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案情簡介
2012年3月20日，馬鞍山市雨山區(qū)人民政府（以下簡稱雨山區(qū)政府）發(fā)布《雨山區(qū)人民政府征收決定》（雨城征（2012）2號(hào)）及《采石古鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目房屋征收公告》，決定對(duì)東至天門大道、西至鎖溪河、南至唐賢街、北至九華西路范圍內(nèi)國有土地上房屋及其附屬設(shè)施實(shí)施征收。登記在艾某、沙某名下的馬鞍山市雨山區(qū)采石九華街22號(hào)位于規(guī)定的征收范圍內(nèi)，其房產(chǎn)證證載房屋建筑面積774.59㎡；房屋產(chǎn)別：私產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)。土地證證載使用權(quán)面積1185.99㎡；地類（用途）：綜合；使用權(quán)類型：出讓。2012年12月1日，馬鞍山市雨山區(qū)采石古街道舊城改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收指揮部（以下簡稱項(xiàng)目指揮部）將《關(guān)于確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》張貼于艾某、沙某被征收房屋門口，通知艾某、沙某戶選擇確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。同日，該項(xiàng)目指揮部在雨山區(qū)采石街道辦事處二樓會(huì)議室對(duì)9家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)采取抽簽的方式，在市濱江新區(qū)建設(shè)指揮部、雨山區(qū)征管局、采石街道、雨山區(qū)行政執(zhí)法局等部門相關(guān)工作人員參與以及雨山區(qū)司法局工作人員全程見證和監(jiān)督下，確定雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢?cè)u(píng)估有限公司馬鞍山分公司，并作出《采石古鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目被征收人確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)抽簽的結(jié)果》。
2012年12月3日，該評(píng)估公司表示其房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)正在國家住建部審批中，不宜在審批期間參加評(píng)估。2012年12月4日，項(xiàng)目指揮部再次按前述抽簽程序，確定雨山區(qū)采石九華街22號(hào)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。2013年1月16日，雨山區(qū)政府對(duì)被征收人艾某、房地產(chǎn)權(quán)證共有權(quán)人沙某作出雨政征補(bǔ)（2013）21號(hào)《房屋征收補(bǔ)償決定書》。
艾某、沙某不服雨山區(qū)政府作出的上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》，遂向馬鞍山市中級(jí)人民法院提起行政訴訟。
裁判結(jié)果
人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，從本案現(xiàn)有證據(jù)看，雨山區(qū)政府在安徽民生房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)采石九華街22號(hào)作出的商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)值評(píng)估報(bào)告后，未將該報(bào)告內(nèi)容及時(shí)送達(dá)艾某、沙某并公告，致使艾某、沙某對(duì)其房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估和申請(qǐng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利喪失。故雨山區(qū)政府對(duì)艾某、沙某位于采石九華街22號(hào)房產(chǎn)評(píng)估程序違法，依據(jù)該評(píng)估程序作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書》依法應(yīng)予以撤銷，遂依法判決撤銷雨山區(qū)政府對(duì)艾某、沙某作出的上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》。
案例評(píng)析
在國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，被征收房屋的價(jià)值悠關(guān)被征收人可獲得的補(bǔ)償利益。按照“市價(jià)補(bǔ)償”原則，被征收房屋的價(jià)值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)依法評(píng)估確定。因此，被征收房屋價(jià)值的評(píng)估結(jié)果于被征收人的補(bǔ)償權(quán)益而言至為重要。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條第一款規(guī)定：分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門應(yīng)將前述分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示，公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門在收到后分戶評(píng)估報(bào)告后應(yīng)轉(zhuǎn)交被征收人。被征收人對(duì)分戶評(píng)估報(bào)告有異議的，可依法申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、鑒定。
本案中，雨山區(qū)政府未依法向被征收人送達(dá)艾某、沙某分戶評(píng)估報(bào)告即作出上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》，嚴(yán)重違反上述法律法規(guī)規(guī)定之評(píng)估程序，不僅導(dǎo)致被征收人無從行使其依法享有之申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、鑒定的權(quán)利，亦可能導(dǎo)致被征收人因不知曉被征收房屋的評(píng)估價(jià)值從而不能及時(shí)與房屋征收部門協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議、并進(jìn)而被作出房屋征收補(bǔ)償決定而受到實(shí)體補(bǔ)償利益上的損害，違背了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的公平補(bǔ)償、程序正當(dāng)原則，故雨山區(qū)政府作出上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》依法應(yīng)予撤銷。
綜上，人民法院作出的上述判決頗值肯定，對(duì)實(shí)務(wù)中發(fā)生的同類型的案件亦具有重要的借鑒意義。
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