網(wǎng)上投稿
一、基本案情
王華（2001年死亡）與葛某某（2011年死亡）系夫妻，王平、王剛系二人之子，錢麗麗與王平系夫妻。
系爭房屋原系王華承租的公有住房。2005年1月7日，王剛向城市物業(yè)提交《更戶申請》，載明：我是住昆山路100弄10號，原承租人王華是我父親，于2001年2月7日去世，現(xiàn)實際居住人是我本人，經(jīng)征得母親同意，將承租人改為我本人王剛。該申請書上載有申請人王剛、同意人葛某某的簽名。同日，王剛提交《更戶申請協(xié)議書》，載明申請人王剛住昆山路100弄10號，部位二間底層前客堂、底層后客堂，面積13.3和9.4平方米，月租38.20元，原承租人王華于2001年2月7日因病死亡，現(xiàn)經(jīng)同住親屬協(xié)商一致同意，申請將原承租戶名王華更改為王剛，申請人戶口在1981年9月26日遷入本處，從2001年2月7日起承租，申請更戶的房屋內(nèi)，有本市常住戶口簿一本，共有常住戶口一人，即王剛。同年1月8日，城市物業(yè)向葛某某做詢問，葛某某表示同意將系爭房屋租賃戶名更改為王剛。同年1月10日的《房屋管理簽報單》載明，系爭房屋的租賃戶名為王華，擬更戶為王剛，處理意見為系爭房屋承租人王華于2001年2月7日報死亡，現(xiàn)有其子王剛來函申請更戶，經(jīng)核，該戶常住戶口一人，經(jīng)其母親葛某某當面同意，愿將承租人更改為王剛，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》有關(guān)規(guī)定，擬更戶為王剛等等。嗣后，系爭房屋承租人變更為王剛。
2005年1月7日，王剛提出更戶申請時，系爭房屋內(nèi)實際有兩本戶口簿，一本為錢麗麗，一本為王剛，共計2人戶口。其中錢麗麗戶口于1988年2月4日從本市祥德路200弄20號202室遷入，王剛戶口于1981年9月26日從本市武進路300弄30號遷入。
二、原被告觀點：
（一）原告方觀點：錢麗麗向本院提出訴訟請求：撤銷城市物業(yè)頒發(fā)的上海市虹口區(qū)昆山路100弄10號公房（以下簡稱系爭房屋）承租人為王剛的上海市租用居住公房憑證，將承租人恢復至王華名下。
原告意見原承租人王華在2001年去世后，王剛以家庭內(nèi)部協(xié)商一致為由向城市物業(yè)申請變更承租戶名，但其僅向城市物業(yè)提交了一本戶口簿，城市物業(yè)在收到申請材料后，未經(jīng)調(diào)查核實，即根據(jù)王剛提交的書面材料頒發(fā)了王剛為承租人的租用居住公房憑證。錢麗麗于2017年10月為丈夫王平辦理戶口遷移手續(xù)時，對承租人是否仍為王華產(chǎn)生懷疑，直至2018年9月城市物業(yè)才告知系爭房屋承租人已經(jīng)變更為王剛。
（二）被告方觀點：2005年辦理承租人變更手續(xù)時，其并不知道錢麗麗的戶口在系爭房屋內(nèi)，當時向物業(yè)公司咨詢辦理承租人變更需要提交的材料，其系根據(jù)物業(yè)公司的要求提供相應材料的。當時若知道錢麗麗的戶口在系爭房屋內(nèi)，母親葛某某肯定會要求錢麗麗同意承租人變更為王剛。系爭房屋分為兩間，王剛和葛某某使用大間，錢麗麗使用小間，王華去世后，錢麗麗將其使用的小間對外出租產(chǎn)生收益，因此葛某某要求錢麗麗和王剛每年輪流支付租金，錢麗麗前往物業(yè)公司繳納租金時，物業(yè)公司肯定會出具租金收據(jù)，租金收據(jù)上寫明承租人為王剛，因此錢麗麗早就知曉承租人變更為王剛，十幾年來從未提出過異議。錢麗麗之所以提出本案訴訟是因為其要求將王平戶口遷入系爭房屋未獲同意。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，公房原承租人死亡后，家庭內(nèi)部若對承租人變更未協(xié)商一致的，由物業(yè)公司依據(jù)順序指定承租人，指定的承租人也會是被告。
（三）第三人觀點：系爭房屋內(nèi)有兩本戶口簿，錢麗麗的戶口遷入系爭房屋時是獨立的戶口簿，并非遷入王剛父母的戶口簿后再進行分戶，因此在2005年王剛申請變更承租人時，城市物業(yè)并不知道錢麗麗的戶口也在系爭房屋內(nèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有兩本戶口簿的，需要經(jīng)過兩本戶口簿上所有的戶籍在冊人員簽字同意才能更戶，若城市物業(yè)當時知道還有另一本戶口簿，是不會辦理承租人變更手續(xù)的。
法院審理認為：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》以及《上海市房地資源局關(guān)于貫徹實施的意見（二）》的規(guī)定，公有居住房屋的承租人死亡的，其生前在本處有常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。原承租人王華死亡后，2005年1月7日，王剛系以家庭成員協(xié)商一致同意更改戶名為王剛為由提出更戶申請，錢麗麗作為戶口在冊人員，變更承租戶名理應獲得其同意，而城市物業(yè)在審核更戶申請時遺漏的錢麗麗的戶口在冊情況，未征詢錢麗麗的意見，核準了王剛的更戶申請，侵害了錢麗麗的合法權(quán)益，錢麗麗要求撤銷王剛為系爭房屋的承租人，并將承租人恢復為王華的訴訟請求，理由正當，依法予以支持。據(jù)此，依照《上海市房屋租賃條例》第四十一條第一款第（二）項以及第二款規(guī)定，判決如下：
撤銷第三人上海城市物業(yè)有限公司確定被告王剛為上海市虹口區(qū)昆山路100弄10號公房承租人的行為，將該房屋承租人恢復為王華。
案例評析：
公房承租人的變更程序
公房承租人該公房的《租用公房憑證》上記載的人，一般只記載一人。公房承租人屬于該公房的共同居住人（以下簡稱“同住人”），是該公房同住人的代表。與同住人享有相同的權(quán)利，承擔相同的義務(wù)。但承租人的變更需有一定的法律程序，一般情況下分為以下三種情形
（一）原承租人在世時，協(xié)議變更。根據(jù)《上海市房屋租賃條例(2010修正)》第四十條：公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意。因此只需要房屋的原承租人和符合共同居住人條件的成年在冊戶口人協(xié)商一致，并到房屋所在地的公房物業(yè)管理公司簽訂書面變更協(xié)議，就可以直接變更承租人，無需其他同住人簽字或者同意。此處需要注意的是，新的承租人必須滿足該公房同住人條件，即根據(jù)《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。否則物業(yè)公司可以不予準許。
（二）原承租人死亡的，需要所有成年同住人協(xié)商一致，協(xié)商不成的，物業(yè)公司指定。根據(jù)《上海市房屋租賃條例(2010修正)》第四十一條：“房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。前款規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?！背凶馊怂劳龅?，生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；除此之外，如果該房房屋內(nèi)沒有戶口，承租人生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬也可以繼續(xù)履行租賃合同。
關(guān)于承租人變成程序，特別說明兩點
1、承租人死亡的，其生前共同居住人有多人的，應當協(xié)商一致確定新的承租人。實踐中，很多同住人在未經(jīng)其他在冊同住人同意的情況下，采取欺騙物業(yè)公司的方式獲得承租人資格，比如代替其他成年同住人簽字，偽造協(xié)商一致的合同，隱瞞其他同住人存在等方式欺騙物業(yè)公司，本案中，王剛在申請變成承租人時，隱瞞物業(yè)公司一證兩個戶口本的事實，僅僅讓一個戶口本上的同住人簽字，必然侵害其他同住人的權(quán)利。因此法院依法撤銷了其承租人的資格。再比如：（2015）黃浦民四（民）初字第2493號判決認為：“根據(jù)過戶報批單，廣西北路公房承租人變更的理由是：原承租人伊耀貴與申請人被告伊春根系父子關(guān)系、并有兄長伊根法簽字同意、便于管理。從文義理解為家庭成員經(jīng)協(xié)商并簽名同意承租人變更，該事實為協(xié)商變更。因上述申請書上伊根法的簽字并非本人所簽，故上述變更無效?！?/span>
2、同住人協(xié)商一致變更承租人是物業(yè)公司指定承租人的前置條件，只有同住人協(xié)商不成時，物業(yè)公司才指定。且未經(jīng)協(xié)商，物業(yè)公司不得指定。承租人死亡后，有些同住人為了獲得承租人資格，就與物業(yè)公司惡意串通，在未經(jīng)家庭協(xié)商或者未經(jīng)其他人同意的情況下，指定其中一人為同住人。如此操作屬于程序違法，同樣會被法院撤銷，比如（2017）滬01民終794號判決：“對于2013年的承租人變動問題，鑒于上訴人楊曉華的戶口及被上訴人陳漢武的戶口均在系爭房屋內(nèi)，而本案當事人均確認南團公司在變更承租人時沒有經(jīng)過協(xié)商而逕行指定陳漢武為承租人，故南團公司該行為違反了《上海市房屋租賃條例》第四十一條第二款“前款第（二）項規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人”之規(guī)定，屬于程序上不當，因此，楊曉華要求撤銷南團公司指定陳漢武為上海市浦東新區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號XX室公房承租人指定的訴訟請求，應當?shù)玫椒ㄔ褐С?。南團公司對此應當吸取教訓。一審法院未考慮出租人應當進行協(xié)商確定承租人之規(guī)定而作的本案判決，屬于適用法律不當，本院依法予以糾正。同住人協(xié)商一致變更承租人是物業(yè)公司指定承租人的前置條件，只有同住人協(xié)商不成時，物業(yè)公司才指定。且未經(jīng)協(xié)商，物業(yè)公司不得指定
（三）承租人死亡后，物業(yè)公司指定承租人時有一定的程序。根據(jù)關(guān)于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）內(nèi)容規(guī)定：同住人協(xié)商不一致的，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；3、原承租人的父母；4、其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。或者承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的 ，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人:1、原承租人的配偶；2、原承租人的子女（按他處住房情況）；3、原承租人的父母；4、原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。需要特別注意的是，承租人死亡后，該房屋有多名同住人時，物業(yè)公司指定承租人時，該新的承租人必須要符合同住人的資格，即按照關(guān)于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）第十二條：公有居住房屋承租戶名的變更 《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。如果物業(yè)公司指定的承租人不符合同住人的資格，其他同住人同樣可以申請法院撤銷。
需要注意的是，“并非所有違規(guī)變更的承租人，法院都會撤銷物業(yè)公司指定承租人的行為。有時法院為考慮社會的穩(wěn)定性，其他同住人對新的承租人默認等客觀現(xiàn)實問題，雖然變成承租人或者指定承租人的程序存在違規(guī)違法情形，但法院依舊會駁回原告訴請。”比如：（2017）滬0115民初22227號判決：“原告對系爭房屋由被告承租使用是明知且不持異議的，然而在承租人變更了長達26年有余后，原告現(xiàn)僅以不認可相關(guān)手續(xù)上體現(xiàn)的形式而否認不知道承租人變更的事實，依據(jù)不足，也異常于生活常態(tài)標準，故就原告的意見本院不予采信?！币虼?，每一個案件需要認真區(qū)別對待，而且每一個案件的具體事實也存在一定的差異，法院需要考慮的法律效果與社會效果必然不同。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
