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解讀新《物業(yè)管理?xiàng)l例》

    日期：2007-09-14     作者：張航    閱讀：7,290次

    10月1日起,新《物業(yè)管理?xiàng)l例》將正式施行。
修改后的《條例》有哪些變化?《條例》實(shí)施后,業(yè)主怎樣應(yīng)對(duì)物業(yè)糾紛?權(quán)益受損時(shí),業(yè)主又該如何維權(quán)?……近日,不少讀者來電來信,咨詢與新法規(guī)相關(guān)的種種法律問題。
在此,我們邀請(qǐng)五位法律專家,為讀者解讀新法規(guī)。

案例

“自從上個(gè)月樓道內(nèi)裝了電視,我中午就沒睡過安穩(wěn)覺?！奔易⌒靺R區(qū)某樓盤的劉小姐抱怨說。前不久,一家廣告公司在劉小姐所在的小區(qū)住宅樓內(nèi)安裝了液晶電視,用于播放廣告。令人無法忍受的是,這些樓宇電視平均每天要“工作”七八個(gè)小時(shí),連午休時(shí)間都不肯停歇。輪番播放的廣告,吵得劉小姐頭都大了。尤讓劉小姐氣憤的是,小區(qū)安裝樓宇電視,她和鄰居們事先竟毫不知情。一打聽,原來是物業(yè)公司自作主張與廣告公司簽了合作協(xié)議。
“物業(yè)公司不過是小區(qū)的‘管家’,怎么能越俎代庖地決定小區(qū)的公共事務(wù)?”小區(qū)業(yè)主不禁提出了質(zhì)疑。

條文

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,今后,“物業(yè)管理企業(yè)”的名稱一律改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

解讀

本版聘請(qǐng)的“十大律師”之一、海天律師事務(wù)所高級(jí)律師薄海豹指出,從“管理”到“服務(wù)”,這一修改標(biāo)志著物業(yè)定位的轉(zhuǎn)變,更昭示著業(yè)主權(quán)利的回歸。
業(yè)主在占用、使用、處分其房產(chǎn)的同時(shí)所享有的種種權(quán)利,包括受物業(yè)公司服務(wù)的權(quán)利,原本毋庸置疑。然而,在現(xiàn)實(shí)生活中,就是有那么一些物業(yè)公司“管理”的觀念根深蒂固,業(yè)主權(quán)益受到侵害且維權(quán)艱難的事例比比皆是。新條例變“管理”為“服務(wù)”,再一次用法律形式界定了業(yè)主與物業(yè)公司的“主”“仆”關(guān)系,有利于重新理順業(yè)主與物業(yè)方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確小區(qū)業(yè)主的主人地位,讓物業(yè)公司明白自己是服務(wù)員而非管理者。責(zé)權(quán)清楚,業(yè)主與物業(yè)之間的摩擦才會(huì)大為減少。

選聘物業(yè),業(yè)主怎樣行權(quán)

案例

自2002年以來,喬先生居住的小區(qū)一直由某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。不過,小區(qū)業(yè)主對(duì)這個(gè)老“管家”的服務(wù)并不滿意。據(jù)喬先生介紹,一方面小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)太貴,不少業(yè)主感到難以接受;另一方面,物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量又差強(qiáng)人意,導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間沖突頻頻。
去年10月,小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。經(jīng)討論,業(yè)委會(huì)決定解聘小區(qū)的舊“管家”,另聘物業(yè)公司。然而,這事直到今天仍未完成。原來按照法律規(guī)定,小區(qū)選聘或解聘物業(yè)公司,須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。要滿足這個(gè)條件,卻并非易事。

條文

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

解讀

大成律師事務(wù)所上海分所合伙人張戰(zhàn)民律師指出,按照《條例》的規(guī)定,今后,小區(qū)換“管家”將不再要求有2/3以上的業(yè)主同意。只需半數(shù)以上業(yè)主贊成,且這部分業(yè)主購(gòu)買的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù),選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不再是難事。
除了更換物業(yè),包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,制定和修改小區(qū)管理規(guī)約,選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員等其他重大事項(xiàng),只要有半數(shù)以上業(yè)主同意就能作出決定了。

共用設(shè)施,能否改變用途

案例

在王先生居住的小區(qū)里,停車爭(zhēng)端已持續(xù)數(shù)年。據(jù)王先生反映,小區(qū)業(yè)主買房時(shí)規(guī)劃圖紙顯示的綠地,幾年前被物業(yè)公司改成了收費(fèi)停車場(chǎng),小區(qū)的公共道路也被標(biāo)上了停車位,業(yè)主每車每月向物業(yè)公司繳納150元到300元不等的停車費(fèi)。可是,小區(qū)的物業(yè)合同里并未說明停車費(fèi)收益的歸屬,物業(yè)公司也從來沒有公布過有關(guān)的收支情況。
“公共綠地變成停車場(chǎng),小區(qū)物業(yè)豈能自己說了算!”王先生對(duì)此很有意見。

條文

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

解讀

本版聘請(qǐng)的“十大律師”之一、華東政法大學(xué)傅鼎生教授指出,小區(qū)公共建筑和共用設(shè)施禁止改變用途的規(guī)定,體現(xiàn)了“所有權(quán)不能濫用”的法律原則,也反映出國(guó)家對(duì)權(quán)利人在財(cái)產(chǎn)使用權(quán)方面的適當(dāng)管制。根據(jù)《條例》規(guī)定,確需改變有關(guān)建筑和設(shè)施用途的,如小區(qū)綠地改為停車場(chǎng)等,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出改建建議,但沒有決定權(quán)。
小區(qū)的公共建筑和共用設(shè)施,具體包括:物業(yè)管理用房;門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場(chǎng)地;建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

業(yè)委會(huì)若侵權(quán),業(yè)主如何維權(quán)

案例

張先生所住的小區(qū)地處閔行區(qū)與長(zhǎng)寧區(qū)交界處,原本是一個(gè)寧?kù)o的小區(qū)。可近年來,小區(qū)內(nèi)民房商用現(xiàn)象日漸增多,小區(qū)的居住環(huán)境變得嘈雜起來。更讓業(yè)主們煩惱的是,一段時(shí)間來,小區(qū)業(yè)委會(huì)的成員擅自無償侵占小區(qū)的網(wǎng)球場(chǎng),作為晨練場(chǎng)所。每天一大早,他們?cè)诖舜蜷_錄音機(jī)放歌晨練,并大聲喧嘩。小區(qū)里一些上夜班回家的業(yè)主,剛?cè)雺?mèng)境即被驚醒,常常因此無法入睡。
不得已,張先生和鄰居要求業(yè)委會(huì)成員停止這種影響居民休息的行為。沒想到業(yè)委會(huì)主任理直氣壯地表示,網(wǎng)球場(chǎng)無償開放為晨練場(chǎng)所已由業(yè)委會(huì)討論通過,不能改變。

條文

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

解讀

本版聘請(qǐng)的“十大律師”之一、華東政法大學(xué)王俊民教授指出,由于業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)作出的決定對(duì)小區(qū)業(yè)主具有約束力,所以,為防止有關(guān)決定侵害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益,《條例》賦予了業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。值得關(guān)注的是,《條例》新增了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩個(gè)管理機(jī)構(gòu),今后,它們同樣有權(quán)責(zé)令業(yè)委會(huì)限期改正或撤銷其不當(dāng)決定。
當(dāng)然,業(yè)委會(huì)的哪些決定稱得上侵權(quán),業(yè)主維護(hù)權(quán)益的具體程序怎樣……這些問題,還有待法律法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化和完善。

民宅“居改非”,物業(yè)擔(dān)何責(zé)

案例

盧先生選擇現(xiàn)在居住的小區(qū),是看中其環(huán)境清幽,好和老伴在此安度晚年。誰知他和家人入住不久,對(duì)面就搬來了一家公司,樓道里從此不得安寧。盧先生要求物業(yè)公司出面管管這事,物業(yè)工作人員卻態(tài)度生硬地表示,他們沒有執(zhí)法權(quán),管不了這種事。
時(shí)下,居民樓里開公司等“居改非”現(xiàn)象屢禁不止,居民為此吃夠了苦,而一些小區(qū)的物業(yè)公司則對(duì)此視而不見,袖手旁觀。

條文

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

解讀

上海國(guó)巨律師事務(wù)所主任楊勤法律師指出,居民樓里開公司的做法,改變了房產(chǎn)證上注明的房屋用途,對(duì)其他房屋業(yè)主的合法權(quán)益造成了侵害。對(duì)這種違法行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法予以勸阻或制止。
具體來說,發(fā)現(xiàn)業(yè)主、房屋使用人在物業(yè)使用過程中存在擅自違法改變物業(yè)使用性質(zhì)的情形時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行有關(guān)義務(wù)的,區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門有權(quán)責(zé)令其改正,并處以罰款等處罰。