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“群租”有隱患　需立法制約嗎？

    日期：2006-07-19     作者：王霄巖 俞瑞杰    閱讀：4,255次

"一套普通的3室1廳住房，如鴿子籠般被分割成10多間，然后或者成為單位職工的集體宿舍，或者住進(jìn)了10多個(gè)陌生的房客，這就是上海灘目前很流行的"群租"現(xiàn)象；
某物業(yè)負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生的阿姨抱怨：因?yàn)榇髽抢锏囊惶?00多平方米的住房成了單位職工的集體宿舍，原本干凈的樓道就臟得發(fā)黑，還油膩膩的無(wú)法清除干凈；
一個(gè)家住本市某高檔小區(qū)的業(yè)主埋怨：自家隔壁住了10多個(gè)公司員工，由于沒(méi)有門(mén)檢卡，他們每晚回家總是用磚頭抵住大門(mén)，讓門(mén)檢系統(tǒng)失效，給大樓居民的安全造成隱患……
面對(duì)愈演愈烈的"群租"之風(fēng)，面對(duì)"群租"帶來(lái)的治安、消防、衛(wèi)生等各個(gè)領(lǐng)域的不安全因素，昨天上午，市立法研究所召開(kāi)了一場(chǎng)"群租現(xiàn)象法律對(duì)策研討會(huì)"。會(huì)上，專家、學(xué)者、律師、物業(yè)公司、實(shí)務(wù)部門(mén)還有房客，就"群租"中暴露出來(lái)的各種問(wèn)題是否應(yīng)該以立法加以遏止，各抒己見(jiàn)。"

律師：用地方立法規(guī)范群租行為
來(lái)自上海躍平、恒泰、中聯(lián)鼎鋒律師事務(wù)所的杜躍平、孫加鋒、謝學(xué)鋒律師，在研討會(huì)上發(fā)出了“地方立法規(guī)范群租行為”的建議書(shū)。建議書(shū)認(rèn)為，就“群租”而言，既有投資理財(cái)獲得經(jīng)濟(jì)效益的一面，也有電力超負(fù)荷使用存在的重大隱患，更有在消防、安全、衛(wèi)生等方面出現(xiàn)的重大事故，而缺乏嚴(yán)格管理的群租行為除了存在重大隱患外，還嚴(yán)重影響了相鄰業(yè)主的權(quán)利。
建議書(shū)中，3位律師力陳“群租”存在的各種弊端，并認(rèn)為現(xiàn)有的管轄、規(guī)范群租行為的法規(guī)、政府規(guī)章————《上海市房屋租賃條例》和《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》存在不足和盲點(diǎn)。
什么是“群租”？如何規(guī)范“群租”行為？“群租”的最低“門(mén)檻”在哪里？最關(guān)鍵的一條是，居住房屋租賃管理辦法雖然對(duì)出租房屋的條件進(jìn)行了設(shè)定，但卻沒(méi)有對(duì)違反規(guī)定而設(shè)置處罰條款。這一“缺失”在房屋租賃條例中同樣存在。如此，使得很多“群租”房東或二房東對(duì)法規(guī)和規(guī)章置若罔聞，根本就無(wú)視法律法規(guī)的約束力和制約性。
3位律師呼吁：上海市人大常委會(huì)可以創(chuàng)立《上海市房屋租賃群租條例》，明確出租條件的禁止和承租人的權(quán)利義務(wù)，明確對(duì)違反“群租”條例行為設(shè)置可操作的制裁措施。

專家：用“鄉(xiāng)規(guī)民約”規(guī)范群租行為
社會(huì)學(xué)專家盧漢龍認(rèn)為，除了以法律法規(guī)和政府規(guī)章對(duì)“群租”進(jìn)行約束外，充分發(fā)揮社區(qū)居民自治作用，發(fā)揮居民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)和業(yè)主的作用，也不失為約束“群租”的生力軍。
盧漢龍認(rèn)為，比如可以在業(yè)主公約中對(duì)“群租”現(xiàn)象給予規(guī)范，明確業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，對(duì)承租人也要提出具體的要求。再比如，居委會(huì)干部應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)做好出租房屋的登記工作。稅收部門(mén)更可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿加強(qiáng)對(duì)房屋出租人的稅收管理，抑制“群租”帶來(lái)的暴利。

政府：現(xiàn)有法律法規(guī)要執(zhí)行到位
政府法制部門(mén)人士稱，現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章對(duì)出租房屋的條件、人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)、房屋出租要予以登記等，都有明確規(guī)定。問(wèn)題是法規(guī)的貫徹執(zhí)行沒(méi)有到位且缺乏懲戒。比如出租房屋在法律上屬于業(yè)主"行使所有權(quán)"，但"所有權(quán)"的行使是否妨礙了他人？是否妨礙了公共安全？如果妨害了，職能部門(mén)和執(zhí)法部門(mén)該如何作為？政府對(duì)此應(yīng)干預(yù)，建議梳理現(xiàn)有法規(guī)規(guī)章，對(duì)"群租"中違反行為充分利用現(xiàn)有法規(guī)進(jìn)行干涉，并適當(dāng)增加和修改相關(guān)條款。

學(xué)者：立法解決“群租”成本太高
社會(huì)學(xué)專家顧駿則對(duì)以立法形式規(guī)范“群租”提出異議。他說(shuō)，“群租”是一種經(jīng)濟(jì)行為、市場(chǎng)行為，應(yīng)該用市場(chǎng)方式解決，“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重，說(shuō)穿了是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫太盛引起的，使得不少低收入者無(wú)力買(mǎi)房。租房市場(chǎng)需求旺盛，使得出租房屋者以“非法”行為牟取暴利。
顧駿認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)行為，如果用法律的方式強(qiáng)制干涉，要么會(huì)造成法律成本高，要么會(huì)造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對(duì)出租房屋的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當(dāng)前的實(shí)際會(huì)出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。

立法研究所：
能否立法看條件
是否要用立法來(lái)規(guī)范“群租”？記者獲悉，目前市人大常委會(huì)并沒(méi)有以立法規(guī)范“群租”的計(jì)劃。據(jù)立法研究所權(quán)威人士介紹，若欲以立法來(lái)制約“群租”，則首先必須解決兩大問(wèn)題：業(yè)主所有權(quán)的限制“底線”設(shè)在何處？人均7平米的承租標(biāo)準(zhǔn)是高還是低？如果把標(biāo)準(zhǔn)定在7平米，如何實(shí)施到位？執(zhí)法又如何解決？該權(quán)威人士承認(rèn)，單純依靠“鄉(xiāng)規(guī)民約”來(lái)解決“群租”問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的，但究竟是否立法，該如何立法，還要看條件是否成熟。

相關(guān)報(bào)道
不安全隱患有好幾個(gè)
———一個(gè)白領(lǐng)的“群租”生活
陳小姐一個(gè)多月前從杭州到滬打拼，為尋找棲身場(chǎng)所，被“宏潤(rùn)花苑”的一則廣告打動(dòng)：高檔小區(qū)房屋出租，每間12平米，月租費(fèi)800元。
陳小姐來(lái)到“宏潤(rùn)花苑”，一看不禁傻眼：一套3室2廳的住房被隔成10個(gè)單間，每間面積只有7平米左右，而且根本就沒(méi)有裝修。陳小姐提出疑問(wèn)：“房間面積好像沒(méi)有12平米嘛。”因?yàn)榧庇诰幼?，她無(wú)奈租下了這間7平米的小屋，月租費(fèi)850元。
入住后陳小姐驚訝地發(fā)現(xiàn)，屋里10個(gè)人居然全是素不相識(shí)的陌生人！
為安全起見(jiàn)，陳小姐把自己的錢(qián)款看得緊緊的，時(shí)刻不敢離身；平時(shí)進(jìn)出時(shí)都不敢忘記鎖門(mén)，哪怕是上衛(wèi)生間也不敢有絲毫的懈怠。
陳小姐住下來(lái)后又發(fā)現(xiàn)，房東早已把這套100平米左右的居室進(jìn)行了改建，充分利用每一個(gè)平方，甚至連廚房都變成了臥室，而且房間里那根裸露的煤氣管似乎時(shí)刻在提醒著她危險(xiǎn)的存在；10間鴿子籠般的住房用木版隔開(kāi)，隔音效果別提有多差；10間房間只有2間連著陽(yáng)臺(tái)，可以晾曬衣物，其余8間房的房客只得把衣物晾掛在2間衛(wèi)生間里，女士的內(nèi)衣、內(nèi)褲和女性用品，十分不雅地隨處掛著，洗漱用品堆做一團(tuán)；10個(gè)房客每人都有電腦，還新增了好幾臺(tái)空調(diào)，令陳小姐擔(dān)心老化的電線會(huì)引發(fā)用電事故和火災(zāi)。
“最令人不安的是，自稱中介的人沒(méi)有固定電話，只有帶我看房的人告訴我手機(jī)號(hào)碼。這意味著，一旦出事，我根本無(wú)法找到他們?！?

“群租”現(xiàn)象讓物業(yè)管理部門(mén)頭疼不已———
“我們對(duì)群租無(wú)能為力”
徐匯區(qū)新湖云庭小區(qū)物業(yè)談經(jīng)理對(duì)小區(qū)里日益盛行的“群租”之風(fēng)，對(duì)“群租”給小區(qū)造成的種種不便也很頭疼，他昨天告訴記者：“我們也無(wú)能為力?！?
據(jù)談經(jīng)理介紹，一套100平方米的房子居住著10到20人，這種現(xiàn)象在新湖云庭已經(jīng)司空見(jiàn)慣。為把“群租”造成的種種不便降低到最低限度，今年3月，小區(qū)物業(yè)貼出公告，要求承租人憑身份證和本市的暫住證到物業(yè)公司辦理臨時(shí)出入證。因?yàn)槌凶馊酥杏性S多人沒(méi)有暫住證無(wú)法辦理臨時(shí)出入證，導(dǎo)致物業(yè)和承租人員之間的一場(chǎng)沖突，一名博士生還動(dòng)手打了小區(qū)保安。物業(yè)報(bào)警，結(jié)果警方了解情況后，責(zé)令物業(yè)立刻放租客進(jìn)小區(qū)，并批評(píng)物業(yè)此行為影響周?chē)貐^(qū)的穩(wěn)定。事后，警方稱，因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的法規(guī)規(guī)章，他們明知“群租”會(huì)給小區(qū)社會(huì)治安帶來(lái)影響，卻也無(wú)可奈何。談經(jīng)理表示，希望盡快立法規(guī)范“群租”行為，確保小區(qū)一方平安。