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一、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的適用條件

按照《合同法》的規(guī)定，承包人優(yōu)先受償權(quán)的進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）承包人必須按照合同全部履行了自己的義務(wù)，即工程按期完工，質(zhì)量合格，通過竣工驗(yàn)收。如果承包人自身存在違約行為，發(fā)包方拒付工程款項(xiàng)的，承包人不享有優(yōu)先權(quán)。

（二）發(fā)包人未按合同約定的期間支付價(jià)款，經(jīng)承包人催告后，在合理期限內(nèi)仍然未支付工程價(jià)款。

（三）建設(shè)工程在性質(zhì)上允許折價(jià)、拍賣。如果建設(shè)工程在性質(zhì)上不宜折價(jià)、拍賣的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

在符合上述三個(gè)要件時(shí)，承包人即可通過以上兩種方式行使其優(yōu)先權(quán)：其一，協(xié)議方式，即承包人與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，建設(shè)工程價(jià)款以折價(jià)價(jià)款優(yōu)先受償。其二，拍賣方式，，即由承包人申請人民法院依法將工程拍賣，建設(shè)工程價(jià)款就拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

二、工程款優(yōu)先受償權(quán)的適用限制

（一）受償期限的限制

根據(jù)司法解釋的規(guī)定，建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。根據(jù)合同自治原則，承包、發(fā)包雙方可以在合同中約定延長期限。對建設(shè)工程“竣工之日”的認(rèn)定，根據(jù)建設(shè)工程施工合同范本第32條規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收通過，承包人送交竣工驗(yàn)收報(bào)告的日期為實(shí)際竣工日期。工程按發(fā)包人要求修改后通過竣工驗(yàn)收的，實(shí)際竣工日期為承包人修改后提請發(fā)包人驗(yàn)收的日期。至于司法解釋中有關(guān)“約定的竣工之日”的規(guī)定，則主要用來解決實(shí)踐中大量存在的“爛尾樓”工程，不讓此類工程的承包人因工程竣工時(shí)間被無限期拖延而無法行使工程價(jià)款受償優(yōu)先權(quán)。

（二）購房人買受權(quán)對工程款優(yōu)先受償權(quán)的限制

根據(jù)司法解釋，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。這是生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營權(quán)的原則體現(xiàn)，但必須具備如下三個(gè)條件：一是購房須用于消費(fèi)，購買商業(yè)經(jīng)營用房者不適用本條；二是購房人已支付全部或者大部分房款，未支付房款或只支付少許房款的購房者不在此列；三是尚未取得合法產(chǎn)權(quán)，對買受人已取得房屋所有權(quán)證的房屋發(fā)包人已不再享有權(quán)利，承包人當(dāng)然不得主張工程價(jià)優(yōu)先受償權(quán)。鑒于實(shí)踐中出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用司法解釋第2條規(guī)定，借預(yù)售之機(jī)虛假售房以規(guī)避承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的現(xiàn)象，承包人若能提供相關(guān)證據(jù)，可以主張人民法院撤銷“售房”合同或確認(rèn)“售房”合同無效。

（三）數(shù)個(gè)工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的彼此限制

一項(xiàng)建設(shè)工程的施工承包合同可能存在基礎(chǔ)工程施工合同、主體工程建筑施工合同、工程安裝施工合同及工程裝修合同等。在一項(xiàng)工程存在數(shù)個(gè)承包主體的情況下，各承包人均依法享受工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，受償順序、受償比例如何確定，合同法與司法解釋均未作明確規(guī)定?？紤]到建設(shè)工程的承包主體雖然施工行為有先后，但其優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)、指向的對象一致，作為工程價(jià)款的構(gòu)成成分也完全平等，時(shí)間上的先后不影響權(quán)利本身的效力。故同一項(xiàng)建設(shè)工程中，數(shù)個(gè)承包人應(yīng)平等享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，各承包人之間應(yīng)按所確定的債權(quán)比例平等受償。

鑒于工程款優(yōu)先受償?shù)倪m用條件和適用限制，因此在司法實(shí)踐中應(yīng)對優(yōu)先受償?shù)倪m用條件應(yīng)和優(yōu)先受償權(quán)的限制一并綜合考慮，防止在司法實(shí)踐中濫用優(yōu)先權(quán)。