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解決居民居住問(wèn)題，堅(jiān)持“住房不炒”的定位，中央及各地政府出臺(tái)了一系列政策，在收緊房地產(chǎn)融資、嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的同時(shí)，積極培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓作為一種新型租賃方式，在一二線城市得到了迅猛發(fā)展。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告(2016 版)》的預(yù)測(cè)，2015年及到2020年，我國(guó)公寓租賃間數(shù)將從1.3億間提升至1.7億間。在此背景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，通過(guò)將其持有的不動(dòng)產(chǎn)委托給專(zhuān)業(yè)的房屋租賃平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，以期盤(pán)活存量資產(chǎn)。但新型的租賃業(yè)態(tài)產(chǎn)生的新的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇，也同樣值得引起開(kāi)發(fā)商重視。
一、委托經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的主要風(fēng)險(xiǎn)
開(kāi)發(fā)商與租賃平臺(tái)的合作模式，一般表現(xiàn)為由開(kāi)發(fā)商將其持有的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目整體委托給租賃平臺(tái)，由租賃平臺(tái)統(tǒng)一進(jìn)行改造后對(duì)外運(yùn)營(yíng)、出租。因該種模式便于管理、運(yùn)營(yíng)效率較高，以魔方、紅璞等為首的集中式長(zhǎng)租公寓開(kāi)始越來(lái)越受到市場(chǎng)的認(rèn)可。然而在開(kāi)發(fā)商在與租賃平臺(tái)的合作過(guò)程中，通常會(huì)遇到以下的問(wèn)題。
（一）房屋屬性與經(jīng)營(yíng)模式的匹配
長(zhǎng)租公寓是近幾年新興的租賃業(yè)態(tài)，對(duì)于原打算做商品房銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商而言，其在拿地、申請(qǐng)用地規(guī)劃、工程規(guī)劃審批以及辦理產(chǎn)證時(shí)，可能并未將用地性質(zhì)、房屋屬性與長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行匹配。用地性質(zhì)的不明確、不合規(guī)會(huì)引發(fā)一系列的監(jiān)管問(wèn)題，而建筑、消防驗(yàn)收規(guī)范不明確，水電辦理流程不清楚等問(wèn)題都會(huì)影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓這一模式目前尚未有確切的法律或監(jiān)管定義，故對(duì)長(zhǎng)租公寓是否屬于旅館業(yè)尚無(wú)定論，如將來(lái)長(zhǎng)租公寓被認(rèn)定為旅館業(yè)的，則承租人還需申請(qǐng)《特種行業(yè)許可證》。因此，房屋屬性與經(jīng)營(yíng)模式的匹配，需要開(kāi)發(fā)商與租賃平臺(tái)共同關(guān)注。
（二）短租問(wèn)題
如上所述，長(zhǎng)租公寓并不能排除被認(rèn)定為旅館業(yè)的可能，但如租賃平臺(tái)在出租的過(guò)程中提供短租服務(wù)，則該等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)被認(rèn)定為旅館業(yè)的可能性就將增高。如根據(jù)《上海市旅館業(yè)管理辦法》規(guī)定，旅館是指利用專(zhuān)門(mén)住宿設(shè)施，主要以日為計(jì)費(fèi)單位，提供住宿服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。一般情況下，租期低于三個(gè)月的租賃合同有可能被認(rèn)為開(kāi)展了旅館業(yè)業(yè)務(wù)，從而被要求申請(qǐng)相關(guān)許可。
（三）房屋的改建、裝修
根據(jù)《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，改造涉及房屋結(jié)構(gòu)變更的，需進(jìn)行報(bào)建，且改建后的房屋應(yīng)取得公安消防部門(mén)的二次消防驗(yàn)收竣工備案。需要注意的是，申請(qǐng)旅館業(yè)《特種行業(yè)許可證》對(duì)場(chǎng)地、消防的要求高于一般租賃房屋。如租賃平臺(tái)對(duì)房屋的改建、裝修不能滿(mǎn)足相應(yīng)監(jiān)管要求的，可能面臨相應(yīng)的行政處罰。
（四）租賃市場(chǎng)金融化帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)
近年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)金融化趨勢(shì)明顯，較多租賃平臺(tái)會(huì)與（類(lèi)）金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，開(kāi)發(fā)出不同租金貸款產(chǎn)品。通常租賃平臺(tái)會(huì)要求租客與（類(lèi)）金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由（類(lèi)）金融機(jī)構(gòu)一次性向租賃平臺(tái)支付一段時(shí)間的房租及押金，租客按月向（類(lèi)）金融機(jī)構(gòu)還款。該種模式如操作不當(dāng)，則可能產(chǎn)生較為嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不必要的糾紛。
（五）超期出租的風(fēng)險(xiǎn)
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)租賃平臺(tái)將房屋出租給租客時(shí)，如租賃期限超出整體出租的租賃期限，可能產(chǎn)生租賃糾紛。開(kāi)發(fā)商如果無(wú)法保證對(duì)于租賃平臺(tái)與租客簽訂的租房協(xié)議的知情權(quán)，當(dāng)租賃平臺(tái)將房屋超期租賃給租客時(shí)，就可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法收取租金，住戶(hù)又不肯搬離撤場(chǎng)的尷尬局面，甚至可能在開(kāi)發(fā)商與租客間直接產(chǎn)生糾紛。
（六）群租風(fēng)險(xiǎn)
在租金、居民生活成本等多方因素的影響下，群租問(wèn)題在一、二線大城市普遍存在。群租不但會(huì)產(chǎn)生衛(wèi)生、消防、環(huán)境等安全問(wèn)題，還容易引發(fā)與其他租客之間的相鄰權(quán)糾紛。此外，如被監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)群租問(wèn)題，還可能面臨行政處罰。如《上海市居住房屋租賃管理辦法》第十條規(guī)定，出租居住房屋，每個(gè)房間的居住人數(shù)不得超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。違反規(guī)定，逾期不改正的，可處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
二、 開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控
針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，各方在參與長(zhǎng)租公寓租賃業(yè)態(tài)的同時(shí)，需加強(qiáng)主動(dòng)管理能力，并從以下角度采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。
（一）積極跟隨政策導(dǎo)向，探索合規(guī)經(jīng)營(yíng)模式
目前并無(wú)法律或相關(guān)政策對(duì)長(zhǎng)租公寓的屬性進(jìn)行具體界定或規(guī)范。實(shí)踐中，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式參照住房租賃模式的較多。如根據(jù)上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，允許各區(qū)根據(jù)具體情況將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃。廣東省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》則允許改建房屋用于租賃。允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在具體操作實(shí)踐中，各地可能對(duì)有不同操作方式。因此在出租前，建議開(kāi)發(fā)商可與所在地區(qū)房管部門(mén)提前溝通，確認(rèn)該地區(qū)對(duì)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式的要求口徑，并按要求提前調(diào)整優(yōu)化。
（二）主動(dòng)履行報(bào)批手續(xù)，提前做好布局
開(kāi)發(fā)商可要求租賃平臺(tái)在改建前與建設(shè)部門(mén)進(jìn)行溝通，取得施工許可證并確保改建后房屋符合規(guī)劃用途。對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中存在短租業(yè)務(wù)的，需要求租賃平臺(tái)按不低于申請(qǐng)《特種行業(yè)許可證》的標(biāo)準(zhǔn)（包括場(chǎng)地、消防等）進(jìn)行改造，同時(shí)建議承租人承租后申請(qǐng)《特種行業(yè)許可證》。合同還應(yīng)明確如因政策變化導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓必須申請(qǐng)類(lèi)似許可的，租賃平臺(tái)必須無(wú)條件申請(qǐng)?jiān)S可，合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
（三）加強(qiáng)主動(dòng)管理能力，適度參與管理
如為降低租賃平臺(tái)將公寓超期出租給租客產(chǎn)生的糾紛風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在簽訂合同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定租賃平臺(tái)的違約責(zé)任，并提高押金比例。此外，開(kāi)發(fā)商可要求承租人每次出租房屋時(shí)就簽署的租賃合同主要信息進(jìn)行報(bào)備，開(kāi)發(fā)商也可通過(guò)不定期走訪的方式核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)情況。而對(duì)于群租等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可要求租賃平臺(tái)嚴(yán)格遵守當(dāng)?shù)氐某鲎夥课?，并要求租賃平臺(tái)按相同的標(biāo)準(zhǔn)約束租客，同時(shí)可以讓租賃平臺(tái)建立合理的管理制度。
（四） 確保運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的知情權(quán)
如針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)金融化帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可在與租賃平臺(tái)簽訂的合同中明確，如承租人與金融機(jī)構(gòu)或任何第三方開(kāi)展類(lèi)似合作，需提前通知業(yè)主，對(duì)于明顯違背市場(chǎng)正常規(guī)律的“創(chuàng)新融資”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)進(jìn)行必要干預(yù)。
對(duì)傳統(tǒng)的以出售或直接出租為目的開(kāi)發(fā)商而言，涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，即是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)在不斷發(fā)展，不斷變化，相關(guān)的法律法規(guī)也隨之持續(xù)更新完善。只有關(guān)注法制動(dòng)態(tài)，緊跟政策法規(guī)，方能在迅速增長(zhǎng)的行業(yè)中立于不敗之地。
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