在 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情發(fā)生后 , 各地居民采取了減少、避免外出娛樂(lè)、購(gòu)物、聚餐等活動(dòng)的防范措施。毫無(wú)疑問(wèn) , 保障人民群眾的生命安全和身體健康,應(yīng)放在一切工作的第一位。同時(shí),在這一特殊時(shí)期 , 疫情和因此采取的相關(guān)管控措施, 也將對(duì)大量物業(yè)租戶 ( 特別是經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)租戶,如娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲、購(gòu)物、酒店等 ) 產(chǎn)生沖擊。不少租戶因此無(wú)法正常開(kāi)業(yè) , 或即使開(kāi)業(yè) , 因人流量急劇減少而嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)收入??梢灶A(yù)見(jiàn) , 未來(lái)一段時(shí)間 , 可能會(huì)出現(xiàn)相關(guān)租戶以發(fā)生 “ 新型冠狀病毒 ” 肺炎疫情為由 , 要求出租人減免物業(yè) 租金或解除租賃合同的爭(zhēng)議案件。
【案例一】
上海市第二中級(jí)人民法院
上海拍譜娛樂(lè)有限公司與上海新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬二中民二(民)終字第354號(hào),判決日期2004年6月8日)
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拍譜公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)卡拉OK,判決中提及,為防止“非典”,暫時(shí)停業(yè)(作者注: 該案判決中沒(méi)有明確提及停業(yè)是否是因政府強(qiáng)制要求)。
一審法院認(rèn)為,“拍譜公司并沒(méi)有向法庭舉證證明,拍譜公司在‘非典’期間因政府及有關(guān)部門采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行,因此,不適用‘不可抗力’的免責(zé)規(guī)定,也就不能部分或全部免除責(zé)任。如果需要適用公平原則,拍譜公司也應(yīng)該對(duì)因?yàn)槭堋堑洹绊懚I(yè)以及停業(yè)時(shí)間、損失范圍加以證明,拍譜公司要求減免租金缺乏相應(yīng)的損失依據(jù),不予采納?!?/span>
二審法院認(rèn)為,“
于我國(guó)在2003年春夏季節(jié)發(fā)生‘非典’疫情一事眾所周知, 而且當(dāng)時(shí)娛樂(lè)行業(yè)響應(yīng)政府部門防治‘非典’的要求而停業(yè)也是公知的事實(shí), 因此, 根據(jù)公平原則
,上訴人(作者注: 即承租人拍譜公司)提出其停業(yè)3個(gè)月的租金應(yīng)免除的理由成立,本院予以支持?!?/span>
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【案例二】
上海市第一中級(jí)人民法院
上海億大實(shí)業(yè)有限公司與上海翊宇工貿(mào)有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第32號(hào),判決日期2004年4月9日)
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翊宇公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧。2003年4月25日翊宇公司接到有關(guān)主管部門因防治“非典”疫情停業(yè)的通知,于次日起停業(yè)至6月10日恢復(fù)營(yíng)業(yè)。
一審法院認(rèn)為,“遇‘非典’疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,應(yīng)免除翊宇公司的責(zé)任,同時(shí)對(duì)這一期間的租金及空調(diào)使用費(fèi),由于翊宇公司停止經(jīng)營(yíng),應(yīng)酌情減免(作者注: 從判決中無(wú)法明確看出具體減免了幾個(gè)月)?!?/span>
二審法院認(rèn)為,“
關(guān)于‘非典’疫情, 因非法律所界定的屬于不可抗力的情形
,且翊宇公司因防治‘非典’而實(shí)際停業(yè)的時(shí)間系在2003年4月,故對(duì)翊宇公司在停業(yè)前應(yīng)履行支付租金之義務(wù),原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責(zé)任,于事實(shí)認(rèn)定及法律適用均有不妥。”但同時(shí),二審法院也認(rèn)為
“對(duì)‘非典’時(shí)期的租金, 原審已酌情予以減免, 現(xiàn)翊宇公司要求全部免除, 缺乏依據(jù)”
,并最終維持了一審判決。
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【案例三】
廣西自治區(qū)高級(jí)人民法院
惠州市國(guó)航汽車貿(mào)易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案
((2007)桂民四終字第1號(hào),判決日期2007年3月20日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。2003年4月,由于“非典”事件,承租人向出租人廣升公司及相關(guān)部門申請(qǐng)歇業(yè),此后一直停業(yè)。
二審法院認(rèn)為,“‘非典’這一突發(fā)事件的發(fā)生,雖然給酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響,但不能必然導(dǎo)致上訴人(作者注: 即承租人)承租大廈經(jīng)營(yíng)酒店目的的落空,
上訴人申請(qǐng)停業(yè)是其經(jīng)營(yíng)策略而非‘非典’導(dǎo)致的必然結(jié)果。故‘非典’對(duì)上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎(chǔ)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響, 不能成為可變更或解除租賃合同的情勢(shì)變更狀況。而即使‘非典’對(duì)租賃合同的履行構(gòu)成情勢(shì)變更, 上訴人有權(quán)要求的是對(duì)合同作合理的變更, 以體現(xiàn)公平原則
。經(jīng)雙方協(xié)商,
廣升公司已經(jīng)減收上訴人因‘非典’停業(yè)三個(gè)月期間的一半租金并免除派駐人員的全部工資, 已合理分擔(dān)了‘非典’事件對(duì)上訴人經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響, 體現(xiàn)了公平的原則
。相反,如果免除上訴人‘非典’三個(gè)月期間全部租金,其實(shí)質(zhì)是讓廣升公司承擔(dān)‘非典’所致的全部不利后果,反而有失公平。”
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【案例四】
山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院
李培艷、萊州市永安路街道西關(guān)居民委員會(huì)追償權(quán)糾紛二審判決
((2018)魯06民終268號(hào),判決日期2018年3月13日)
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李某承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。
二審法院認(rèn)為,“‘非典’疫情系不可預(yù)知的災(zāi)害,上訴人李某承租的賓館停業(yè),造成經(jīng)濟(jì)損失是客觀存在的,并有西關(guān)居委會(huì)(作者注: 即出租人)兩委成員簽字確認(rèn),該損失超出了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的范圍,
原審適用情勢(shì)變更原則適當(dāng)減免部分租賃費(fèi), 于法有據(jù)
(作者注: 原審為2015年作出判決,具體為減免兩個(gè)月租賃費(fèi)24,167元)。”
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【案例五】
浙江省紹興市中級(jí)人民法院
王文潮與新昌縣興茂飲食服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛二審判決
((2008)紹中民一終字第143號(hào),判決日期2008年4月22日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)演藝廳。2003年4月24日新昌縣文化體育局發(fā)出(2003)17號(hào)文件,要求演藝場(chǎng)所自4月24日起暫停營(yíng)業(yè),實(shí)際停業(yè)二個(gè)月。
一審認(rèn)為,“從雙方履行合同情況分析,‘非典’后原告(作者注: 即承租人)均按期履行給付租金義務(wù),雙方仍繼續(xù)履行合同,因此視為被告(作者注: 即出租人)承諾原告可以減免租金的事實(shí),鑒于原告愿意履行因‘非典’停業(yè)期間的其中一個(gè)月租金,不違反法律規(guī)定?!?/span>
二審法院認(rèn)為,“依據(jù)當(dāng)?shù)匚幕鞴懿块T的規(guī)定,‘非典’期間停止?fàn)I業(yè),在特定的歷史事件條件下,被上訴人(作者注: 即承租人)要求免除此期間的租金是合理的,結(jié)合雙方在此事件前后均按義務(wù)履行,上訴人(作者注: 即出租人)也未立即追索此期間租賃款等情況,一審法院認(rèn)定上訴人同意減免租賃費(fèi)用符合情理”。
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【案例六】
山西省長(zhǎng)治市中級(jí)人民法院
襄垣縣五陽(yáng)新世紀(jì)有限責(zé)任公司、王樹(shù)文與郭宏偉租賃合同糾紛二審民事判決
((2018)晉04民終2272號(hào), 判決日期2018年12月7日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)酒店。2003年4月,酒店按照政府有關(guān)部門要求停業(yè)抗擊非典,停業(yè)五個(gè)月。
一審法院認(rèn)為,“
本案承租人剛經(jīng)營(yíng)酒店不久
,
2018年4月酒店抗擊‘非典’關(guān)門歇業(yè)
,歇業(yè)5個(gè)月,2014年5月許,酒店逢門前榆黃路拓寬改造,又歇業(yè)5個(gè)月,‘非典’、榆黃路拓寬改造均是訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)、不可避免、不可克服的客觀情況,
屬不可抗力
,不可抗力期間承租人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入,依法應(yīng)免除承租人10個(gè)月租金”。
二審法院維持原判。
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【案例七】
上海市第一中級(jí)人民法院
上海佰恒科技有限公司與上海新長(zhǎng)寧(集團(tuán))有限公司租賃合同糾紛案二審判決
((2004)滬一中民二(民)終字第1289號(hào),判決日期2005年3月24日)
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佰恒公司承租位于上海市宣化路299弄5號(hào)房屋(后進(jìn)一步調(diào)整為承租宣化路299弄5號(hào)3樓房屋)。(作者注: 該案判決中未明確提及佰恒公司承租物業(yè)是用于何種用途,也未明確提及佰恒公司是否有發(fā)生停業(yè)。此外,經(jīng)公開(kāi)信息查詢
href="#_ftn2" [2],佰恒公司經(jīng)營(yíng)范圍為“計(jì)算機(jī)軟硬件,電子產(chǎn)品領(lǐng)域內(nèi)的四技服務(wù)及相關(guān)產(chǎn)品,日用百貨,辦公用品,五金家電,紡織品,建筑裝璜材料的銷售”,目前狀態(tài)為已吊銷。)
一審法院認(rèn)為,“關(guān)于佰恒公司提出其拖欠租金系‘非典’影響經(jīng)營(yíng)所致,應(yīng)當(dāng)免除或部分免除拖欠租金的違約責(zé)任的抗辯,鑒于‘非典’不屬法律所規(guī)定的不可抗力,佰恒公司上述拒絕支付租金的抗辯理由不能成立?!?/span>
二審法院認(rèn)為,“佰恒公司主張其因‘非典’逾期未支付租金不屬違約,缺乏依據(jù),本院不予支持?!?/span>
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【案例八】
云南省昆明市中級(jí)人民法院
西南商業(yè)大廈股份有限公司訴云南省電影發(fā)行放映公司租賃合同糾紛案一審判決
((2004)昆民一初字第48號(hào),判決日期2004年5月19日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)影院。承租人發(fā)函向出租人提出,由于“非典”、電影院漏水、空調(diào)設(shè)施不佳、新興同行業(yè)的出現(xiàn),企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難,懇請(qǐng)出租人減免2003年的租金、降低2004年的租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)提出“非典”屬于不可抗力。
法院未支持減免租金請(qǐng)求, 也未回應(yīng)承租人提出的“非典”屬于不可抗力的主張, 但認(rèn)為“由于2003年4月到6月全國(guó)遭遇‘非典’影響, 被告(作者注: 即承租人)在經(jīng)營(yíng)影視業(yè)中受到一定影響, 根據(jù)公平原則, 酌情減免被告違約金10萬(wàn)元
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【案例九】
吉林省遼源市中級(jí)人民法院
遼源市巨源工貿(mào)集團(tuán)有限責(zé)任公司與姜玉閣、遼源市升華賓館企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同糾紛二審判決
((2017)吉04民終441號(hào),判決日期2017年6月9日)
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姜玉閣從巨源公司處承包經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè),因“非典”疫情,賓館停業(yè)4個(gè)月(作者注: 該案判決中未提及停業(yè)是否是因政府強(qiáng)制要求)。
一審法院認(rèn)為,“2003年‘非典’期間造成賓館停業(yè)4個(gè)月,雖然承包合同中約定由乙方(姜玉閣)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧,而該事由屬于姜玉閣在承包經(jīng)營(yíng)過(guò)程遇到的不可抗力事由,若發(fā)包方不考慮此種特殊情形,仍收取相關(guān)費(fèi)用,則有違公平原則,故姜某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求予以支持?!?/span>
二審法院認(rèn)為,“2003年因‘非典’期間造成升華賓館停業(yè)4個(gè)月的經(jīng)濟(jì)損失,因該損失是姜玉閣經(jīng)營(yíng)升華賓館期間遭遇的不可抗力,屬于正常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)由巨源公司承擔(dān),故一審判決中關(guān)于支持姜玉閣主張減免‘非典’期間相應(yīng)承包費(fèi)18.2667萬(wàn)元的判決內(nèi)容錯(cuò)誤,應(yīng)予糾正?!?/span>
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【案例十】
遼寧省高級(jí)人民法院
大連鵬程假日大沐有限公司與大連正典表業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛再審判決
((2013)遼審二民抗字第14號(hào),判決日期2014年2月11日)
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正典公司承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)餐飲、酒店。
再審法院遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)為,“協(xié)議簽訂后,正典公司注冊(cè)成立了大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店,并辦理了《經(jīng)營(yíng)野生動(dòng)物許可證》。假日大酒店的經(jīng)營(yíng)范圍包括餐飲、客房等,正典公司承租后,實(shí)際經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目亦包括以上兩部分。大連市林業(yè)局和工商行政管理局下發(fā)的緊急通知,僅是停止野生動(dòng)物的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),受到影響的只是正典公司的餐飲部分,客房經(jīng)營(yíng)仍可正常進(jìn)行。此外,經(jīng)調(diào)閱大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店的工商檔案,其經(jīng)營(yíng)范圍為‘中餐加工零售; 煙、酒、飲料零售’,并非專門從事野生動(dòng)物的餐飲經(jīng)營(yíng),野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的停止,只是對(duì)其餐飲經(jīng)營(yíng)造成部分影響而不是全部,大連市西崗區(qū)阿六蛇城酒店還可以正常經(jīng)營(yíng)與野生動(dòng)物無(wú)關(guān)的其它中餐。由此可見(jiàn),
因‘非典’疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)的通知, 只是對(duì)正典公司的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響, 尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同‘直接’或‘根本’不能履行, 本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的‘因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行, 或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛’的情形, 故本案不能據(jù)此認(rèn)定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致
?!?/span>
同時(shí),再審法院也認(rèn)為,“正典公司在本案中的違約行為,畢竟與‘非典’疫情的發(fā)生所導(dǎo)致的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能完全正常進(jìn)行有一定的關(guān)系,且其自身也遭受了較大的經(jīng)濟(jì)損失,故違約金的數(shù)額應(yīng)適當(dāng)減少給付,結(jié)合本案的實(shí)際情況,酌定為150,000元為宜。”
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【案例十一】
江蘇省丹陽(yáng)市人民法院
中國(guó)銀行丹陽(yáng)支行訴景國(guó)慶案一審判決
((2003)丹民初字第2371號(hào),2003年11月3日)
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承租人承租物業(yè)用于經(jīng)營(yíng)飯店。
法院認(rèn)為,“
由于雙方訂立合同后出現(xiàn)了‘非典’疫情, 致使被告(作者注: 即承租人)的飯店不能正常經(jīng)營(yíng), 從而使被告履行合同的能力受到了極大影響, 這種情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出現(xiàn)了情勢(shì)變更
,又由于雙方協(xié)議期限為三年,被告為租房經(jīng)營(yíng)已付予一定的裝修投資,而目前被告方租用的時(shí)間較短,
現(xiàn)在‘非典’疫情已過(guò), 只要被告正常經(jīng)營(yíng)并及時(shí)付清房租, 合同繼續(xù)履行不僅不影響原告(作者注: 即出租人)合同目的的實(shí)現(xiàn), 也會(huì)使被告租房經(jīng)營(yíng)三年的目的得到實(shí)現(xiàn), 為鼓勵(lì)交易, 并綜合考慮合同當(dāng)事人各方利益的平衡, 故本院對(duì)原告要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持
。”
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