yè)的時(shí)間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù)，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任，于事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有不妥 。”
魏敏、徐曉敏、魏美文訴上海新昌房產(chǎn)經(jīng)營有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件 [④]中，新昌房產(chǎn)公司以“非典”屬于不可抗力為由提起上訴。二審上海市第二中級人民法院終審認(rèn)定，“ 供電局停電和非典流行不屬于不可抗力，新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。”
2、 關(guān)于此后適用“不可抗力“規(guī)定的可能性的前瞻
“有關(guān)‘非典’司法解釋”是在“非典”結(jié)束后2003年6月11日公布的?？紤]到法律及有關(guān)司法解釋頒布的滯后性，筆者認(rèn)為：最高人民法院極有可能在日后針對此次疫情頒布相關(guān)司法解釋，以指導(dǎo)各級法院處理疫情所導(dǎo)致的各類法律關(guān)系糾紛。若相關(guān)疫情日后被依法認(rèn)定為“不可抗力”或規(guī)定按照“不可抗力”有關(guān)規(guī)定處理的，則對租賃合同履行中將涉及如下法律問題：
（1）“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同不能履行的免責(zé)問題
根據(jù)《合同法》第二百一十二條之規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可見，租賃合同系雙務(wù)合同，出租人的根本義務(wù)是交付符合租賃目的的房屋給承租人，而承租人的根本義務(wù)是按約定支付租金給出租人。因此，當(dāng)“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同不能履行時(shí)，對出租人而言，“不能履行”是其無法交付租賃房屋或已交付的房屋不符合租賃合同目的的；而對承租人而言，“不能履行”是其無法按約定支付租金。
A、 免除未能履行租賃合同的違約或賠償責(zé)任的問題
根據(jù)《民法總則》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 筆者認(rèn)為：本條法律規(guī)定是將“民事責(zé)任”與“民事義務(wù)”相對，則此處的“民事責(zé)任”應(yīng)當(dāng)作狹義的解釋，即“不可抗力”導(dǎo)致不能履約而產(chǎn)生的民事違約或賠償責(zé)任。而依據(jù)前述法律規(guī)定，當(dāng)“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同無法履行的（即“不可抗力”與租賃合同不能履行存在因果關(guān)系），則無論對于出租人，還是承租人而言，均應(yīng)當(dāng)依法不承擔(dān)民事違約責(zé)任或賠償責(zé)任。
除租賃合同外，還有租賃合同意向書中約定的定金罰則，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百二十二條之規(guī)定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。
B、 減免租賃合同清償責(zé)任（給付義務(wù)）的問題
根據(jù)《合同法》第一百一十七條之規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
筆者認(rèn)為：在《合同法》徑自使用“責(zé)任”一詞的法條中，關(guān)于責(zé)任的涵義，其中一部分應(yīng)作廣義上的理解，即法條在形式上雖然使用的是“責(zé)任”，但實(shí)際上此處的責(zé)任不僅包括法律后果意義上的責(zé)任，而且還可能包括債務(wù)關(guān)系中的義務(wù)——債務(wù)人應(yīng)為之給付。本條法律規(guī)定中的責(zé)任并非狹義（即法律后果意義上）的責(zé)任，而是因合同或者法律規(guī)定而產(chǎn)生義務(wù)。
上述認(rèn)為是基于，因?yàn)樽鞔藚^(qū)分的關(guān)鍵在于不可抗力發(fā)生在合同發(fā)展過程中的哪個(gè)階段。如果不可抗力發(fā)生在合同履行期限屆滿前，當(dāng)事人只負(fù)有合同義務(wù)而不承擔(dān)合同責(zé)任，因?yàn)榇藭r(shí)當(dāng)事人尚未違反其義務(wù)，未違反義務(wù)則不產(chǎn)生責(zé)任，沒有責(zé)任自無責(zé)任承擔(dān)之說。而此時(shí)免除的只能是當(dāng)事人履行合同的義務(wù)，并非責(zé)任。如果不可抗力發(fā)生在合同履行期限屆滿之后，當(dāng)事人的合同責(zé)任業(yè)已產(chǎn)生，方有責(zé)任承擔(dān)可言。也正是基于此種考量，本條法律規(guī)定進(jìn)一步規(guī)定，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任（這里的責(zé)任為狹義上的責(zé)任 [⑤]）。也就是說，若“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同不能履行的，應(yīng)根據(jù)不可抗力的情況，來部分或全部免除租金給付義務(wù)。
C、“不可抗力”不能履約的法定附隨義務(wù)
根據(jù)《合同法》第一百一十八條之規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，當(dāng)出租人或/和承租人因不可抗力不能履行租賃合同的，則依法負(fù)有及時(shí)通知義務(wù)、減損義務(wù)和舉證義務(wù)。
2、“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同解除及相應(yīng)法律后果的問題
根據(jù)《合同法》第九十四條之規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。租賃合同的目的，即為租賃房屋的用途?？梢苑譃槎惽闆r，（1）使用（比如，用于非營利性居住、倉儲、辦公）；和（2）使用及收益（比如，用于經(jīng)營商鋪、營利轉(zhuǎn)租、酒店）。
因此，以“不可抗力”來解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分租賃合同明確約定的用途來區(qū)分適用，以確定租賃合同目的是否無法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，若包括“不可抗力”在內(nèi)的因不可歸責(zé)于租賃合同雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，而承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，且雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。由此可見，“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同解除后，除了法律規(guī)定的免責(zé)外，仍還是按照“公平原則“來根據(jù)具體情況來處理各方損失。
（二）相關(guān)疫情是否構(gòu)成“情勢變更”的問題
1、相關(guān)疫情目前可以被認(rèn)定為“情勢變更”
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條之規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
就本文之前題述的分析，相關(guān)疫情目前仍不宜被認(rèn)定為法律界定上的不可抗力，及尚沒有法律依據(jù)比照適用不可抗力的有關(guān)法律規(guī)定。但相關(guān)疫情是眾所公認(rèn)的無法預(yù)見公共突發(fā)衛(wèi)生事件，且造成對社會(huì)影響不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的范疇。
因此，當(dāng)相關(guān)疫情導(dǎo)致繼續(xù)履行租賃合同對于出租人或/和承租人顯示公平的，或租賃合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，出租人或/和承租人可以請求人民法院變更或解除租賃合同。
2、“情勢變更”與“不可抗力”的區(qū)別
一是兩者雖均構(gòu)成履行障礙，但程度不同。不可抗力已構(gòu)成履行不能，而情勢變更未達(dá)到履行不能的程度，仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導(dǎo)致顯失公平。
二是不可抗力屬于法定免責(zé)事由，當(dāng)事人只要舉證證明因不可抗力導(dǎo)致合同履行不能，即可獲得免責(zé)，法院對于是否免責(zé)無裁量余地；情勢變更不是法定免責(zé)事由，其本質(zhì)是使當(dāng)事人享有請求變更或解除合同的請求權(quán)，而同時(shí)授予法院公平裁量權(quán)。
三是不可抗力的效力系當(dāng)然發(fā)生，情勢變更的效力非當(dāng)然發(fā)生，是否構(gòu)成情勢變更、是否變更或解除合同及是否免責(zé)，須取決于法院的裁量。
四是情勢變更是從合同效力角度出發(fā)，解決是否繼續(xù)履行合同的問題，而不可抗力是從違約的角度出發(fā)，解決是否承擔(dān)責(zé)任的問題，兩個(gè)制度處于同一體系下，解決不同的問題 [⑥]。
3、 有關(guān)疫情適用“情勢變更”變更或解除租賃合同應(yīng)注意的問題
（1）“情勢變更”是法律賦予合同當(dāng)事人的請求權(quán)
也就是說，當(dāng)目前相關(guān)疫情未被認(rèn)定為“不可抗力”或沒有法律依據(jù)比照“不抗抗力”規(guī)定處理的情況下，租賃合同的主體若要依據(jù)“情勢變更”規(guī)定主張減免租金和有關(guān)違約責(zé)任，甚至解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)在訴訟時(shí)效內(nèi)依法向人民法院提起訴訟予以請求；否則，租賃合同仍應(yīng)當(dāng)依約履行。
（2）適用“情勢變更”在法律程序上的問題
適用“情勢變更”程序上的有關(guān)司法解釋：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》的規(guī)定，“為了因應(yīng)經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，使審判工作達(dá)到法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一，根據(jù)民法通則、合同法規(guī)定的原則和精神，解釋第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
對于上述解釋條文，各級人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)提請最高人民法院審核。” 上述規(guī)定旨在維護(hù)合同履行的穩(wěn)定性。尤其是租賃合同，具有準(zhǔn)物權(quán)的屬性，更應(yīng)注重及保護(hù)其的穩(wěn)定性。因此，當(dāng)租賃合同主體因相關(guān)疫情向人民法院依據(jù)“情勢變更”來主張變更或解除租賃合同的，依法仍需要由不動(dòng)產(chǎn)所在地高級人民法院，乃至最高人民法院的審核意見。
筆者認(rèn)為：考慮到相關(guān)疫情波及到全國范圍，而最高人民法院需要適時(shí)的就包括相關(guān)疫情是否適用“情勢變更”及其他法律規(guī)定出具相關(guān)司法意見，以統(tǒng)一指導(dǎo)全國各地人民法院的審判工作；并在結(jié)合最高人民法院在2003年6月頒布的有關(guān)“非典”司法解釋的情況來看，筆者才會(huì)認(rèn)為最高人民法院極有可能出具相關(guān)疫情的司法解釋。
（三）相關(guān)疫情適用“公平原則”的問題
1、“公平原則”是適用“情勢變更”的前提條件及處理標(biāo)準(zhǔn)
當(dāng)相關(guān)疫情導(dǎo)致合同主體以“情勢變更”適用《合同法》司法解釋二的有關(guān)規(guī)定主張變更或解除合同的，人民法院均需按照”公平原則“對于合同的依法處理。因此，“公平原則“不但是法院按照”情勢變更“依法調(diào)整合同主體有關(guān)權(quán)利義務(wù)的依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)，還是適用”情勢變更“的前提條件之一，即相關(guān)疫情導(dǎo)致合同履行顯失公平。
2、按“公平原則”應(yīng)確保租賃合同主體各方的權(quán)益
筆者認(rèn)為：（1）相關(guān)疫情是否導(dǎo)致租賃合同履行出現(xiàn)了有違“公平原則”的情形，不能簡單因相關(guān)疫情爆發(fā)就紛紛作為申請減免租金或變更其他相應(yīng)義務(wù)的理由，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃合同目的并結(jié)合具體情況來依法處理；（2）因相關(guān)疫情按照“公平原則”來調(diào)整租賃合同主體權(quán)利義務(wù)，不應(yīng)偏重于一方，應(yīng)當(dāng)兼顧出租人和承租人共同的合法權(quán)益。畢竟在發(fā)生重大疫情的情況下，出租人和承租人誰都無法獨(dú)善其身。只有按照“公平原則”處理，才能將相關(guān)疫情所造成的損失合理合法的予以分?jǐn)偂?nbsp;
3、“公平原則”的獨(dú)立適用問題
根據(jù)《合同法》第五條之規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。筆者認(rèn)為：在沒有政府職能部門或司法部門對相關(guān)疫情有明確口徑確定或法律依據(jù)適用“不可抗力”，和各地高級人民法院或最高人民法院出臺對于相關(guān)疫情適用“情勢變更”的統(tǒng)一司法意見以前，人民法院單獨(dú)按“公平原則”來處理因相關(guān)疫情導(dǎo)致包括租賃合同在內(nèi)合同履行顯失公平，是有法律依據(jù)的。事實(shí)上，“非典”期間的諸多相關(guān)判例也是按“公平原則”依法判決的，是具備可操作性的。
三、相關(guān)疫情涉及經(jīng)營性物業(yè)的有關(guān)法律問題
相關(guān)疫情導(dǎo)致租賃合同履行出現(xiàn)問題更多更復(fù)雜的還是體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)（經(jīng)營性物業(yè)）上。筆者選擇較為突出的問題，作如下分析。
1、 因相關(guān)疫情導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)中斷的保險(xiǎn)理賠
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)常規(guī)都會(huì)購買《財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)下的營業(yè)中斷險(xiǎn)》。而相關(guān)疫情可以適用有關(guān)保險(xiǎn)的傳染病附加條款。而符合傳染病導(dǎo)致營業(yè)中斷的情形需同時(shí)滿足以下幾個(gè)條件：1）在經(jīng)營處的任何人員發(fā)現(xiàn)有感染傳染病；2）政府主管部門向營業(yè)處發(fā)出指示；3）根據(jù)政府主管部門發(fā)出的指示，營業(yè)處被迫全部關(guān)閉或隔離。在符合上述情形的情況下，被保險(xiǎn)人需通知保險(xiǎn)人。
事實(shí)上，商場和租戶可以通過已購買了營業(yè)中斷險(xiǎn)，來為在經(jīng)營處發(fā)現(xiàn)相關(guān)疫情而被政府責(zé)令停業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)營損失來提供保險(xiǎn)補(bǔ)救措施。但是，相關(guān)保險(xiǎn)理賠成就的情況還是偏少，不能最大程度上覆蓋相關(guān)疫情給商業(yè)經(jīng)營帶來的影響。
2、 商場開業(yè)時(shí)間調(diào)整是否導(dǎo)致減租的問題
上海各大商場因相關(guān)疫情紛紛調(diào)整了商場的營業(yè)事件，從原來的上午10：00至晚上10：00調(diào)整為上午10：00至晚上8：00點(diǎn)。從“公平原則”的角度出發(fā)，因商場營業(yè)時(shí)間的減少，租金依法可適當(dāng)調(diào)整。但是，值得注意的是，商場租賃合同一般都會(huì)明確約定出租方有權(quán)調(diào)整商場營業(yè)時(shí)間，而不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，租金是否能按商場營業(yè)時(shí)間的調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整，還是需要有約定從約定履行的。
3、 商戶自行停業(yè)的損失問題
在疫情爆發(fā)后，有些租戶為減少自身損失，而選擇了歇業(yè)關(guān)門，并據(jù)此主張租金的免除。參考“非典”期間的惠州市國航汽車貿(mào)易有限公司、連萬生因訴廣西航空有限公司租賃合同糾紛一案 [⑦]中，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院終審認(rèn)定，即“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生，雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營造成一定的影響，但不能必然導(dǎo)致上訴人承租大廈經(jīng)營酒店目的的落空，上訴人申請停業(yè)是其經(jīng)營策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響。”
由此可見，相關(guān)疫情雖然給商場租戶造成一定影響，但不是必然導(dǎo)致承租及經(jīng)營商鋪的目的不能實(shí)現(xiàn)，而租戶的停業(yè)屬于經(jīng)營策略，而不是相關(guān)疫情導(dǎo)致的必然結(jié)果。因此，相關(guān)疫情并沒有對租賃合同履行的構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，則以擅自停業(yè)要求免除租金的理由并不能成立。
4、 因政府要求停業(yè)的舉證問題
有諸多承租沿街商鋪的租戶反應(yīng)，在相關(guān)疫情爆發(fā)后，他們收到街道干部的通知，要求租戶予以停業(yè)，待另行通知后方可開業(yè)。但是有關(guān)工作人員僅是口頭通知，并沒有提供任何書面文件。
筆者認(rèn)為：租戶因相關(guān)疫情及政府部門干預(yù)措施導(dǎo)致租賃合同直接無法履行。而政府的有關(guān)通知系租戶與出租方協(xié)商及依法減免租賃合同相應(yīng)責(zé)任的證據(jù)。租戶可以通過聘請律師或進(jìn)行公證等合法措施來做好相應(yīng)的取證工作，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
四、結(jié)語
為進(jìn)一步明確相關(guān)疫情適用民商事的法律問題，期盼各地方高級人民法院及最高人民法院能盡快出臺相應(yīng)指導(dǎo)意見和司法解釋，以統(tǒng)一相關(guān)疫情導(dǎo)致包括租賃合同在內(nèi)民商事合同的履行糾紛的法律適用。在此之前，應(yīng)當(dāng)本著“公平原則”，結(jié)合“情勢變更”，并根據(jù)具體情況，提出符合各方實(shí)際情況的解決方案，并能通過政府職能部門、人民調(diào)解等調(diào)解機(jī)制妥善解決履約的有關(guān)分歧及糾紛，且高效的解決當(dāng)前所遇到的問題。
[①] 《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》于2003年6月11日發(fā)布生效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》于2013年4月8日廢止
[②] 新華社：《王毅同法國外長勒德里昂通電話》2020-01-27
[③] 上海市第一中級人民法院 (2004)滬一中民二(民)終字第32號民事判決書
[④] 上海市第二中級人民法院 (2006)滬二中民二(民)終字第1006號民事判決書
[⑤] 李應(yīng) 復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院：《我國<合同法>中“責(zé)任”用語的規(guī)范分析》，《湖北警官學(xué)院學(xué)報(bào)》2014年第5期，第114頁。
[⑥] 楊暢 北京市高級人民法院：《合同法中不可抗力與情勢變更原則的區(qū)別》 2010-09-03
[⑦] 廣西壯族自治區(qū)高級人民法院 (2007)桂民四終字第1號民事判決書
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