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簡(jiǎn)析“新冠病毒”肺炎疫情時(shí)期物業(yè)租賃合同相關(guān)問(wèn)題

    日期:2020-02-23     作者:婁斐弘(民商事訴訟業(yè)務(wù)研究委員會(huì)、上海市通力律師事務(wù)所)、趙銘宗(上海市通力律師事務(wù)所)

          新型冠狀病毒 肺炎疫情發(fā)生后 , 各地居民采取了減少、避免外出娛樂(lè)、購(gòu)物、聚餐等活動(dòng)的防范措施。毫無(wú)疑問(wèn) 保障人民群眾的生命安全和身體健康,應(yīng)放在一切工作的第一位。同時(shí),在這一特殊時(shí)期 , 疫情和因此采取的相關(guān)管控措施,   也將對(duì)大量物業(yè)租戶 ( 特別是經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)租戶,如娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲、購(gòu)物、酒店等 ) 產(chǎn)生沖擊。不少租戶因此無(wú)法正常開(kāi)業(yè) , 或即使開(kāi)業(yè) 因人流量急劇減少而嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)收入??梢灶A(yù)見(jiàn) , 未來(lái)一段時(shí)間 可能會(huì)出現(xiàn)相關(guān)租戶以發(fā)生 新型冠狀病毒 肺炎疫情為由 , 要求出租人減免物業(yè) 租金或解除租賃合同的爭(zhēng)議案件。

         事實(shí)上,在2003年我國(guó)發(fā)生“非典”疫情后,也曾出現(xiàn)了不少租戶因“非典”疫情而要求減免租金或解除租賃合同并訴諸法院的情況。最高人民法院曾于2003年6月11日出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(“ 《非典期間司法解釋》 ”,該解釋后于2013年2月26日被最高人民法院確認(rèn)失效),其中對(duì)涉及“非典”相關(guān)合同案件的處理原則進(jìn)行了規(guī)定。
         為此,我們?cè)诒疚闹?,?duì)與上述主題相關(guān)的法律條文進(jìn)行了簡(jiǎn)要羅列和分析,同時(shí)考慮到僅就法律條文的分析可能較為抽象,因此我們也將重點(diǎn)放在了對(duì)2003年“非典”時(shí)期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的相關(guān)司法判例進(jìn)行簡(jiǎn)要匯總和說(shuō)明,供各市場(chǎng)參與主體借鑒、參考。
         一. “不可抗力”、“情勢(shì)變更”和“公平原則”相關(guān)法律條文
          對(duì)于租戶因疫情而要求減免租金或解除租賃合同的案件 相關(guān)的法律規(guī)定主要涉及 不可抗力 、 情勢(shì)變更 公平原則
        ?   關(guān)于“不可抗力” ?!吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條規(guī)定 ,“ 不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況 ,“ 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的 , 不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的 , 依照其規(guī)定 。
       《中華人民共和國(guó)合同法》 (“ 《合同法》 ”) 第一百一十七條也規(guī)定 ,“ 本法所稱不可抗力 , 是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況 ”,“ 因不可抗力不能履行合同的 , 根據(jù)不可抗力的影響 , 部分或者全部免除責(zé)任 , 但法律另有規(guī)定的除外 ”, 第九十四條規(guī)定 ,“ 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ,“ 當(dāng)事人可以解除合同 。
        ?   關(guān)于“情勢(shì)變更”和“公平原則” 。 情勢(shì)變更 制度并沒(méi)有直接寫入《合同法》 而是在最高人民法院在關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋 ( ) (“ 《合同法司法解釋(二)》 ”) 中規(guī)定 , 具體為 : “ 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化 , 繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的 , 當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的 , 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則 , 并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。 同時(shí) , 上述內(nèi)容也已包括在了《中華人民共和國(guó)民法典》草案中。
       最高人民法院 2009 4 27 日發(fā)布的《關(guān)于正確適用 < 中華人民共和國(guó)合同法 > 若干問(wèn)題的解釋 ( ) 服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》 ( [2009]165 號(hào) ) 中規(guī)定 , 在法院適用上述 情勢(shì)變更 制度時(shí) ,“ 務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況 , 確需在個(gè)案中適用的 , 應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。 司法實(shí)踐中 , 法院在適用 情勢(shì)變更 時(shí) 通常會(huì)非常謹(jǐn)慎。
        此外 具有參考意義的是 , 《非典期間司法解釋》 ( 盡管目前已失效 ) 對(duì)此情況也有所規(guī)定 :
       ?  “ 因政府及有關(guān)部門為防治 非典 疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行 或者由于 非典 疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛 , 按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和第一百一十八條 ( 作者注 不可抗力 相關(guān)條款 [1] ) 的規(guī)定妥善處理。
       ?  “ 由于 非典 疫情原因 , 按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件 可以根據(jù)具體情況 , 適用公平原則處理。
       綜上 我們理解 , 適用 不可抗力 還是適用 情勢(shì)變更 核心差別在于 合同本身是否可以繼續(xù)履行 ”:
       1. 如要適用 不可抗力 , 首先需確定 疫情 屬于 不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況 , 且該不可抗力情況須導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行 才能部分或全部免除責(zé)任。此外 , 不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的 , 可以解除合同。
       對(duì)于發(fā)生 疫情 是否可適用 不可抗力 , 《非典期間司法解釋》列舉了 因政府及有關(guān)部門為防治 非典 疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行 , 以及 由于 非典 疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行 兩種可適用 不可抗力 , 從而可部分或全部免除責(zé)任的情形。
       2. 如要適用 情勢(shì)變更 則屬于合同可以繼續(xù)履行 , 但按照原合同繼續(xù)履行 會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的 , 因此法院將根據(jù)公平原則 , 結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除合同。
       此外 ,“ 不可抗力 情勢(shì)變更 的其他差別還包括了 : “ 法院可依職權(quán)適用不可抗力制度 , 但適用情勢(shì)變更制度要有當(dāng)事人主張 不可抗力是法定免責(zé)條款 , 而情勢(shì)變更需要由法院審查判斷以后根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)加以變更或解除 等等 , 具體可參閱《人民司法 ( 應(yīng)用 ) 2009 年第 13 期刊登的《 < 關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋 ( )> 的理解與適用》一文中說(shuō)明 ( 作者為最高人民法院曹守曄 ) , 因本文篇幅有限 , 在此不再贅述。
 
        二. “非典”時(shí)期物業(yè)租賃合同糾紛相關(guān)案件的司法判例
        前文基于法律條文的分析仍相對(duì)抽象。因此 , 我們特別總結(jié)了目前查詢到的 2003 非典 時(shí)期涉及物業(yè)租賃合同糾紛的十一個(gè)典型司法判例 , 以供讀者更好地理解法院當(dāng)時(shí)對(duì)于相關(guān)案件的審判思路和傾向。
        (一)    法院適用“情勢(shì)變更”或“公平原則”, 認(rèn)可商業(yè)物業(yè)停業(yè)期間租金全部或部分減免的案例
 
【案例一】
 
上海市第二中級(jí)人民法院
 
上海拍譜娛樂(lè)有限公司與上海新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案二審判決
 
((2004)滬二中民二(民)終字第354號(hào),判決日期2004年6月8日)
拍譜公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)卡拉OK,判決中提及,為防止“非典”,暫時(shí)停業(yè)(作者注: 該案判決中沒(méi)有明確提及停業(yè)是否是因政府強(qiáng)制要求)。
 
一審法院認(rèn)為,“拍譜公司并沒(méi)有向法庭舉證證明,拍譜公司在‘非典’期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行,因此,不適用‘不可抗力’的免責(zé)規(guī)定,也就不能部分或全部免除責(zé)任。如果需要適用公平原則,拍譜公司也應(yīng)該對(duì)因?yàn)槭堋堑洹绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍加以證明,拍譜公司要求減免租金缺乏相應(yīng)的損失依據(jù),不予采納?!?/span>
 
二審法院認(rèn)為,“ 于我國(guó)在2003年春夏季節(jié)發(fā)生‘非典’疫情一事眾所周知, 而且當(dāng)時(shí)娛樂(lè)行業(yè)響應(yīng)政府部門防治‘非典’的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí), 因此, 根據(jù)公平原則 ,上訴人(作者注: 即承租人拍譜公司)提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立,本院予以支持?!?/span>
 
【案例二】
 
上海市第一中級(jí)人民法院
 
上海億大實(shí)業(yè)有限公司與上海翊宇工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛案二審判決
 
((2004)滬一中民二(民)終字第32號(hào),判決日期2004年4月9日)
翊宇公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧。2003年4月25日翊宇公司接到有關(guān)主管部門因防治“非典”疫情停業(yè)的通知,于次日起停業(yè)至6月10日恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
 
一審法院認(rèn)為,“遇‘非典’疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,應(yīng)免除翊宇公司的責(zé)任,同時(shí)對(duì)這一期間的租金及空調(diào)使用費(fèi),由于翊宇公司停止經(jīng)營(yíng),應(yīng)酌情減免(作者注: 從判決中無(wú)法明確看出具體減免了幾個(gè)月)?!?/span>
 
二審法院認(rèn)為,“ 關(guān)于‘非典’疫情, 因非法律所界定的屬于不可抗力的情形 ,且翊宇公司因防治‘非典’而實(shí)際停業(yè)的時(shí)間系在2003年4月,故對(duì)翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù),原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任,于事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有不妥。”但同時(shí),二審法院也認(rèn)為 “對(duì)‘非典’時(shí)期的租金, 原審已酌情予以減免, 現(xiàn)翊宇公司要求全部免除, 缺乏依據(jù)” ,并最終維持了一審判決。
 
【案例三】
 
廣西自治區(qū)高級(jí)人民法院
 
惠州市國(guó)航汽車貿(mào)易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案
 
((2007)桂民四終字第1號(hào),判決日期2007年3月20日)
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。2003年4月,由于“非典”事件,承租人向出租人廣升公司及相關(guān)部門申請(qǐng)歇業(yè),此后一直停業(yè)。
 
二審法院認(rèn)為,“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生,雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響,但不能必然導(dǎo)致上訴人(作者注: 即承租人)承租大廈經(jīng)營(yíng)酒店目的的落空,  上訴人申請(qǐng)停業(yè)是其經(jīng)營(yíng)策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對(duì)上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響, 不能成為可變更或解除租賃合同的情勢(shì)變更狀況。而即使‘非典’對(duì)租賃合同的履行構(gòu)成情勢(shì)變更, 上訴人有權(quán)要求的是對(duì)合同作合理的變更, 以體現(xiàn)公平原則 。經(jīng)雙方協(xié)商,  廣升公司已經(jīng)減收上訴人因‘非典’停業(yè)三個(gè)月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資, 已合理分擔(dān)了‘非典’事件對(duì)上訴人經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響, 體現(xiàn)了公平的原則 。相反,如果免除上訴人‘非典’三個(gè)月期間全部租金,其實(shí)質(zhì)是讓廣升公司承擔(dān)‘非典’所致的全部不利后果,反而有失公平。”
 
【案例四】
 
山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院
 
李培艷、萊州市永安路街道西關(guān)居民委員會(huì)追償權(quán)糾紛二審判決
 
((2018)魯06民終268號(hào),判決日期2018年3月13日)
 
李某承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。
 
二審法院認(rèn)為,“‘非典’疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害,上訴人李某承租的賓館停業(yè),造成經(jīng)濟(jì)損失是客觀存在的,并有西關(guān)居委會(huì)(作者注: 即出租人)兩委成員簽字確認(rèn),該損失超出了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的范圍,  原審適用情勢(shì)變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi), 于法有據(jù) (作者注: 原審為2015年作出判決,具體為減免兩個(gè)月租賃費(fèi)24,167元)。”
 
【案例五】
 
浙江省紹興市中級(jí)人民法院
 
王文潮與新昌縣興茂飲食服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛二審判決
 
((2008)紹中民一終字第143號(hào),判決日期2008年4月22日)
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)演藝廳。2003年4月24日新昌縣文化體育局發(fā)出(2003)17號(hào)文件,要求演藝場(chǎng)所自4月24日起暫停營(yíng)業(yè),實(shí)際停業(yè)二個(gè)月。
 
一審認(rèn)為,“從雙方履行合同情況分析,‘非典’后原告(作者注: 即承租人)均按期履行給付租金義務(wù),雙方仍繼續(xù)履行合同,因此視為被告(作者注: 即出租人)承諾原告可以減免租金的事實(shí),鑒于原告愿意履行因‘非典’停業(yè)期間的其中一個(gè)月租金,不違反法律規(guī)定?!?/span>
 
二審法院認(rèn)為,“依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定,‘非典’期間停止?fàn)I業(yè),在特定的歷史事件條件下,被上訴人(作者注: 即承租人)要求免除此期間的租金是合理的,結(jié)合雙方在此事件前后均按義務(wù)履行,上訴人(作者注: 即出租人)也未立即追索此期間租賃款等情況,一審法院認(rèn)定上訴人同意減免租賃費(fèi)用符合情理”。
 
 
   
        (二)   法院適用“不可抗力”, 認(rèn)可租金減免的案例
 
【案例六】
 
山西省長(zhǎng)治市中級(jí)人民法院
 
襄垣縣五陽(yáng)新世紀(jì)有限責(zé)任公司、王樹(shù)文與郭宏偉租賃合同糾紛二審民事判決
 
((2018)晉04民終2272號(hào),  判決日期2018年12月7日)
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。2003年4月,酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典,停業(yè)五個(gè)月。
 
一審法院認(rèn)為,“ 本案承租人剛經(jīng)營(yíng)酒店不久 2018年4月酒店抗擊‘非典’關(guān)門歇業(yè) ,歇業(yè)5個(gè)月,2014年5月許,酒店逢門前榆黃路拓寬改造,又歇業(yè)5個(gè)月,‘非典’、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的客觀情況,  屬不可抗力 ,不可抗力期間承租人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入,依法應(yīng)免除承租人10個(gè)月租金”。
 
二審法院維持原判。
 
 
        (三)   法院不認(rèn)可租金減免的案例
 
【案例七】
 
上海市第一中級(jí)人民法院
 
上海佰恒科技有限公司與上海新長(zhǎng)寧(集團(tuán))有限公司租賃合同糾紛案二審判決
 
((2004)滬一中民二(民)終字第1289號(hào),判決日期2005年3月24日)
佰恒公司承租位于上海市宣化路299弄5號(hào)房屋(后進(jìn)一步調(diào)整為承租宣化路299弄5號(hào)3樓房屋)。(作者注: 該案判決中未明確提及佰恒公司承租物業(yè)是用于何種用途,也未明確提及佰恒公司是否有發(fā)生停業(yè)。此外,經(jīng)公開(kāi)信息查詢  href="#_ftn2" [2],佰恒公司經(jīng)營(yíng)范圍為“計(jì)算機(jī)軟硬件,電子產(chǎn)品領(lǐng)域內(nèi)的四技服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品,日用百貨,辦公用品,五金家電,紡織品,建筑裝璜材料的銷售”,目前狀態(tài)為已吊銷。)
 
一審法院認(rèn)為,“關(guān)于佰恒公司提出其拖欠租金系‘非典’影響經(jīng)營(yíng)所致,應(yīng)當(dāng)免除或部分免除拖欠租金的違約責(zé)任的抗辯,鑒于‘非典’不屬法律所規(guī)定的不可抗力,佰恒公司上述拒絕支付租金的抗辯理由不能成立?!?/span>
 
二審法院認(rèn)為,“佰恒公司主張其因‘非典’逾期未支付租金不屬違約,缺乏依據(jù),本院不予支持?!?/span>
 
【案例八】
 
云南省昆明市中級(jí)人民法院
 
西南商業(yè)大廈股份有限公司訴云南省電影發(fā)行放映公司租賃合同糾紛案一審判決
 
((2004)昆民一初字第48號(hào),判決日期2004年5月19日)
 
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)影院。承租人發(fā)函向出租人提出,由于“非典”、電影院漏水、空調(diào)設(shè)施不佳、新興同行業(yè)的出現(xiàn),企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難,懇請(qǐng)出租人減免2003年的租金、降低2004年的租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)提出“非典”屬于不可抗力。
 
法院未支持減免租金請(qǐng)求, 也未回應(yīng)承租人提出的“非典”屬于不可抗力的主張, 但認(rèn)為“由于2003年4月到6月全國(guó)遭遇‘非典’影響, 被告(作者注: 即承租人)在經(jīng)營(yíng)影視業(yè)中受到一定影響, 根據(jù)公平原則, 酌情減免被告違約金10萬(wàn)元 ?!?/span>
 
【案例九】
 
吉林省遼源市中級(jí)人民法院
 
遼源市巨源工貿(mào)集團(tuán)有限責(zé)任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同糾紛二審判決
 
((2017)吉04民終441號(hào),判決日期2017年6月9日)
姜玉閣從巨源公司處承包經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè),因“非典”疫情,賓館停業(yè)4個(gè)月(作者注: 該案判決中未提及停業(yè)是否是因政府強(qiáng)制要求)。
 
一審法院認(rèn)為,“2003年‘非典’期間造成賓館停業(yè)4個(gè)月,雖然承包合同中約定由乙方(姜玉閣)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧,而該事由屬于姜玉閣在承包經(jīng)營(yíng)過(guò)程遇到的不可抗力事由,若發(fā)包方不考慮此種特殊情形,仍收取相關(guān)費(fèi)用,則有違公平原則,故姜某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求予以支持?!?/span>
 
二審法院認(rèn)為,“2003年因‘非典’期間造成升華賓館停業(yè)4個(gè)月的經(jīng)濟(jì)損失,因該損失是姜玉閣經(jīng)營(yíng)升華賓館期間遭遇的不可抗力,屬于正常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由巨源公司承擔(dān),故一審判決中關(guān)于支持姜玉閣主張減免‘非典’期間相應(yīng)承包費(fèi)18.2667萬(wàn)元的判決內(nèi)容錯(cuò)誤,應(yīng)予糾正?!?/span>
 
 
        (四)   法院不認(rèn)可解除租賃合同的案例
 
【案例十】
 
遼寧省高級(jí)人民法院
 
大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審判決
 
((2013)遼審二民抗字第14號(hào),判決日期2014年2月11日)
正典公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)餐飲、酒店。
 
再審法院遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)為,“協(xié)議簽訂后,正典公司注冊(cè)成立了大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店,并辦理了《經(jīng)營(yíng)野生動(dòng)物許可證》。假日大酒店的經(jīng)營(yíng)范圍包括餐飲、客房等,正典公司承租后,實(shí)際經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目亦包括以上兩部分。大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知,僅是停止野生動(dòng)物的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),受到影響的只是正典公司的餐飲部分,客房經(jīng)營(yíng)仍可正常進(jìn)行。此外,經(jīng)調(diào)閱大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店的工商檔案,其經(jīng)營(yíng)范圍為‘中餐加工零售; 煙、酒、飲料零售’,并非專門從事野生動(dòng)物的餐飲經(jīng)營(yíng),野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的停止,只是對(duì)其餐飲經(jīng)營(yíng)造成部分影響而不是全部,大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店還可以正常經(jīng)營(yíng)與野生動(dòng)物無(wú)關(guān)的其它中餐。由此可見(jiàn),  因‘非典’疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)的通知, 只是對(duì)正典公司的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響, 尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行, 本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的‘因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行, 或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形, 故本案不能據(jù)此認(rèn)定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致 ?!?/span>
 
同時(shí),再審法院也認(rèn)為,“正典公司在本案中的違約行為,畢竟與‘非典’疫情的發(fā)生所導(dǎo)致的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能完全正常進(jìn)行有一定的關(guān)系,且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟(jì)損失,故違約金的數(shù)額應(yīng)適當(dāng)減少給付,結(jié)合本案的實(shí)際情況,酌定為150,000元為宜。”
 
【案例十一】
 
江蘇省丹陽(yáng)市人民法院
 
中國(guó)銀行丹陽(yáng)支行訴景國(guó)慶案一審判決
 
((2003)丹民初字第2371號(hào),2003年11月3日)
承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)飯店。
 
法院認(rèn)為,“ 由于雙方訂立合同后出現(xiàn)了‘非典’疫情, 致使被告(作者注: 即承租人)的飯店不能正常經(jīng)營(yíng), 從而使被告履行合同的能力受到了極大影響, 這種情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出現(xiàn)了情勢(shì)變更 ,又由于雙方協(xié)議期限為三年,被告為租房經(jīng)營(yíng)已付予一定的裝修投資,而目前被告方租用的時(shí)間較短,  現(xiàn)在‘非典’疫情已過(guò), 只要被告正常經(jīng)營(yíng)并及時(shí)付清房租, 合同繼續(xù)履行不僅不影響原告(作者注: 即出租人)合同目的的實(shí)現(xiàn), 也會(huì)使被告租房經(jīng)營(yíng)三年的目的得到實(shí)現(xiàn), 為鼓勵(lì)交易, 并綜合考慮合同當(dāng)事人各方利益的平衡, 故本院對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持 。”
 
 
        三. 總結(jié)
         結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定并根據(jù)上述案例總結(jié) , 非典 時(shí)期物業(yè)租賃合同糾紛相關(guān)案件中 總體而言 :
         1. 在法院認(rèn)可租金減免的六個(gè)案例中 , 法院更多適用 情勢(shì)變更 公平原則 , 而非 不可抗力 。如案例一、案例三、案例四中法院直接適用的是 情勢(shì)變更 公平原則 案例二中法院沒(méi)有明確提出適用 情勢(shì)變更 公平原則 , 但認(rèn)為 “‘ 非典 非法律所界定的屬于不可抗力的情形 案例五由于是雙方達(dá)成減免合意 因此法院也沒(méi)有展開(kāi)論述 , 只有案例六中法院適用了 不可抗力 。
         以上情況也與適用 不可抗力 需要滿足 不能履行合同 、 不能實(shí)現(xiàn)合同目的 而通常租賃合同期限較長(zhǎng) , 疫情持續(xù)時(shí)間相對(duì)較短 , 疫情過(guò)后通常租賃合同實(shí)際仍能繼續(xù)履行的一般認(rèn)識(shí)相符。但也值得注意 在直接適用 不可抗力 公平原則 , 以及認(rèn)為 “‘ 非典 非法律所界定的屬于不可抗力的情形 案例共計(jì)四個(gè)案例中 , 有三個(gè)都是 2004 年或 2007 年的判決案例 距今已有較長(zhǎng)時(shí)間。而案例六這一 2018 12 月判決的案例中 , 對(duì)于酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典的情況 , 法院是適用了 不可抗力 。同時(shí) , 《非典期間司法解釋》也規(guī)定了 ,“ 因政府及有關(guān)部門為防治 非典 疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行 , 或者由于 非典 疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛 , 按照不可抗力處理。且我們也注意到 , 在一些法律評(píng)論文章中 , 也認(rèn)為因疫情造成物業(yè)停業(yè) , 屬于 部分或一時(shí) 不能履行合同 , 應(yīng)可以適用不可抗力。因此 , 我們理解 , 特別是在承租物業(yè)被政府部門強(qiáng)制要求停業(yè)的情況下 , 存在適用不可抗力從而免除部分租金的支付義務(wù)的可能性。就此問(wèn)題 還需進(jìn)一步關(guān)注最高人民法院是否會(huì)就此次疫情發(fā)布相應(yīng)配套司法解釋 , 以及后續(xù)司法實(shí)踐中針對(duì)此次疫情項(xiàng)下租賃合同糾紛的相關(guān)判決情況。
         2. 在法院認(rèn)可租金減免的六個(gè)案例中 , 承租人均實(shí)際發(fā)生了停業(yè) ( 無(wú)論是否政府強(qiáng)制要求或自行停業(yè) ) 。對(duì)于承租人沒(méi)有發(fā)生停業(yè) 僅是經(jīng)營(yíng)受到影響 , 或從判決中無(wú)法看出承租人是否發(fā)生停業(yè)的案例 ( 如案例七、案例八 ) , 法院要么不支持減免租戶任何責(zé)任 , 要么沒(méi)有支持減免租金 , 僅支持減免了部分逾期支付租金對(duì)應(yīng)的違約金。
         3. 承租人存在根據(jù)政府強(qiáng)制要求停業(yè)的情形 其要求減免租金的主張可以得到法院認(rèn)可 ( 如案例二、案例五、案例六 ) 。同時(shí) 也有案例顯示 , 承租人并非因政府強(qiáng)制要求而停業(yè) 其要求減免租金也得到了法院認(rèn)可 ( 如案例一、案例三、案例四 ) 。但無(wú)論是不是政府要求停業(yè) , 上述六個(gè)案例項(xiàng)下承租人經(jīng)營(yíng)物業(yè)均是屬于可能聚集密集人群 , 即可能明顯受到 非典 疫情影響的特殊行業(yè) ( 如卡拉 OK 、網(wǎng)吧、酒店、演藝廳等 ) 。
         4. 對(duì)于減免租金的范圍 , 上述案例項(xiàng)下法院的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為多樣 , 有些案例 ( 如案例一、案例六 ) 減免的是因疫情實(shí)際停業(yè)時(shí)間對(duì)應(yīng)的全部租金 , 有些案例 ( 如案例二、案例三、案例五 ) 出于平衡出租人與承租人利益考慮 , 減免的是因疫情實(shí)際停業(yè)時(shí)間對(duì)應(yīng)的部分租金 , 且所謂 疫情實(shí)際停業(yè)期間 非典 實(shí)際影響時(shí)間也看不出非常絕對(duì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系??傮w而言 , 與實(shí)際停業(yè)期間相關(guān) 但無(wú)絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn) 具體可能還是要取決于主審法院結(jié)合案件情況作出的判斷。
         5. 現(xiàn)有查詢到的減免租金案例涉及的 均是承租人直接以該物業(yè)用于對(duì)外開(kāi)店經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)。沒(méi)有看到在承租人承租辦公物業(yè)用于辦公 因其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)受到 非典 影響而要求減免租金 , 法院予以認(rèn)可的案例。
         6. 無(wú)論是適用 情勢(shì)變更 、 公平原則 還是適用 不可抗力 ,  法院對(duì)于因 非典 原因而要求解除租約的主張 我們理解均較為謹(jǐn)慎 , 目前查詢到的案例中 最多是減免影響期間的租金 , 沒(méi)有查詢到法院僅因 非典 原因而允許解除物業(yè)租賃合同的案例。
         7. 上述案例中均沒(méi)有涉及到物業(yè)租賃合同中存在關(guān)于 不可抗力 情勢(shì)變更 的特別約定 包括在該等情況下如何處理的條款的情形。在相關(guān)市場(chǎng)主體考慮對(duì)相應(yīng)租賃合同提出減免租金、解除租賃合同時(shí) , 也需特別注意核實(shí)租賃合同中對(duì)此是否已有特別約定。
 
重要提示:
 
本文中所列案例僅系根據(jù)本所律師于中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)(http://wenshu.court.gov.cn/)、北京法院審判信息網(wǎng)(www.bjcourt.gov.cn)、上海高院裁判文書(shū)公開(kāi)系統(tǒng)(http://www.hshfy.sh.cn/)、北大法寶(http://www.pkulaw.cn/)等對(duì)已公開(kāi)的法院判決案例進(jìn)行的檢索(最后檢索日期為2020年1月31日, 使用關(guān)鍵詞包括“非典”、“租賃合同”、“不可抗力”、“情勢(shì)變更”、“公平原則”、“租賃”、“減免”等), 且不包括雖案件中涉及“非典”時(shí)期, 但雙方在訴訟前已就非典時(shí)期協(xié)商一致同意減免租金, 且法院對(duì)此也無(wú)特別說(shuō)理, 案件核心糾紛不在于因“非典”而要求減免租金或解除租賃合同的案例。受限于查詢途徑、查詢方式和時(shí)間, 上述案例僅供參考。本所不保證已窮盡所有“非典”相關(guān)租賃合同糾紛案件, 也不保證上述已查詢到案例的完整、準(zhǔn)確和真實(shí)性。此外, 我國(guó)并非判例法國(guó)家, 已判決的案例對(duì)未來(lái)訴訟結(jié)果并無(wú)絕對(duì)的影響力。
 
由于個(gè)案具體情況不同, 本文所列案例中的法院判決并不一定能直接適用其他具體個(gè)案, 具體個(gè)案仍需結(jié)合案件情況予以具體分析。且我們僅是基于本文中所列案例已公開(kāi)的法院判決書(shū)進(jìn)行總結(jié), 不排除存在未在判決書(shū)中包含, 但實(shí)際對(duì)法院審理過(guò)程和結(jié)果有影響的事實(shí)。同時(shí), 對(duì)于同一案例的解讀, 通常也可能產(chǎn)生多種理解, 因此也歡迎讀者提出不同意見(jiàn)。
 
感謝通力爭(zhēng)議解決領(lǐng)域楊培明、張移兩位合伙人參與討論并對(duì)本文提出修改建議, 項(xiàng)一城協(xié)助法律檢索等支持工作。
 
 
[1]  《合同法》第一百一十七條規(guī)定,“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?!钡谝话僖皇藯l規(guī)定,“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,以減輕可能給對(duì)方造成的損失,并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?!?/span>
[2]  通過(guò)企查查網(wǎng)站(https://www.qichacha.com/)查詢,最后查詢?nèi)掌跒?020年1月31日。 



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