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物業(yè)服務收費模式分為包干制和酬金制，兩者最大的區(qū)別在于盈余或者虧損是由物業(yè)服務企業(yè)還是全體業(yè)主享有或者承擔。酬金制模式下，物業(yè)服務費系代管性質，物業(yè)服務資金實際由全體業(yè)主共有，因此對物業(yè)服務企業(yè)公開信息的要求也更高。而包干制下，物業(yè)服務企業(yè)亦需要向業(yè)主履行一定公開義務。然而，實踐中包干制下物業(yè)公司向業(yè)主公開信息的范圍仍存在較大爭議。本文筆者將從承辦的一起業(yè)主知情權糾紛案件出發(fā)，與各位讀者探討物業(yè)包干制下信息的公開范圍。
案情簡介：
原告A系上海市某小區(qū)的業(yè)主。被告B物業(yè)公司自2005年作為前期物業(yè)入駐小區(qū)并為小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務收費采取包干制的形式。2014年9月，B公司與業(yè)委會簽訂《物業(yè)管理服務合同》,約定物業(yè)管理期限自2014年9月1日至2016年8月31日，到期后因業(yè)委會換屆未續(xù)簽合同，目前仍由B公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務?！段飿I(yè)管理服務合同》還約定，B公司對小區(qū)共有設施設備、場所具有維護保養(yǎng)義務。原告A認為，自B公司進駐小區(qū)進行物業(yè)管理服務后，采取消極服務的態(tài)度，導致監(jiān)控、消防、電梯等公用設施無法正常運轉，停車秩序混亂，業(yè)主的安全生活受到了破壞，遂向法院提起訴訟，請求B公司提供物業(yè)管理工作計劃、總結、財務報表，物業(yè)服務費收支賬目及其明細賬目，以及電梯維護保養(yǎng)合同、電梯維護保養(yǎng)記錄、消防設施維護保養(yǎng)記錄、垃圾清運合同、快遞柜合同等供業(yè)主查閱、復制。
法院觀點：
法院認為，《物業(yè)服務收費管理辦法》及《關于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費實行酬金制物業(yè)服務計費方式有關問題的通知》并未要求包干制下物業(yè)服務企業(yè)應公布物業(yè)服務資金預算情況、收支情況和決算情況等。包干制與酬金制的區(qū)別之一即在于物業(yè)服務費在性 質上有所不同，進而決定了業(yè)主是否可行使對物業(yè)服務企業(yè)財務收支的監(jiān)督權。并且，《物業(yè)管理服務合同》中未約定B公司應向小區(qū)業(yè)主大會或業(yè)委會提供會計制度概念下的包含資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表等財務報表這一合同義務，以上信息不屬于業(yè)主知情權范圍。因此，小區(qū)的物業(yè)管理工作計劃、總結、財務報表、物業(yè)服務費收支賬目及其明細賬目無須向業(yè)主公開。
關于電梯維護保養(yǎng)合同、電梯維護保養(yǎng)記錄、消防設施維護保養(yǎng)記錄、樓宇對講系統(tǒng)維護保養(yǎng)記錄、等應否提供給業(yè)主查閱這一問題，法院認為，對包括電梯、消防設施等公共設備進行維護保養(yǎng)，本身即為《物業(yè)管理服務合同》本身約定的服務內容，相關資料亦應存檔保留。在包干制這一物業(yè)服務計費方式下，將上述公共設備維保記錄提供給業(yè)主查閱，也能夠更好地監(jiān)督、督促B公司完善自身的物業(yè)服務水平。
另外，業(yè)主的知情權不應僅限于對共用設施資金收支明細清單或是審計報告的查閱，審計報告雖已公示，但業(yè)主對于審計報告中有疑問的內容，業(yè)主有權利要求物業(yè)服務公司提供對應的費用清單、賬目明細、收支憑證、銀行賬戶明細等加以查閱，此舉既保障了業(yè)主的知情權，亦可有效消除有可能產生的不必要之誤會。因此，公共場地設施租金、廣告費（含電梯、門禁、公共部位等廣告等）、場地使用費等公共收益賬目及其資料憑證（含財務收支賬目明細、收支憑證、銀行賬戶明細等具體資料）應提供給業(yè)主查閱。
律師分析與啟示：
根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
上述條款僅對業(yè)主在物業(yè)管理活動有權知情的范圍作出了規(guī)定，如公共收益、維修資金的使用情況、車位、車庫的處分情況等，但并未對公示公開的具體內容和形式作出詳細規(guī)定，例如合同、工作記錄、財務報表、原始憑證等是否應當公開。同時，該條款也并未根據(jù)酬金制和包干制收費模式的不同，對業(yè)主知情權的范圍進行區(qū)分。
從包干制和酬金制的區(qū)別來看，包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔的計費方式；酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或承擔的計費方式。在酬金制的物業(yè)服務計費方式下，物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費屬于代管性質，仍為交納物業(yè)費的業(yè)主所有，而包干制有所不同，最大區(qū)別在于物業(yè)服務費在性質上有所不同，進而決定了包干制下業(yè)主是否可行使對物業(yè)服務企業(yè)財務收支的監(jiān)督權。因此，在包干制下，物業(yè)收取物業(yè)費之后不存在對業(yè)主多退少補的情況，業(yè)主沒有必要對物業(yè)費收支狀況了如指掌，故財務報表、物業(yè)服務費收支賬目及其明細等物業(yè)服務費收支情況不屬于上述業(yè)主知情權的范圍。
而電梯維護保養(yǎng)合同、電梯維護保養(yǎng)記錄、消防設施維護保養(yǎng)記錄等相關文件和記錄，體現(xiàn)的是小區(qū)公共設施的維護情況和物業(yè)公司的服務質量，涉及全體業(yè)主的切身利益，無論收費模式是包干制還是酬金制，都應當予以公開，便于業(yè)主更加充分地行使監(jiān)督權。
至于業(yè)主在行使知情權時是否有權要求公開原始憑證，實踐中存在較大爭議。目前，法律、司法解釋并未明確規(guī)定業(yè)主是否有權要求公布、查閱公共收益、維修資金及其他收支情況的原始憑證。從我們檢索到的案例來看，目前上海一中院、二中院內部對業(yè)主知情權是否包含要求公開、查閱原始憑證尚未形成統(tǒng)一的裁判意見，部分判決認為原始憑證涉及業(yè)主共有權以及共同管理權的相關事項，故業(yè)主有權進行查閱、復制，部分判決認為業(yè)主知情權的行使應受到適當限制，原始憑證屬于物業(yè)公司內部經營事宜，不宜公開。
從整體來看，實踐中法院對業(yè)主知情權范圍的裁判口徑逐漸放寬，越來越多案例中法院支持了業(yè)主關于公開設施設備維護情況、財務明細以及原始憑證的請求。我們認為，雖然包干制下物業(yè)公司有權不對物業(yè)服務費收支情況予以公示，但無論小區(qū)物業(yè)采取的是包干制還是酬金制，都不能實質上影響業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，物業(yè)公司也不得以包干制作為擋箭牌，惡意隱藏應公示的信息。物業(yè)公司應當明確業(yè)主知情權和監(jiān)督權的范圍，考慮該信息與業(yè)主利益之間是否具有緊密關聯(lián)，及時提供給業(yè)主有權查閱的信息并予以適當協(xié)助，也同時注意保護自身的商業(yè)秘密，避免無原則地為業(yè)主提供所有信息的情況。
滬公網安備 31010402007129號
