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前 言
2011年1月21日，國務院頒布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“征收補償條例”），至此，“拆遷制度”成為過去，“拆遷”這個名詞也隨之退出歷史舞臺。
但值得注意的是，在征收補償條例實施之前，已經(jīng)依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。也就是說，以后一段時間里，仍將出現(xiàn)拆遷補償與征收補償并存的現(xiàn)象。因此，為便于讀者更好的理解，試圖使文意表達得更為準確，接下來筆者將企業(yè)所面臨的因拆遷或征收所產(chǎn)生的補償一并描述為征收（拆遷）補償。
與個人（戶）相比，企業(yè)所占用的社會資源遠遠超過個人。作為集體，企業(yè)員工少則數(shù)十，多則成百上千；作為經(jīng)營實體，企業(yè)營業(yè)場所規(guī)模大，經(jīng)營創(chuàng)收納稅等社會附加值更高，社會關(guān)系復雜；而被征收（拆遷）的房屋又體現(xiàn)建筑面積大，整體價值高等特點。
上述企業(yè)特點的集合顯現(xiàn)出一種規(guī)模效應，而這種規(guī)模效應亦成為被征收（拆遷）企業(yè)與征收（拆遷）人談判的資本和籌碼。實務中，針對被征收（拆遷）企業(yè)的行政拆遷裁決很少，即便做出行政拆遷裁決，最終裁決執(zhí)行也很難落實（司法執(zhí)行尤為慎重）。
企業(yè)征收（拆遷）補償?shù)奶攸c在于：1、關(guān)系復雜，特別是涉及承租型企業(yè)的征收（拆遷）補償，往往涉及多方利益主體，利益取舍難；2、由于涉及到大批職工的安置問題，容易引發(fā)為群體性事件；3、資產(chǎn)形式復雜，導致難于獲得合理征收（拆遷）補償。
本文以上海為例，對征收(拆遷)人與被征收(拆遷)企業(yè)之間的利益博弈進行分析。
一、企業(yè)面臨被征收(拆遷)時的利益訴求及談判策略
(一)不影響正常生產(chǎn)經(jīng)營是被征收（拆遷）企業(yè)最為關(guān)心的問題。
發(fā)生征收（拆遷）法律事實后，強勢的征收（拆遷）人針對企業(yè)征收（拆遷）補償時，往往認為只要動用（或間接通過地方政府部門實施）一些行政手段干預（譬如工商年檢、衛(wèi)生檢查、環(huán)衛(wèi)審核、消防許可）的“大棒”加上“適當”經(jīng)濟補償?shù)摹懊姘本涂梢暂p易解決掉企業(yè)的征收（拆遷）補償。
然實踐中，不少被征收（拆遷）企業(yè)往往不會輕易配合與征收（拆遷）人進行征收（拆遷）補償商談，更不會接受征收（拆遷）人所提供的補償方案。
通過經(jīng)辦大量企業(yè)征收（拆遷）案件后筆者發(fā)現(xiàn)，面臨征收（拆遷）時，被征收（拆遷）企業(yè)首先考慮的問題不是能拿到多少經(jīng)濟補償，而是企業(yè)生產(chǎn)是否能夠保持延續(xù)（連續(xù)）成為更關(guān)鍵的問題，換句話講，被征收（拆遷）企業(yè)不希望因為征收（拆遷）影響企業(yè)的正常生產(chǎn)和供貨，因為一旦企業(yè)生產(chǎn)中斷將導致供貨中斷，違約賠償是小，喪失生意上的長期客戶，會使企業(yè)面臨破產(chǎn)之風險，將永遠退出經(jīng)濟市場的舞臺。
而對于被征收（拆遷）企業(yè)的生產(chǎn)延續(xù)（連續(xù)）問題，卻不是經(jīng)濟補償能夠解決的。
(二)成為被征收（拆遷）補償主體是市場承租企業(yè)實現(xiàn)利益的保障。
2001年10月29日《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（上海市人民政府令第111號（以下簡稱“111號文”）第三條規(guī)定：被拆遷人是指被拆除房屋的所有人，房屋承租人是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。第五條規(guī)定：拆遷人應當依照本細則規(guī)定，對被拆遷人、房屋承租人給予補償安置；被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
根據(jù)“111號文”的規(guī)定，作為承租人的企業(yè)成為拆遷安置補償主體。
“征收補償條例“第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）（以下簡稱“上海征收細則”）第二十三條（征收補償協(xié)議主體的確定）規(guī)定：房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。
從新頒布實施的“征收補償條例”、“上海征收細則”中，我們并沒有看到市場承租人作為被征收補償?shù)闹黧w。
筆者認為，將普遍存在的市場承租企業(yè)排除在征收補償主體范疇之外，可能會引發(fā)新的一輪利益博弈———市場承租企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人之間的博弈，市場承租企業(yè)與征收人之間的博弈，以及產(chǎn)權(quán)人與征收人之間的博弈。
眾所周知，目前通過支付市場租金方式租賃非居住房屋進行生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)普遍存在。而在接下來的很長一段時間里，征收補償與拆遷補償仍將同時存在。這種同時存在會造就一種現(xiàn)象———凡是在拆遷范圍內(nèi)的市場承租企業(yè)依法成為拆遷補償主體，享有拆遷補償權(quán)利，而處于征收范圍內(nèi)的市場承租企業(yè)卻不具備征收補償主體資格，無權(quán)享有征收補償權(quán)利。這種經(jīng)濟利益上的懸殊對比勢必會造成征收范圍內(nèi)市場承租企業(yè)的心里“失衡”，他們會認為這是法律法規(guī)的制定者通過制定法律法規(guī)剝奪了他們應有的獲取補償?shù)臋?quán)利，為既得利益集團“保駕護航”。
從征收實務操作技術(shù)層面上分析，將市場承租企業(yè)排除在征收補償主體外，會激化市場承租企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人、征收人（征收實施單位）之間的矛盾。
A.評估工作推進困難
非居住房屋評估是征收補償工作的重要內(nèi)容。市場承租企業(yè)實際占有著被征收房屋，當市場承租企業(yè)無權(quán)享有征收補償權(quán)利時，趨利避害的慣性思維會使市場承租企業(yè)想方設法延長對被征收房屋的實際使用，阻礙評估機構(gòu)對被征收房屋的實地勘測，拒絕提供相關(guān)停產(chǎn)停業(yè)、設備搬遷等資料。市場承租企業(yè)的不配合將在一定程度上影響評估進度，造成評估結(jié)果的不客觀。
B.激化市場承租企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人之間的利益矛盾
“征收補償條例”規(guī)定產(chǎn)權(quán)人是非居住房屋的征收補償主體。即便房屋已經(jīng)出租，產(chǎn)權(quán)人仍享有停工停業(yè)、設備搬遷等經(jīng)濟補償。
就征收人而言，現(xiàn)行征收補償制度減輕了（相對于拆遷人而言）其在征收補償中談判壓力，只需要與產(chǎn)權(quán)人進行征收補償協(xié)商。產(chǎn)權(quán)人負責解決市場承租企業(yè)的搬遷和補償問題。
而不能回避的事實是，因征收造成停工停業(yè)、設備搬遷等損失的恰恰是市場承租企業(yè)而非產(chǎn)權(quán)人。法律設定的補償受益人與實際受害（損失）人不一致，這種不一致會造成市場承租企業(yè)不愿意配合產(chǎn)權(quán)人完成征收補償工作，更不會輕易搬離（返還）房屋，極易造成局部沖突事件發(fā)生，為以后的市場承租企業(yè)搬遷不能埋下隱患。
(三)被征收（拆遷）企業(yè)在具體征收（拆遷）補償談判中的策略運用。
A.選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
不論是拆遷時期還是征收時期，被征收（拆遷）企業(yè)既可以選擇貨幣補償安置，也可以選擇價值標準房屋調(diào)換安置（需特別指出的是，集體土地上房屋征收、拆遷，被征收、拆遷企業(yè)只能選擇貨幣補償安置，無權(quán)選擇價值標準房屋調(diào)換安置）。
就整個房地產(chǎn)市場而言，非居住房屋所占比重本已很小，可流通非居住房屋更少，當被征收（拆遷）企業(yè)提出選擇房屋調(diào)換安置時，對于拆遷人來講是一個很難解決的現(xiàn)實“難題”。實際上，有些被征收（拆遷）企業(yè)其本意并不是真想房屋調(diào)換安置，而是想通過這種“明知不能為而為之”迫使征收（拆遷）人在貨幣補償時有更大空間的讓步，從而獲取更多貨幣補償。
B.停產(chǎn)停業(yè)等補償標準低，很難落實執(zhí)行
拆遷時期，上海市房地局就停工停業(yè)補償指導價為國有土地被拆遷企業(yè)停工停業(yè)補償是每平方米300～400元，集體土地被拆遷企業(yè)停工停業(yè)補償是每平方米100～350元。
實務中，很多經(jīng)營業(yè)績較好的，特別是高新技術(shù)等附加值高的被拆遷企業(yè)，停工停業(yè)損失遠遠超過上海市房地局的停工停業(yè)補償指導價。當拆遷人以上海市房地局的停工停業(yè)補償指導價作為被拆遷企業(yè)的停工停業(yè)補償金額時，被拆遷企業(yè)往往很難接受。而上海市房地局的指導性文件本身立法層級低，很難對被拆遷企業(yè)產(chǎn)生法律意義上的約束力。
不僅如此，如果拆遷人與被拆遷企業(yè)就停工停業(yè)補償發(fā)生爭議后，相關(guān)拆遷法律法規(guī)并沒有設置由第三方評估機構(gòu)對停工停業(yè)補償進行“評估”的機制來解決這種矛盾，導致停工停業(yè)補償?shù)恼勁泻茈y在短時期內(nèi)解決，成為被拆遷企業(yè)與拆遷人之間的主要矛盾之一。
值得慶幸的是，隨著征收補償時代的到來，立法者注意到停工停業(yè)補償數(shù)額偏低所產(chǎn)生的社會矛盾以及因缺乏評估機制而造成久拖不決的現(xiàn)象頻發(fā)，在新的征收法律法規(guī)中通過立法手段予以了彌補。
二、如何解決被征收(拆遷)企業(yè)的利益訴求？
以上是關(guān)于企業(yè)在征收（拆遷）補償時利益訴求的產(chǎn)生及其原因探究，接下來筆者就如何解決企業(yè)在征收（拆遷）補償時的利益訴求進行討論。
?。ㄒ唬┱魇眨ú疬w）企業(yè)生產(chǎn)延續(xù)（不中斷）問題的解決。
首先，要使征收（拆遷）人在意識上認識到針對企業(yè)的征收（拆遷）與個人（戶）的征收（拆遷）完全不同，被征收（拆遷）企業(yè)所關(guān)心的除了經(jīng)濟補償數(shù)額外，更重要的是不因征收（拆遷）搬遷導致生產(chǎn)被迫中斷、停產(chǎn)。
其次，作出征收決定之前，應當對擬征收（拆遷）范圍內(nèi)企業(yè)進行詳細的摸底，特別是對企業(yè)的經(jīng)營狀況、生產(chǎn)方式和產(chǎn)品是否有同類替代等進行調(diào)研，針對不同企業(yè)進行前期企業(yè)“可延續(xù)性生產(chǎn)”評估。
第三，征收（拆遷）人應及時與企業(yè)溝通，了解企業(yè)在征收（拆遷）補償后的打算，是轉(zhuǎn)型發(fā)展還是繼續(xù)經(jīng)營生產(chǎn)，對“延續(xù)生產(chǎn)”的想法和可能性進行分析評估，幫助企業(yè)尋找建造新廠房的土地或廠房，借助信息資源優(yōu)勢進行有效資源配對，了解相關(guān)落地財稅政策等信息，想企業(yè)之所想，急企業(yè)之所急。
如果征收（拆遷）人做到上述三點，客觀上能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)“延續(xù)生產(chǎn)”的訴求。
（二）現(xiàn)行征收補償體制下市場承租企業(yè)征收補償利益問題的解決。
首先，應當從制度上完善補償程序機制，保護市場承租企業(yè)的合法權(quán)益。
筆者認為，“征收補償條例”的制定者本意并不是要剝奪市場承租企業(yè)獲取因征收造成損失補償?shù)臋?quán)利。因為法律法規(guī)明確規(guī)定了對被征收房屋內(nèi)經(jīng)營企業(yè)的停工停業(yè)、設備搬遷等經(jīng)濟補償。
然而我們必須正視停工停業(yè)等補償受益人與實際受損（失）人之間的錯位。建議立法者在具體落實征收補償?shù)南嚓P(guān)文件中明確在被征收非居住房屋出租情況下，由產(chǎn)權(quán)人負責市場承租企業(yè)的補償和搬遷工作，在產(chǎn)權(quán)人未與市場承租企業(yè)依法解除“租賃關(guān)系”或談妥相關(guān)補償?shù)荣M用之前，相關(guān)停工停業(yè)、設備搬遷等補償暫不予發(fā)放給產(chǎn)權(quán)人。
只有這樣，市場承租企業(yè)在征收補償中的法律地位才能得以確立，市場承租企業(yè)的合法利益才能得到保障。
其次，設立資金監(jiān)管制度，確保停工停業(yè)、設備搬遷補償?shù)荣Y金的發(fā)放給市場承租企業(yè)。
實踐中，征收人在征收補償協(xié)議簽訂后，往往將大部分征收補償款（含停工停業(yè)、設備搬遷等補償款）全部支付給產(chǎn)權(quán)人。產(chǎn)權(quán)人拿到征收補償款后一般不會支付給實際占有、使用非居住房屋的市場承租企業(yè)。一旦這種情況發(fā)生，市場承租企業(yè)不會搬離被征收房屋，造成征收工作受到嚴重影響。
筆者發(fā)現(xiàn)目前的征收補償制度中，沒有設立補償資金的監(jiān)管機制，建議相關(guān)征收職能部門針對被征收房屋已經(jīng)出租的情況設立“停工停業(yè)、設備搬遷等補償金”監(jiān)管賬戶，專款專用，保障市場承租企業(yè)的合法權(quán)益，確保被征收房屋的及時收回。
（三）被征收（拆遷）企業(yè)選擇房屋調(diào)換安置問題的解決。
首先，在征收之前，通過摸底了解被征收企業(yè)選擇的補償方式，事先做好非居住房屋的儲備，做到心中有數(shù)。
其次，統(tǒng)籌建立“可流通非居住房屋（土地）信息庫”等長效機制，主動和上海市各區(qū)、縣（甚至昆山等上海附近城市）職能部門、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)等機構(gòu)對接，收集可流通非居住房屋的信息，了解當?shù)叵嚓P(guān)招商引資等財稅政策，盤活被征收（拆遷）企業(yè)這一重要社會資源，提供新型經(jīng)濟投資配對模式，為上海市招商引資注入新活力。
一旦“可流通非居住房屋（土地）信息庫”建立，征收（拆遷）人甚至可以“反客為主”，主動引導被征收（拆遷）企業(yè)選擇房屋調(diào)換安置，實現(xiàn)被征收（拆遷）企業(yè)、征收（拆遷）人和調(diào)換房屋所在地財政的多方共贏。
（四）被征收（拆遷）企業(yè)停工停業(yè)補償數(shù)額低問題的解決。
首先，征收（拆遷）人應客觀看待被征收（拆遷）企業(yè)的停工停業(yè)補償訴求，做到既不全信也不完全否定，更不能僵化地對所有被征收（拆遷）企業(yè)一律適用房地部門的停工停業(yè)補償指導價。
其次，及時、充分引入第三方評估機制，即便是針對被拆遷企業(yè)，也可以加以適用，及時推進征收（拆遷）工作順利進行。
三、總結(jié)
企業(yè)征收（拆遷）補償中的博弈遠遠不止本文分析的上述幾點。重視對企業(yè)在征收（拆遷）補償中權(quán)利的保障同時也是對市場經(jīng)濟體制的尊重，對財產(chǎn)權(quán)的尊重，作為法治進程過程中不可缺少的律師，有理由為了保障被征收（拆遷）企業(yè)當事人的利益，為了社會的穩(wěn)定作出積極的努力，為法治建設貢獻一份力量?！?/span>
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