來(lái)了，來(lái)了，讓房產(chǎn)更有價(jià)值的“居住權(quán)”來(lái)了！
信息來(lái)源： 時(shí)間： 2020-12-07 作者：無(wú)
來(lái)了，來(lái)了，讓房產(chǎn)更有價(jià)值的“居住權(quán)”來(lái)了！讓我們聊一聊民法典最閃亮的話題吧。
第10課：
以案述“典” 守護(hù)TA權(quán)利——居住權(quán)篇
【講師介紹】
本期的課題組成員是來(lái)自我們上海市女律師聯(lián)誼會(huì)民法典百人宣講團(tuán)講師：黃培明律師、張悅律師和林禎律師。
黃培明
上海正策律師事務(wù)所合伙人
上海律協(xié)對(duì)外宣傳與聯(lián)絡(luò)委員會(huì)委員
張 悅
上海博象律師事務(wù)所律師
林 禎
國(guó)浩律師（上海）事務(wù)所律師
上海律協(xié)環(huán)境資源與能源業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員
民法典
本期課程熱點(diǎn)討論
來(lái)了，來(lái)了，讓房產(chǎn)更有價(jià)值的“居住權(quán)”來(lái)了！讓我們聊一聊民法典最閃亮的話題吧。
今年民法典出臺(tái)，閃亮登場(chǎng)的就是首次創(chuàng)設(shè)的“居住權(quán)”。還有不到一個(gè)月，民法典就將施行了，我們更需要充分理解居住權(quán)制度，才能冷靜應(yīng)對(duì)，游刃有余。
所謂居住權(quán)，是指自然人依據(jù)合同或者遺囑而取得的，對(duì)他人的房屋進(jìn)行占有、使用，用以滿足自身生活居住需要的一種用益物權(quán)。我們的民法典用第366條至第371條共6個(gè)法條專門規(guī)定了此項(xiàng)制度。
《中華人民共和國(guó)民法典》
第366條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
……
第371條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
通俗而言，居住權(quán)將會(huì)使房產(chǎn)的使用價(jià)值大大上升。為什么這樣說(shuō)呢？現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的所有權(quán)太貴，房?jī)r(jià)高居不下有目共睹。而房屋租賃又太不穩(wěn)定，在目前不夠成熟和健全的租賃市場(chǎng)中，租客往往比較被動(dòng)，從而缺乏居住的安全感。應(yīng)運(yùn)而生的居住權(quán)相對(duì)有效地解決了前述兩者的弊端。
在法律上，居住權(quán)被定性為“用益物權(quán)”，是對(duì)房屋所有權(quán)“占有、使用、收益、處分”四項(xiàng)權(quán)能中的“占有、使用”權(quán)能的單獨(dú)設(shè)定，讓房屋回歸居住的本源。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，它是物權(quán)，具有排他性、對(duì)世性等物權(quán)屬性。而租賃權(quán)屬于債權(quán)范疇，相較而言弱于物權(quán)。
其實(shí)，居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，最早誕生于古代的羅馬法。在羅馬的婚姻家庭關(guān)系中，沿襲的是嫡長(zhǎng)子繼承制，因此羅馬人常通過遺囑繼承的方式為沒有繼承權(quán)的子女、無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的老年配偶、被解放的奴隸等在房屋上設(shè)置居住權(quán)，在受照顧的人死亡后，繼承人恢復(fù)其完全的使用權(quán)。
我國(guó)素有“安土重遷”的傳統(tǒng)，安居樂業(yè)成為很多人一生的追求。黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”路徑及方法落實(shí)有多種，居住權(quán)制度就是其中之一。
民法典新創(chuàng)的居住權(quán)制度，一方面可以充分挖掘社會(huì)上的住房“存量”，解決部分人對(duì)于住宅的剛需。另一方面，有些居住需求是“臨時(shí)性”的，借助于居住權(quán)制度遠(yuǎn)比通過傳統(tǒng)買賣或者租賃方式解決居住問題優(yōu)越。
——居住權(quán)的適用場(chǎng)景——
日常生活中，婚姻、繼承、以房養(yǎng)老等都有可能適用居住權(quán)。
【婚姻】
針對(duì)婚前房產(chǎn)加名的爭(zhēng)議，居住權(quán)的設(shè)立，使雙方有了新的選擇。同時(shí)，對(duì)于暫無(wú)居所的離婚一方也可通過設(shè)立特定期限居住權(quán)保障其住房需求。
【父母給子女買房】
父母出資為子女買房，房子登記在子女名下，碰到子女不孝，或者無(wú)法自理、被他人欺騙的情況，很可能使房產(chǎn)失守，令父母流離失所。如果在該房屋上設(shè)定了無(wú)償居住權(quán)的話，就可以保障父母的住房需求及出資后的權(quán)益。
【遺囑】
老人如果立遺囑將個(gè)人房產(chǎn)留給子女，又擔(dān)心配偶的養(yǎng)老居所問題，就可以在房產(chǎn)上為其設(shè)立居住權(quán)。
【以房養(yǎng)老】
老年人可以將房屋以相對(duì)較低的價(jià)格出售給金融機(jī)構(gòu)或其他投資人，并約定在其有生之年享有對(duì)房屋的居住權(quán)，從而讓房產(chǎn)發(fā)揮最大效用，幫助其安享晚年。
案例：近日，央視新聞報(bào)道了上海一88歲老人將名下價(jià)值300余萬(wàn)的房產(chǎn)贈(zèng)與水果攤主的新聞。水果攤主小游與老人并無(wú)血緣關(guān)系，老人親屬得知后對(duì)這一贈(zèng)與行為表示質(zhì)疑。此事經(jīng)各家媒體的報(bào)道，一時(shí)間引起了網(wǎng)友們的廣泛關(guān)注。
小游從十年前就開始照應(yīng)老人。三年前，因患病走過一次“鬼門關(guān)”的老人邀請(qǐng)小游全家搬進(jìn)自己的家來(lái)，組成了一個(gè)特殊的家庭，所以最近三年，小游對(duì)老人更是衣食起居貼身照料。老人則通過意定監(jiān)護(hù)和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議兩份公證文件，將自己的晚年和遺產(chǎn)都托付給了小游。
如何讓老年人老有所養(yǎng)，這是本案需要關(guān)注的一個(gè)重要方面，而民法典的居住權(quán)就是能夠提供一臂之力的法律制度設(shè)計(jì)。
——居住權(quán)的登記規(guī)定來(lái)啦——
2020年11月27日，上海市十五屆人大常委會(huì)二十七次會(huì)議表決通過《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》（下稱《若干規(guī)定》）?！度舾梢?guī)定》將于2021年3月1日起實(shí)施，《上海市房地產(chǎn)登記條例》同時(shí)廢止。為了配合《中華人民共和國(guó)民法典》的實(shí)施，此次《若干規(guī)定》及時(shí)補(bǔ)充了相關(guān)內(nèi)容，將“居住權(quán)”納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍，并明確了設(shè)立、注銷居住權(quán)的程序和收件要求。
我們相信，關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定細(xì)則會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，從而讓居住權(quán)更完美地服務(wù)于老百姓的生活。
更多居住權(quán)保護(hù)內(nèi)容，敬請(qǐng)掃描下面海報(bào)左下角的二維碼進(jìn)入我們的普法課堂，收看第10課：以案述“典” 守護(hù)TA權(quán)利——居住權(quán)篇。
2020年12月6日（周日）19:30，我們準(zhǔn)點(diǎn)開講。
【課程背景介紹】
2020年5月，《中華人民共和國(guó)民法典》頒布，并將于2021年1月1日正式實(shí)施。在緊鑼密鼓的全民學(xué)習(xí)民法典浪潮中，由上海市婦女聯(lián)合會(huì)和上海市女律師聯(lián)誼會(huì)共同主辦的“以案述’典’ 守護(hù)TA權(quán)利”2020巾幗律師民法典宣講行動(dòng)正式啟動(dòng)。
上海市女律師聯(lián)誼會(huì)民法典百人宣講團(tuán)的志愿講師們?nèi)鎱⑴c了本次民法典宣講行動(dòng)。除了傳統(tǒng)的線下普法講座之外，宣講團(tuán)重磅推出了10堂民法典線上視頻課，以最貼近老百姓的視角，以案述“典”，介紹民法典的立法亮點(diǎn)，尤其是在婦兒權(quán)益保護(hù)方面的法律規(guī)定，從而充分展現(xiàn)民法典在保護(hù)婦兒權(quán)益方面的寶典特色。
我們的民法典學(xué)習(xí)課堂，期待您的到來(lái)！
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