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根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定，“......在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認為無效......”可否認定房屋征收安置補償協(xié)議無效，該類問題應當該如何處理？
人物關系：
原告譚XX，男，1949年 8月29日出生，漢族，戶籍地上海市。
被告張XX，女，1958年 1月1日出生，漢族，戶籍地上海市。
被告XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市。
被告XX市XX第一房屋征收服務事務所有限公司，住所地上海。
被告XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司，住所地上海市。
案情簡介：
原告譚XX訴請請求確認各被告之間就XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX村中心宅49號房屋簽訂的《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》無效，XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)XX村中心宅49號房屋為系爭房屋，被告張XX系原告譚XX弟妹。系爭房屋宅基地使用權證中載明的土地使用者為譚AA。譚AA與張XX原系夫妻，譚BB為兩人之子，譚XX為譚AA之兄。譚AA于1994年4月去世。系爭房屋建房申請表中該戶包括譚AA、張XX和譚BB。2017年1月，三被告簽訂《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補償協(xié)議確認單》，被告張XX選擇產(chǎn)權房屋調(diào)換方式補償；安置房屋情況：07-04地塊，房型二室一廳一衛(wèi)，建筑面積82平方米；XX社區(qū)，房型一室一廳一衛(wèi)，建筑面積60平方米，兩套；安置房共計三套，總建筑面積202平方米；張XX應當支付給貨幣綠色生態(tài)公司、第一征收事務所補償款與安置商品房屋預估價格的差價款660,482元。
另查明，1994年4月23日，譚XX與譚BB、張XX簽訂《住房協(xié)議》，主要內(nèi)容為原祖宅三間半由譚AA夫婦居住，東面兩間歸譚XX所有，西面兩間歸譚AA之子譚BB和妻子張XX。
2010年9月10日，譚XX通過訴訟【（2010）寶民三（民）初字第1216號】確認，譚XX對系爭房屋享有權利。
原告觀點
原告認為，系爭房屋為農(nóng)村宅基地房屋，根據(jù)（2010）寶民三（民）初字第1216號民事判決書認定，原告對系爭房屋享有所有權，與張XX、譚BB對系爭房屋屬于共有關系。2016年12月6日至2017年2月15日期間，張XX、譚BB在未與譚XX協(xié)商一致的情況下，擅自簽訂關于系爭房屋的《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》及《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征收房屋補償協(xié)議確認單》。因補償協(xié)議中僅有被告一人簽字，未有其他被告簽字，故要求確認補償協(xié)議不成立。補償協(xié)議確認單應由房屋權利人共同簽訂，三被告明知原告為系爭房屋權利人之一，仍跳開原告擅自簽訂確認單，構成惡意串通，該確認單應為無效。
被告觀點
被告張XX觀點，不同意原告訴訟請求。補償協(xié)議僅有張XX一方簽字，其他內(nèi)容均為空白，本身就是不成立的。補償協(xié)議確認單是補償協(xié)議的前置確認性文件，確認單只是對被拆遷房屋信息的確認，不是安置補償文件，確認單應是有效的。
被告XX鎮(zhèn)政府認為，補償協(xié)議只有被告張XX的簽名，沒有其他各被告的蓋章，本身就沒有成立。確認單是張XX對被安置房屋所有面積的確認，確認了安置過程中的動遷利益，確認單應為有效。各被告之間不存在惡意串通，對外公示的宅基地使用權證等證據(jù)不能證明原告譚XX對系爭房屋享有權利。
法院判決
法院審理認為：根據(jù)滬府發(fā)[2011]75號《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》及XX鎮(zhèn)政府動遷安置辦公室公布的《關于生態(tài)專項工程建設XX區(qū)段綠化工程第15、16、17號地塊征地房屋補償政策口徑及實施方案》等規(guī)定，征地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產(chǎn)權證或者建房批準文件計戶，按戶進行補償。征地房屋補償方案經(jīng)區(qū)（縣）人民政府批準后，區(qū)（縣）征地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照征地房屋補償方案協(xié)商簽訂房屋補償安置協(xié)議。根據(jù)上述規(guī)定，一般情況下，拆遷時拆遷人應于被拆遷戶的宅基地使用人簽訂房屋補償安置協(xié)議。因系爭房屋原宅基地使用人譚AA在拆遷前已去世，但宅基地使用權證未作變更登記，故拆遷時無法確定該戶的宅基地使用人。在此情況下，拆遷單位應當與系爭房屋的共有權利人共同簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議或者與該戶共有權利人共同推薦的代表人簽訂補償安置協(xié)議。本案中，系爭房屋宅基地使用權申請登記表及建房用地申請表中記載的該戶人員包括譚AA、張XX和譚BB，而生效民事判決書已確認譚XX對系爭房屋享有所有權，故系爭房屋的共有權利人為譚AA、張XX、譚BB和譚XX。鑒于譚AA已經(jīng)去世，拆遷單位應與張XX、譚BB和譚XX共同簽訂補償安置協(xié)議?，F(xiàn)拆遷單位綠色生態(tài)公司及實施單位第一征收事務所僅與房屋權利人之一張XX簽訂《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補償協(xié)議確認單》，且在確認單中未將譚XX列為被拆遷人，亦未明確是否對譚XX進行了補償安置。各被告庭審中也一致表示確認單中的“張XX戶”僅包括譚AA、張XX、譚BB。此外，該確認單雖然名稱不是“征收集體居住房屋補償協(xié)議”，但就其內(nèi)容來看，已經(jīng)確定了被補償人、被拆遷房屋地址及安置房屋的套數(shù)、面積，固定了系爭房屋的總體拆遷安置利益，具備拆遷安置補償協(xié)議的效力。因此，該確認單的簽訂顯然侵害了譚XX作為被拆遷房屋權利人的合法權益。譚XX要求確認該確認單無效，應予支持。關于《上海市征收集體土地居住房屋補償協(xié)議》，該協(xié)議上除張XX一方的簽名外，其他內(nèi)容均為空白，也沒有任何拆遷主體或實施單位作為協(xié)議相對方進行簽名或蓋章，協(xié)議并未簽訂，自然不成立。譚XX再次要求本院確認該協(xié)議不成立，并不具有訴的利益，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第三條之規(guī)定，判決如下：
被告張XX與被告XX市XX第一房屋征收服務事務所有限公司、被告XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司就XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)盛宅村中心宅49號房屋簽訂的《上海市XX區(qū)XX鎮(zhèn)征地房屋補償協(xié)議確認單》無效；
駁回原告譚XX的其他訴訟請求。
案件受理費減半收取40元，由被告張XX、XX市XX第一房屋征收服務事務所有限公司、XX綠色生態(tài)置業(yè)有限公司共同負擔。
案例評析
根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條之規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務，在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認為無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應該維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！睂崉债斨袝性S多集體土地居住房屋的拆遷，一般涉及農(nóng)村的老宅，而這類房屋在家中長輩百年之后，通過析產(chǎn)訴訟，家中的兄弟姊妹可能會取得該房屋的部分權利，成為房屋的共同共有人。倘若老宅需要征收動遷，而家中的某一位成員自作主張，未與其他共有人協(xié)商的情形下與征收事務所等單位簽訂房屋征收安置補償協(xié)議；亦或是簽訂了的房屋征收安置補償協(xié)議并未考慮全體共有人的拆遷利益。因此，被“遺漏”的共有人極大可能提起訴訟，請求確認房屋征收安置補償協(xié)議無效，并對動拆遷利益要求重新予以分配。
實踐中有種觀點認為，沒有經(jīng)房屋的全體共有人簽字確認的房屋征收安置補償協(xié)議或是簽訂協(xié)議的代表未經(jīng)全體共有人簽字授權的，視為未經(jīng)其他共同共有人的同意，擅自處分共同共有物，系無權處分，事后未取得其他共同共有人的追認同意，應認定協(xié)議為無效。從上述案例中可以看出，原告主張的觀點就是被告簽訂的房屋征收安置補償協(xié)議系擅自處分了共有財產(chǎn)，應屬《合同法》52條規(guī)定的合同無效的法定情形，從而提出確認協(xié)議無效的訴訟請求。
但上述案例有個特殊情況，即被拆遷戶的宅基地使用人在拆遷前已經(jīng)去世。根據(jù)滬府發(fā)[2011]75號《上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定》等相關文件規(guī)定，一般情況下，拆遷時拆遷人應與被拆遷戶的宅基地使用人簽訂房屋補償安置協(xié)議。但房屋的原宅基地使用人在拆遷前去世，且宅基地使用權證未作變更登記的，拆遷時是無法確定該戶的宅基地使用權人的。所以拆遷單位應當與拆遷房屋的共有權利人共同簽訂房屋補償安置協(xié)議或者與該戶共有權利人共同推薦的代表人簽訂補償安置協(xié)議。
若在協(xié)議中未將某位共有人列為被拆遷人，亦未明確是否對該共有人進行了補償安置，則法院就可能認定協(xié)議侵害了其作為被拆遷房屋權利人的合法權益。那么該共有人以上述理由請求法院確認補償安置協(xié)議無效的訴求，即可能得到法院的支持。
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