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征收房屋的類型，按照房屋所依附土地的性質(zhì)主要包括：國(guó)有土地上的房屋與集體土地上的房屋；其中國(guó)有土地上的房屋主要包括：普通私有居住房屋（私房）、公有承租房（公房）以及非居住房屋（店鋪）。公房的來(lái)源以及類型已經(jīng)在公房征收章節(jié)中展開過(guò)，這里我們主要討論一下，國(guó)有土地上私房的來(lái)源和種類，以及該類房屋動(dòng)遷時(shí)的政策。
國(guó)有土地上的私有居住房屋，由于該類房屋的歷史年代較長(zhǎng)，被拆遷或者被征收房屋的來(lái)源與歷史變更與現(xiàn)在的商品房屋不同，有其自身的特殊性以及復(fù)雜性。因此，為了更好地辦好房屋征收與補(bǔ)償?shù)墓ぷ鳎覀儓F(tuán)隊(duì)整理了一篇介紹房屋類型的文章。根據(jù)房屋的來(lái)源和性質(zhì)主要有以下幾種類型：
1、售后公房。公房分為可售公房和不可售公房?？墒酃恳话闶仟?dú)用成套的公有住房；不可售公房是指根據(jù)現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房,它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋。公房出售的依據(jù)主要為：1994年的《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則（94方案）》（該方案實(shí)施一年后，因本身存在不足，就在1995年7月份實(shí)施的《上海市出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》被廢止）和1995年7月實(shí)施的《上海市出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則》，該方案從出臺(tái)一直實(shí)施至今，又稱為“96方案”。公房出售后，公房就轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)上流通的商品房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)人根據(jù)家庭內(nèi)部協(xié)商一致，一般為原公房的承租人或者同住人。售后公房的產(chǎn)權(quán)房遇到動(dòng)遷時(shí)，動(dòng)遷政策一般按照普通私有居住房屋給予補(bǔ)償和安置。但由于該類私房居住條件較好，除非遇到大的市政工程，一般不會(huì)被動(dòng)遷，比如世博動(dòng)遷。
2、無(wú)產(chǎn)證的私房。上海市國(guó)有土地上的自住私房，一般是歷史年代久遠(yuǎn)的房屋，現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人主要是基于繼承或者在原有私房的基礎(chǔ)上翻建、重建等?；旧蠜]有產(chǎn)證、也沒有翻建許可證。由于歷史上的政策和家庭內(nèi)部矛盾的限制，房屋產(chǎn)證無(wú)法辦理。但是這類房屋之所以能定性為私有居住房屋，是因?yàn)樗麄冇型恋厥褂脵?quán)證，并記載著土地的權(quán)利人。因此對(duì)這類房屋的動(dòng)遷時(shí)的政策，考慮到對(duì)被征收人利益以及被征收人的便利，政府將該類房屋按照普通私有居住房屋給予補(bǔ)償和安置。
3、無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證也沒有土地證、同時(shí)也沒有公房使用憑證的房屋。這類房屋在上海老城區(qū)比較多，被征收人三證均不具備，也沒繳納過(guò)房屋租賃費(fèi)用。但是房屋的實(shí)際居住人和在冊(cè)戶口人能在房屋中實(shí)際居住或者管理，也是有一定的依據(jù)，就是他們有地價(jià)稅繳費(fèi)證明。有些居民居住的房屋沒有任何憑證，但是在1985年房屋普查中被登記為私房的，也被認(rèn)定為私有住房，且權(quán)利人也是當(dāng)時(shí)被登記的人。政府對(duì)該類房屋也認(rèn)定為普通私有居住房屋，動(dòng)遷亦是按照普通居住房屋給予補(bǔ)償安置。
4、執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（又稱“代經(jīng)租房”或者“老出租”）。該類房屋具有歷史矛盾性的房屋，（作者簡(jiǎn)述一下代經(jīng)租的歷史——第一階段：1956年，城市私房改造開始；公私合營(yíng)、國(guó)家經(jīng)租。此時(shí)為代經(jīng)租開始前的準(zhǔn)備。第二階段：1958年的“經(jīng)租”階段，私宅交由政府“經(jīng)營(yíng)租賃”給他人，租戶向政府交納租金，由政府的房管部門負(fù)責(zé)維修，租金中扣除了相關(guān)費(fèi)用，按原租金的25%左右（甚至更低）的比例，作為“定租”交給房主。此時(shí)為代經(jīng)租正式開始。第三階段：1985年之后，“落政代經(jīng)租房”，落實(shí)私房政策中發(fā)還產(chǎn)權(quán)，暫有房管部門代為經(jīng)租管理房產(chǎn)。此時(shí)為代經(jīng)租結(jié)束階段。）首先該類房屋屬于私房性質(zhì)，具有明確的產(chǎn)權(quán)人，但是產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋不具有管理和使用的權(quán)利，或者說(shuō)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的使用和管理的權(quán)利受到嚴(yán)格政策限制。原因在于該類房屋在解放時(shí)期由于特殊的歷史原因被征收，政府將該房屋出租給符合承租人條件的人。改革開放后，政府又將房屋歸還原產(chǎn)權(quán)人，但是此時(shí)原租賃關(guān)系已經(jīng)確定，承租人繼續(xù)使用租賃該房屋，產(chǎn)權(quán)人不得解除租賃關(guān)系，也不得調(diào)整租金。對(duì)該類房屋征收時(shí)，需要補(bǔ)償兩批人，一是房屋的產(chǎn)權(quán)人，按照私房安置補(bǔ)償；二是房屋承租人以及同住人，按照公有房屋的性質(zhì)補(bǔ)償（根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼叨龀鼍唧w的補(bǔ)償）。
5、經(jīng)濟(jì)適用房。屬于保障性質(zhì)的商品住宅，由于其價(jià)格較低，因此只有符合一定條件的居民才能購(gòu)買。而且經(jīng)濟(jì)適用房屬于半計(jì)劃半市場(chǎng)的半商品房，該房屋的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓年限均受到了嚴(yán)格的限制。該類房屋一般屬于較新的房屋，不會(huì)遇到市政動(dòng)遷。
6、聯(lián)建公助建設(shè)住宅。聯(lián)建公助建設(shè)住宅是指在區(qū)城建部門組織領(lǐng)導(dǎo)下，由企業(yè)、事業(yè)單位投資，利用各區(qū)私房比較集中的棚戶簡(jiǎn)屋基地，聯(lián)合各方面的人力、物力，翻建多層或高層住宅后，再以優(yōu)惠補(bǔ)貼的價(jià)格，出售給原來(lái)的私房戶和建設(shè)單位職工。首先聯(lián)建公助建設(shè)住宅屬于私有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)1984年10月1日頒布的《上海市“聯(lián)建公助”建設(shè)住宅試行辦法》第十三條規(guī)定：“個(gè)人購(gòu)買的‘聯(lián)建公助’住宅在取得房屋所有權(quán)證書后，所有權(quán)屬購(gòu)房者所有。分期付款購(gòu)買的‘聯(lián)建公助’住宅，須待應(yīng)付款交清后，房管部門再發(fā)給房屋所有權(quán)證書?！逼浯危?lián)建公助住宅屬于福利性分房，根據(jù)2004年《高院關(guān)于動(dòng)遷款分割的解答》中：“房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買的商品房”，因此聯(lián)建公助所取得的產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者只需要出資1/3既可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。因此聯(lián)建公助建設(shè)住宅屬于福利分房。再次聯(lián)建公助住宅，還有些事業(yè)單位直接分配給職工的房屋。聯(lián)建公助住宅遇到房屋動(dòng)遷時(shí)，同樣是按照普通私有住宅給予安置補(bǔ)償。
普通私有住宅遇到動(dòng)遷時(shí)，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么（除“代經(jīng)租”的房屋）？
私有房屋征收補(bǔ)償?shù)臄?shù)額一般高于公有承租房屋，評(píng)估價(jià)格為全額補(bǔ)貼，其他獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)均一致。私有住房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第二十八條(征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))：
被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼，但本細(xì)則有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
評(píng)估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。
評(píng)估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評(píng)估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。評(píng)估均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估后計(jì)算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。
價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過(guò)0.3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，被征收房屋的補(bǔ)償金額增加套型面積補(bǔ)貼。套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。套型面積補(bǔ)貼按照房屋征收決定做出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計(jì)戶補(bǔ)貼，每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)15平方米建筑面積，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。
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