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2020年2月8日上午舉行的上海市疫情防控工作領(lǐng)導(dǎo)小組第14場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)明確，為全力支持企業(yè)抗擊疫情，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，本市出臺(tái)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（以下簡(jiǎn)稱措施），提出28條綜合政策舉措，包括加大對(duì)防疫重點(diǎn)企業(yè)財(cái)稅支持力度、減免企業(yè)房屋租金、對(duì)相關(guān)企業(yè)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠、免除定期定額個(gè)體工商戶稅收負(fù)擔(dān)、適當(dāng)下調(diào)職工醫(yī)保費(fèi)率等，全力防控疫情，支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
其中，第二章“切實(shí)為各類企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)”中第（九）項(xiàng)“減免企業(yè)房屋租金”中明確，中小企業(yè)承租本市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，先免收2月、3月兩個(gè)月租金；對(duì)間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實(shí)處，使實(shí)際經(jīng)營的中小企業(yè)最終受益。鼓勵(lì)國有企業(yè)在協(xié)商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業(yè)，相關(guān)減收影響在經(jīng)營業(yè)績(jī)考核中予以認(rèn)可。
在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答記者問階段，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)特別提示，本市市、區(qū)兩級(jí)所屬的所有國有企業(yè)都將納入此次實(shí)施租金減免政策的范圍。目前，市國資委正在制定《關(guān)于本市國有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金操作細(xì)則》，要求本市各國有企業(yè)加緊梳理租賃情況，形成方案，盡快明確受理部門，減免范圍，減免標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)系方式，申請(qǐng)、審核、決策流程等相關(guān)內(nèi)容。
那么，租賃期間發(fā)生疫情，國有企業(yè)就其經(jīng)營性房產(chǎn)對(duì)承租方是否必然負(fù)有減免租金等義務(wù)？本文從法律層面就疫情對(duì)上海市國有企業(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)租賃活動(dòng)的影響及應(yīng)對(duì)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，供企業(yè)參考。
一、新冠疫情是否屬于不可抗力
截至目前，司法機(jī)關(guān)尚未就本次疫情是否屬于不可抗力事件出具指導(dǎo)意見，但中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)已于2020年1月30日發(fā)出通知，對(duì)于受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響，導(dǎo)致無法如期履行或不能履行的國際貿(mào)易合同，企業(yè)可向中國貿(mào)促會(huì)申請(qǐng)辦理與不可抗力相關(guān)的事實(shí)性證明。并結(jié)合以下法律法規(guī)等文件，初步可認(rèn)定疫情為不可抗力。
1、《民法總則》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。
2、《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，依據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。
3、《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（已廢止，以下簡(jiǎn)稱非典通知）第三條規(guī)定，因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。
4、2020年2月10日，全國人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉表示，當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護(hù)公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對(duì)于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，依據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
5、2020年2月10日，浙江省高級(jí)人民法院發(fā)布《浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的事實(shí)意見（試行）》的通知》，在第二部分“依法妥善審理有關(guān)合同糾紛案件”第3點(diǎn)明確，確因政府及有關(guān)部門為防控疫情而采取行政措施導(dǎo)致合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，當(dāng)事人主張減輕或者免除自身的法律責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)依法按照《中華人民共和國合同法》第一百十七條和第一百十八條的規(guī)定妥善處理。第4點(diǎn)明確，當(dāng)事人以不可抗力為由主張部分或者全部免除責(zé)任的，仍應(yīng)提供證據(jù)證明其已盡到通知義務(wù)，以減輕可能給對(duì)方造成的損失。當(dāng)事人違約后，對(duì)方?jīng)]有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
當(dāng)然，還是期待最高人民法院及其他各地方高級(jí)人民法院能盡快出臺(tái)相應(yīng)司法解釋和指導(dǎo)意見，以統(tǒng)一相關(guān)疫情導(dǎo)致包括租賃合同在內(nèi)的民商事合同的履行糾紛的法律適用。
因此，下文是基于“不可抗力”的定性進(jìn)行的分析，如后續(xù)司法機(jī)關(guān)等出具了相左意見的，我們將第一時(shí)間調(diào)整相應(yīng)法律分析。
二、在疫情被認(rèn)定為不可抗力情形的前提下，作為經(jīng)營性房產(chǎn)租賃活動(dòng)出租方的國有企業(yè)的法律責(zé)任
租賃期間發(fā)生疫情，出租方并不必然負(fù)有減免租金等義務(wù)，只有在符合《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，即因不可抗力不能履行合同的，才能依據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。
首先，依據(jù)《合同法》第二百一十二條，租賃合同是雙務(wù)合同，出租人的根本義務(wù)是交付符合租賃目的的房屋給承租人，而承租人的根本義務(wù)是按約定支付租金給出租人。因此，當(dāng)“不可抗力”導(dǎo)致租賃合同無法履行的，即“不可抗力”與租賃合同不能履行存在因果關(guān)系的情況下，無論出租人還是承租人，均依法不承擔(dān)民事違約責(zé)任或賠償責(zé)任。
其次，結(jié)合非典通知第三條的規(guī)定，以及參考“非典”時(shí)期的案例判決，如（2018）晉04民終2272號(hào)案，如租賃合同中未明確做出相關(guān)約定，僅是因?yàn)樽赓U期間發(fā)生疫情，并不必然適用不可抗力等，必須是因?yàn)橐咔閷?dǎo)致合同不能履行或繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的才可以適用，才可以不承擔(dān)民事違約責(zé)任或賠償責(zé)任
因此，結(jié)合《合同法》第五條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，確定各方的權(quán)利和義務(wù)”的規(guī)定，在此次疫情的租金減免金額或違約責(zé)任分配方面，均應(yīng)體現(xiàn)公平原則，非因任何一方或雙方的過錯(cuò)，或者正常經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)所致的損失或責(zé)任，應(yīng)由雙方依據(jù)公平原則合理分擔(dān)，即既不應(yīng)由承租方獨(dú)自承擔(dān)損失，也不應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)或責(zé)任全部轉(zhuǎn)移至出租方。針對(duì)租金減免的期間，也應(yīng)結(jié)合具體情況考量。
如果是在疫情爆發(fā)后，承租方為減少自身損失而自行選擇了停業(yè)的，參考“非典”時(shí)期的案例判決，如（2007）桂民四終字第1號(hào)案，相關(guān)疫情雖然給承租方造成一定影響，但不是必然導(dǎo)致承租的目的不能實(shí)現(xiàn)，而承租方的停業(yè)屬于經(jīng)營策略，而不是疫情導(dǎo)致的必然結(jié)果。因此，疫情并沒有對(duì)租賃合同履行的構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，則以擅自停業(yè)要求免除租金的應(yīng)不能得到支持。
三、在措施正式發(fā)布后，細(xì)則出臺(tái)前，給國有企業(yè)的法律及操作性建議
有上述分析可知，租賃期間發(fā)生疫情，作為經(jīng)營性房產(chǎn)租賃活動(dòng)出租方的國有企業(yè)并不必然負(fù)有減免租金等義務(wù)，但正如措施體現(xiàn)的那樣，國有企業(yè)永遠(yuǎn)沖在第一線，勇?lián)?dāng)，敢作為，使命必達(dá)，為疫情的防治作出了極大的貢獻(xiàn)，彰顯了大國頂梁柱的時(shí)代力量。
鑒于目前市國資委正在制定《關(guān)于本市國有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金操作細(xì)則》等，我們僅從法律及操作性的角度提出建議：
1、依據(jù)《合同法》第一百一十八條之規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。因此，如國有企業(yè)作為經(jīng)營性房產(chǎn)的出租人因不可抗力不能履行租賃合同的，應(yīng)及時(shí)履行通知義務(wù)、減損義務(wù)和舉證義務(wù)。
正如相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在措施發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)明確的，在操作過程中，應(yīng)力爭(zhēng)做到應(yīng)知盡知，通過各種方法使廣大中小企業(yè)承租方廣泛知曉、了解此次出臺(tái)的政策。應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范操作，遵守相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)內(nèi)部管控，規(guī)范流程，確保減免政策措施落到實(shí)處。同時(shí)，考慮目前是本市疫情控制的關(guān)鍵時(shí)期，將盡可能通過網(wǎng)絡(luò)、信函、電話通訊等各種渠道和方法進(jìn)行辦理。
2、如國有企業(yè)與承租方租金減免達(dá)成一致意見的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式例如簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)包括但不限于原合同約定的租金金額、減免后的租金金額、租金減免的起始日期、租金減免方式（自下月租金中抵扣或由出租方返還承租方已支付租金）等。
綜上，我們希望本文能夠?qū)ι虾Ｊ袊衅髽I(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)租賃活動(dòng)提供一些幫助。
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