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上海律協(xié)城市更新專題律師實務培訓班成功舉辦
日期：2024-10-23 閱讀：2,942次
2024年10月18日至19日，上海律協(xié)律師學院聯(lián)合城市更新（征收）專業(yè)委員會舉辦了城市更新專題律師實務培訓班。本次實務培訓共四講，主題分別為《企業(yè)廠房征收/拆遷實操精要》《征收補償利益分割案件辦理流程詳解》《上海城市更新之存量工業(yè)用地升級轉(zhuǎn)型實操法律風險防范》《城市更新與集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)的收回》，分別由委員會主任馬永健、副主任李維世、委員鄒翊和副主任武順華主講。培訓班在上海財經(jīng)大學同德樓進行，現(xiàn)場和線上共約600人參加。上海律協(xié)副會長張鵬峰到場并致辭。
張鵬峰副會長指出，城市更新是對城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市生產(chǎn)生活的地區(qū)，進行必要的、有計劃的改造活動，包括綜合整治、功能改變、拆除重建等。上海作為具有百年以上歷史的超大城市，城市更新的需求更為迫切。當然，城市更新也需要遵守法律，也需要平衡各方利益，這就給予了上海律師很大的法律服務空間。
張鵬峰副會長對城市更新律師實務培訓后續(xù)開展，提出了兩點建議：一是要注重結(jié)合當前熱點、難點。除了上海當前城市更新熱點，還有“兩舊一村”改造、低效工業(yè)用地的處置等，這些都是當前上海城市更新的熱點和難點問題，今后的培訓，對此也可以有所側(cè)重；二是要注重點面結(jié)合。城市更新的領(lǐng)域非常廣，包括既有建筑的更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造、完善社區(qū)建設、活力街區(qū)打造、城市功能完善、城市基礎設施更新改造、城市生態(tài)修復、城市歷史文化保護傳承等，都屬于城市更新的范疇。因此，未來的培訓，除了要在城市更新一個個的“點”上進行攻堅外，也需要在整體“面”上進行全面學習和研究，由點到面、點面結(jié)合。這需要后期有一個總體的、長期的培養(yǎng)計劃。
馬永健主任的講座主題為《企業(yè)廠房征收/拆遷實操精要》。結(jié)合自身的專業(yè)細分之路，以及近四十年來動遷征收政策的更迭，馬永健主任向參訓律師就企業(yè)廠房征收業(yè)務的基本概念以及企業(yè)廠房征收涉及的法律法規(guī)進行了介紹。結(jié)合自身豐富的辦案經(jīng)驗，從法律法規(guī)規(guī)定的征收補償項目展開，就土地、房屋、設備搬遷和安裝費用、停產(chǎn)停業(yè)損失以及搬遷獎勵費的法律規(guī)定進行了解析。
為了使參訓律師能夠更加深入了解企業(yè)廠房征收的律師實務工作，馬永健律師通過6個疑難案例中遇到的土地性質(zhì)爭議、有證房屋和無證房屋的判定、簽約時機的把握、停產(chǎn)停業(yè)損失確定、可搬和不可搬設備設施的差異、政策性搬遷的認定、租客清退等問題向參訓律師進行了分享，以頗具故事性案件形象說法，以小見大，使參訓律師對企業(yè)廠房征收項目中律師的作用有了更新的認識。馬永健主任還向參訓律師分享了業(yè)務文書制作及律師收費方式。
馬永健主任提到，上海律師已經(jīng)廣泛地參與到居住房屋征收糾紛所涉案件中，但是企業(yè)廠房這類非居住房屋更為復雜，當遇到征收或拆遷時，客戶往往還是期望律師能夠提供相應專業(yè)法律服務為其保駕護航。因此，期望通過這次講座，能夠讓參訓律師意識到在城市更新帶來的新機遇下，企業(yè)廠房在內(nèi)的非居住房屋所涉征收項目可以成為律師藍海業(yè)務領(lǐng)域。最后，馬永健律師向部分參加培訓的律師贈送法律專著。
李維世副主任的講座主題為《征收補償利益分割案件辦理流程詳解》。講座伊始，李維世副主任向參訓律師分享了其執(zhí)業(yè)至今的所感所悟，認為律師行業(yè)的核心價值觀應以專業(yè)敬業(yè)為基礎，持續(xù)提高專業(yè)水平，不斷學習新知識、掌握新技能，對待當事人耐心、細致，樹立正確的工作理念，與當事人共同努力尋求案件的良好結(jié)果。
針對征收補償利益分割案件辦理，李維世副主任事無巨細地對訴訟的各個環(huán)節(jié)和操作流程進行了解析。從立案保全、調(diào)查取證、開庭審理到執(zhí)行和二審，李維世副主任總結(jié)了各個環(huán)節(jié)的疑難復雜問題，向參訓律師分享了其執(zhí)業(yè)十幾年來寶貴的辦案經(jīng)驗。講座中詳細闡釋了信息公開申請、財產(chǎn)保全處理要點、調(diào)查取證及相關(guān)文件的樣式、庭前會議準備、開庭審理過程中的焦點問題、庭后匯報釋疑及提交補充材料的注意事項等。
李維世副主任提到，在代理征收補償利益分割案件中，代理律師應追求維護客戶最大利益，不僅指經(jīng)濟利益的爭取，還包括時間成本的節(jié)約和精神壓力的緩解，同時誠實并直接地與客戶溝通，與當事人建立信任關(guān)系，希望講座能夠幫助參訓律師了解征收補償分割案件的流程，為參訓律師承辦征收補償利益分割案件起到指引作用。
鄒翊律師以《上海城市更新規(guī)則體系及存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型》為題作了分享。鄒翊律師首先對上海城市更新規(guī)則體系進行了解析，認為上海地方立法首次將城市更新全門類進行統(tǒng)一和融合。除舊區(qū)改造、城中村、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更新外，《上海城市更新條例》（以下簡稱《條例》）還新增了舊商業(yè)辦公、市政設施及公共設施、舊房更新的新門類。鄒翊律師結(jié)合《條例》的規(guī)定，就上海城市更新政府管理機制進行了說明，就上海城市更新參與主體以及更新統(tǒng)籌主體的職能進行了介紹，并就城市更新中的零星更新和區(qū)域統(tǒng)籌更新對應的決策機制和運行程序進行了闡述。
鄒翊律師接下來對上海存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)則進行了深度解析。結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型的核心指標、上海產(chǎn)業(yè)用地分類及特點、以及目前上海全市建設用地總量情況，鄒翊律師指出為解決目前上?？傮w土地適用結(jié)構(gòu)不均衡狀態(tài)、為減小工業(yè)用地績效區(qū)域差異，存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型更新將起到重要的作用。因此，律師在處理相關(guān)業(yè)務時，首先應當結(jié)合最新存量工業(yè)用地政策及政策趨勢，做好相關(guān)政策研判工作。在此基礎上，為客戶提供項目應對方案，幫助客戶排除法律風險。鄒律師還結(jié)合實操中遇到的疑難案例，對律師在存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型項目中能提供的法律服務進行了介紹。
鄒翊律師最后向參訓律師就工業(yè)用地升級轉(zhuǎn)型律師服務內(nèi)容進行了分享。鄒翊律師表示，目前相關(guān)業(yè)務沒有一個固定的律師服務開展模式，希望通過此次講座，引起更多律師對上海城市更新規(guī)則體系完善進行深入研究。
本次培訓課程的最后一講由武順華副主任主講，主題為《城市更新與集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)的收回》。內(nèi)容主要分為三個部分。第一部分是介紹存量集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)的概況。武順華副主任提到，目前城市更新項目推進中遇到的難題主要包括融資難導致的資金平衡難問題，以及老舊片區(qū)更新改造中普遍會遇到的拆遷騰地難問題。
第二部分，武順華副主任結(jié)合集體經(jīng)營性建設用地相關(guān)政策的更迭，就目前上海城市更新的實踐進行分析，并指出出租鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和聯(lián)營企業(yè)用地屬于城市更新中建設用地騰退的難點。實踐中，集體經(jīng)營性建設用地往往面臨土地和房屋權(quán)屬不統(tǒng)一的情況，收回集體經(jīng)營性建設用地的法律邏輯多為租賃騰退，在租賃騰退中則面臨征收補償以及土地租賃兩層法律關(guān)系的處理。課程第三部分，武順華副主任在解析民法典第231條與第352條規(guī)定的同時，通過具體案例，對集體經(jīng)營性建設用地的租賃糾紛案件中會遇到的地上建筑物的所有權(quán)歸屬認定、非居住房屋因征收或動遷的補償范圍、地上物動遷利益的歸屬等焦點問題進行了闡述。
課程最后，武順華律師表示，若想從事集體經(jīng)營性建設用地相關(guān)業(yè)務，非訴服務是基礎，訴訟代理是增量，一百條法律就有一百零一個問題。
本次委員會推出專題培訓班得到了參訓律師的普遍好評。每場培訓結(jié)束后參訓律師積極互動，向講師咨詢其執(zhí)業(yè)過程中遇到的征收疑難問題，表示收獲頗豐。
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