網(wǎng)上投稿
2020年1月5日，王先生向李女士購買上海市徐匯區(qū)的一套房屋，雙方簽署了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價格人民幣2000萬元，支付了定金50萬元，雙方約定2020年2月5日在上海簽約，并支付首付款1000萬元。王先生有上海戶籍，但是平時都在澳大利亞工作生活。
買家王先生提出：2月5日，上海政府部門及中介公司由于新型冠狀病毒肺炎疫情影響都沒有上班，無法網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而且澳大利亞與中國的航班也停飛，無法與李女士按時簽約并支付首付款，要求延期簽約付款，延期到上海疫情結(jié)束。李女士不同意延長到疫情結(jié)束，她認(rèn)為該房屋市場價約2300萬元（該價格也是李女士當(dāng)初的掛牌價格），由于李女士急著用錢，而且買家王先生是現(xiàn)金付款，無需貸款，故以低于市場價即2000萬出售給了王先生，希望盡快拿到房款，解其燃眉之急。李女士同意稍微延期幾天，等登記部門及中介上班后就可以網(wǎng)簽買賣合同，或者要求王先生按約定先支付首付款。于是雙方產(chǎn)生爭議，都認(rèn)為自己的要求是合理的。
一、新型冠狀病毒肺炎疫情屬于不可抗力
2020年1月20日，國家衛(wèi)生健康委員會公告：將新型冠狀病毒感染的肺炎納入乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預(yù)防、控制措施。而上一次對傳染病采取“乙類甲管”措施的還要追溯到2003年的傳染性非典型肺炎（SARS）。2020年1月27日，上海市人民政府發(fā)布《上海市人民政府關(guān)于延遲本市企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》，規(guī)定“本市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24日前復(fù)工”。2020年02月04日，上海市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通告：來自或途經(jīng)湖北等重點地區(qū)的來滬、返滬人員，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，自抵滬之日起，嚴(yán)格落實居家隔離或集中隔離觀察14天的要求，自覺向小區(qū)報告并接受管理，無異常情況的，到期后正常上班。從其他地區(qū)來滬、返滬的人員，自抵滬之日起，做好自我體溫檢測，如實填寫健康狀況信息登記表，如有異常及時向單位或小區(qū)報告。
截止到2月11日，因該新型肺炎中國已經(jīng)死亡1017例。截至目前，全國絕大部分省、市、自治區(qū)因新型冠狀病毒肺炎疫情啟動重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)。繼武漢“封城”后，國務(wù)院宣布春節(jié)假期延長，各地陸續(xù)宣布推遲開工、延遲開學(xué)等相關(guān)措施遏制和減少疫情的傳播。很多國家與地區(qū)都暫停了來往中國的航班。
根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條之規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。新型冠狀病毒是人類目前不清楚且無醫(yī)療藥物的病毒，而且易傳染。疫情是突發(fā)的，具有不能預(yù)見、不可避免、不能克服的特性，疫情引發(fā)的生病住院、封城、延遲上班或開學(xué)、停航等系列措施構(gòu)成不可抗力事件。
但該不可抗力事件對房屋買賣合同履行所產(chǎn)生的影響，不可一概而論，要具體情況具體分析。
二、不可抗力產(chǎn)生的法律后果
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的?！吨腥A人民共和國民法總則》第一百八十條及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。《中華人民共和國合同法》一百一十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
根據(jù)2003年6月11日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》：在疫情發(fā)生后，一方當(dāng)事人繼續(xù)履行原合同對自身權(quán)益有重大影響，法院可結(jié)合案件情況適用“公平原則”處理。因政府或有關(guān)部門為防治疫情采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理，即適用“不可抗力”的規(guī)定。
因此次新型冠狀病毒疫情對合同履行可造成以下影響：
1. 疫情并未對合同目的實現(xiàn)產(chǎn)生根本影響，如因疫情造成了合同延遲履行的，因疫情影響造成損失的，可根據(jù)具體情形，適用公平原則處理。
2. 因疫情影響造成合同目的不能實現(xiàn)的，當(dāng)事人可依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款的規(guī)定法定解除該合同。
因此，疫情自身屬于不可抗力情形沒有爭議，需要判斷的是疫情與合同目的不能實現(xiàn)、合同不能履行之間是否具有因果關(guān)系。
三、新型冠狀病毒肺炎疫情對房屋買賣合同的影響
房屋買賣合同雙方當(dāng)事人因受疫情影響，不能如期辦理房屋買賣簽約、過戶、乃至交房的，屬于不可抗力，可以免責(zé)，無需承擔(dān)違約責(zé)任，對方也不能因此解除房屋買賣合同。
因疫情影響造成房屋買賣合同延遲履行的，遲延履行方應(yīng)注意履行及時通知義務(wù)，并提供疫情構(gòu)成不可抗力的證明義務(wù)。如：延期開工的證據(jù)，航班停飛的證據(jù)等。
結(jié)合開篇的案例，王先生提出2月5日由于疫情影響無法簽約及付款，要求延期，屬于不可抗力，其要求是合理合法的。從法律程序上，王先生需要舉證證明發(fā)生了不可抗力事件及不可抗力事件的影響期限。待上海市不動產(chǎn)登記中心及房產(chǎn)中介公司恢復(fù)上班，而且中澳航班恢復(fù)通行，不可抗力的情形就消除了，買賣雙方就可以繼續(xù)簽約及付款。發(fā)生疫情的合理期間屬于不可抗力，王先生無需承擔(dān)違約責(zé)任，李女士也無權(quán)借此解除買賣居間協(xié)議。
但是，王先生由于過于擔(dān)心新肺炎疫情，提出等疫情完全消失再簽約付款，這可能要到3月底或者更長時間，這是出售方李女士無法接受的。這時候，李女士可以等疫情穩(wěn)定、恢復(fù)上班且中澳恢復(fù)航班后，發(fā)函給王先生催告要求繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，即要求其來上海網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并支付首付款，當(dāng)然催告要給對方一定的合理期限，如一周的時間。若王先生過于擔(dān)心疫情，不肯來上海簽署付款，那么李女士有權(quán)解除雙方簽署的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，并追究王先生的違約責(zé)任或者沒收定金。當(dāng)然，在李女士解除房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議后，其有權(quán)另外將該房屋出售給第三人，解決其資金需求。
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
