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2020年的春節(jié)，突如其來的新型冠狀病毒疫情打亂了整個(gè)國人的春節(jié)計(jì)劃，全國人民通過各種方式抗擊這場沒有硝煙的人民戰(zhàn)爭，武漢封城，國務(wù)院明確延長春節(jié)放假時(shí)間，各地也出臺(tái)相應(yīng)的具體政策。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在疫情期間響應(yīng)國家政策，一些在建施工項(xiàng)目不得不停工，一些必要的營銷活動(dòng)不得不停止進(jìn)行，特別是武漢區(qū)域的一些項(xiàng)目，已經(jīng)處于完全停滯的狀態(tài)。在全國上下眾志成城抗擊新型冠狀病毒疫情的同時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐款、捐物，持有項(xiàng)目減免租金，值得點(diǎn)贊。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與全國人民共同抗擊疫情的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)注意由于疫情給公司經(jīng)營帶來的法律問題，在此，本律師團(tuán)隊(duì)針對(duì)在抗擊疫情中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開會(huì)可能遇到的法律問題進(jìn)行總結(jié)，并提出相應(yīng)建議，希望各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在積極抗擊疫情之時(shí)，亦能更好的依法處理好企業(yè)的管理與經(jīng)營問題。
一、 關(guān)于已售房屋可能出現(xiàn)的延期交付、延期辦證是否可以不可抗力進(jìn)行抗辯
《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法〔2003〕72號(hào)，下稱“72號(hào)通知”）第三條第三款：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理”。本條規(guī)定為最高人民法院于2003年6月11日頒布并于2013年因“情況已變化，實(shí)際已失效”廢止。最高人民法院發(fā)布該通知旨在指導(dǎo)法院在處理例如“非典”疫情這類突發(fā)事件應(yīng)參照合同法中不可抗力的責(zé)任承擔(dān)原則。廣東省高級(jí)人民法院協(xié)辦、北京市第二中級(jí)人民法院課題組在2003年第6期《法律適用》發(fā)表《正確處理“非典”疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由案件》一文中也同樣將“非典”疫情作為不可抗力來認(rèn)定。此次新型冠狀病毒與2003年的“非典”疫情同屬疾病突發(fā)事件，因此上述文件對(duì)新型冠狀病毒疫情被認(rèn)定為不可抗力具有一定借鑒意義。
我國《民法總則》 第一百八十條：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況”。不可抗力作為免除民事責(zé)任的例外情形時(shí)，其本身需要滿足三個(gè)要件即：1.在現(xiàn)有一般認(rèn)知的情況下無法預(yù)見其發(fā)生；2. 當(dāng)事人對(duì)事件的發(fā)生、延續(xù)及結(jié)束沒有控制權(quán)，無法避免且不能克服；3.該事件時(shí)效性，該事件需發(fā)生在合同成立后，且發(fā)生必然阻礙合同全面、及時(shí)的履行。
綜上所述，我們可以認(rèn)定疫情屬于不可抗力，但是因本次疫情情況復(fù)雜，各地區(qū)政策也不盡相同，故本次疫情能否成為履行合同的免責(zé)事由還需要綜合判斷。
（一）房屋延期交付問題
目前湖北武漢等地因疫情嚴(yán)重已經(jīng)采取封城措施，上海、江蘇、浙江、河南等地政府均發(fā)布通知要求企業(yè)延期復(fù)工，針對(duì)政府封城或發(fā)布延期復(fù)工通知的地區(qū)無疑給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常施工帶來直接的影響，因此該類地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交付的可以不可抗力要求免除承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。而對(duì)于沒有采取延期復(fù)工或疫情相對(duì)輕微的省份，則需從是否實(shí)際影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常施工，如是否存在確診或疑似病例導(dǎo)致工地被隔離、是否因疫情造成人工短缺，是否因交通管制造成原材料短缺、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身是否存在過錯(cuò)等相關(guān)因素綜合判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的延期交付是否可以該疫情作為免責(zé)事由。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有證據(jù)證明疫情與交付延期之間存在因果關(guān)系的，則適用不可抗力的免責(zé)事由；反之，則不能作為免責(zé)事由。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，針對(duì)各地正在開工的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)梳理各地的政策和項(xiàng)目實(shí)際施工的情況，如果確實(shí)不能復(fù)工或其它原因影響房屋按期交付的，建議留存相應(yīng)的證據(jù)，比如說住建部門的停工通知，施工單位不復(fù)工的材料，并將這一情況以書面形式告知全部購房人，同時(shí)應(yīng)保留相關(guān)已書面告知的憑證。
（二）房屋延期辦理產(chǎn)證問題
房屋辦理產(chǎn)證（本產(chǎn)證指房屋買受人辦理的“小產(chǎn)證”）一般時(shí)間上相對(duì)充足，人員配置要求不高，因此疫情對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房屋產(chǎn)證的影響較之房屋交付而言較小。但因部分地區(qū)（如湖北武漢等地）已經(jīng)實(shí)施了封城措施及部分地區(qū)（如江蘇、上海等地）實(shí)施延期復(fù)工的措施可能會(huì)給辦理產(chǎn)證帶來一定的影響。如因房產(chǎn)交易部門無法正常受理產(chǎn)證辦理事宜而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延誤產(chǎn)證辦理的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以本次疫情作為免責(zé)事由來抗辯，但待房產(chǎn)交易部門可正常辦理產(chǎn)證后應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以辦理；如果系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身本就不具備辦理產(chǎn)證的條件，換言之無論疫情發(fā)生與否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均無法按時(shí)辦理產(chǎn)證的，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)延期辦證的違約責(zé)任；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身存在一定過錯(cuò)加之本次疫情的發(fā)生共同導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)辦理產(chǎn)證的，則需依據(jù)具體情況綜合分析并按照過錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任?？陀^上講，辦理小產(chǎn)證需要的前提條件較多，比如需要先辦理大產(chǎn)證，完成開發(fā)貸款歸還并撤抵，小業(yè)主配合完成，維修資金交納等等，由于疫情的影響，可能每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)停止辦理或不能正常辦理的情形，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)注意到這些問題，在每一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題影響辦證的一方面取得相應(yīng)的證據(jù)，一方面向購房人及時(shí)書面解釋，防止由此引起的違約情形。我國《合同法》第一百一十八條：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！币虼嗽诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)因疫情可能造成延期交房或者延期辦理產(chǎn)證時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提前書面通知房屋買受人相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)應(yīng)保留相關(guān)已書面通知的憑證，避免買受人損失擴(kuò)大給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不必要的損失。
二、由于疫情所導(dǎo)致的在建工程施工合同履行中的法律問題分析
（一）新型冠狀病毒疫情屬于不可抗力，適用合同法不可抗力的規(guī)定
上文提到的2003年“非典”疫情中最高人民法院發(fā)布的72號(hào)通知，我們認(rèn)為，其所明確的審判觀點(diǎn)對(duì)建設(shè)工程施工合同履行中遇到的法律問題同樣適用。
因政府及有關(guān)部門為防止“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《合同法》第一百一十七條和第一百一十八條關(guān)于不可抗力的規(guī)定妥善處理。司法實(shí)踐中，大部分法院根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)定“非典”疫情屬于不可抗力，但（2018）魯06民終268號(hào)租賃合同糾紛案件中，煙臺(tái)中院認(rèn)定“非典”疫情適用情勢變更原則。
我們認(rèn)為，72號(hào)通知盡管廢止，但其精神仍然適用于本次疫情。72號(hào)通知將疫情影響下合同履行分為兩類：一是合同可以繼續(xù)履行，但按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響（如商鋪?zhàn)赓U合同）；二是合同不能履行，系因政府及有關(guān)部門為防止疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行。前者法院可以根據(jù)具體情況，可適用不可抗力的規(guī)定，亦可適用公平原則處理，亦即適用情勢變更；后者適用《合同法》第一百一十七條和第一百一十八條不可抗力的規(guī)定，根據(jù)疫情的影響，部分或者全部免除責(zé)任。
具體到建設(shè)工程施工合同：本次新型冠狀病毒疫情最為嚴(yán)重的武漢，政府部門已經(jīng)采取封城措施；疫情較為嚴(yán)重的河南，省住建廳發(fā)布《關(guān)于做好住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，要求嚴(yán)格控制開復(fù)工時(shí)間，未經(jīng)主管部門同意不得擅自開工，及時(shí)調(diào)整建設(shè)計(jì)劃，采取有效措施通知建筑工人延期返豫來豫；上海、廣東等多地要求企業(yè)復(fù)工不早于2020年2月8日或9日24時(shí)。在以上地區(qū)，顯然施工合同已經(jīng)暫時(shí)不能繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的不可抗力的規(guī)定。
（二）疫情期間停工損失的承擔(dān)
1、
關(guān)于工期延誤
不可抗力與合同的遲延履行或者合同不能履行存在因果關(guān)系，方可適用不可抗力免責(zé)。就本次新型冠狀病毒疫情而言，除春節(jié)期間連續(xù)施工的項(xiàng)目外，對(duì)節(jié)后復(fù)工、新開工的項(xiàng)目，大多數(shù)地方政府要求不早于2020年2月8日或9日24時(shí)，且部分地區(qū)還要求"經(jīng)屬地住建主管部門同意后"才能復(fù)工、開工。因此，就行政部門強(qiáng)制規(guī)定的不得開工前的時(shí)間顯然已經(jīng)直接影響了工期，屬于不可抗力的免責(zé)范圍。如承包人履行約定的或法定的通知義務(wù)并依合同約定向發(fā)包方提出工期順延申請(qǐng)，發(fā)包人無權(quán)要求承包人承擔(dān)上述工期延誤的違約責(zé)任。
2、
在建工程停工損失
對(duì)于本次新型冠狀病毒疫情期間的停工損失，應(yīng)按合同約定處理，我們認(rèn)為，可以參考《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）通用合同條款第17.3.2款約定：“不可抗力導(dǎo)致的人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失、費(fèi)用增加和（或）工期延誤等后果，由合同當(dāng)事人按以下原則承擔(dān)：（1）永久工程、已運(yùn)至施工現(xiàn)場的材料和工程設(shè)備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失由發(fā)包人承擔(dān)；（2）承包人施工設(shè)備的損壞由承包人承擔(dān)；（3）發(fā)包人和承包人承擔(dān)各自人員傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失；（4）因不可抗力影響承包人履行合同約定的義務(wù)，已經(jīng)引起或?qū)⒁鸸て谘诱`的，應(yīng)當(dāng)順延工期，由此導(dǎo)致承包人停工的費(fèi)用損失由發(fā)包人和承包人合理分擔(dān)，停工期間必須支付的工人工資由發(fā)包人承擔(dān)；（5）因不可抗力引起或?qū)⒁鸸て谘诱`，發(fā)包人要求趕工的，由此增加的趕工費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；（6）承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復(fù)工程的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)?！碑?dāng)然，如果合同明確約定由于不可抗力造成停工具體損失計(jì)算方式的，發(fā)包人與承包人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定來執(zhí)行。
需要注意的是，因承包人遲延履行合同義務(wù)，在遲延履行期間遭遇不可抗力的，不免除其違約責(zé)任；承包人沒有采取有效措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。
如施工合同中沒有特別的約定，應(yīng)由承包人證明本次疫情對(duì)其履行施工合同造成影響，否則將相關(guān)損失發(fā)包人可以要求承包人承擔(dān)。
（三） 關(guān)于工程施工合同的解除
雖然本次新型冠狀病毒肺炎疫情在全國爆發(fā)，且已經(jīng)導(dǎo)致一些城市的項(xiàng)目可能短期內(nèi)無法復(fù)工，但我們認(rèn)為，但是其并不足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不能主張解除合同，但是雙方達(dá)成一致協(xié)議解除或因項(xiàng)目工期特殊需要的情形除外，當(dāng)然，如果施工合同明確約定發(fā)生不可抗力情況下，一方可以解除合同的，應(yīng)當(dāng)從約定。
三、開發(fā)延期導(dǎo)致的對(duì)政府土地出讓部門的違約問題
受本次疫情影響的開發(fā)項(xiàng)目，可能無法按土地出讓合同約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)開工、竣工；商辦物業(yè)項(xiàng)目可能無法按期招商運(yùn)營。如前述，盡管本次疫情構(gòu)成不可抗力，但由于各地疫情嚴(yán)重程度不同，房地產(chǎn)開發(fā)公司須證明開工、竣工或招商延期與新型冠狀病毒疫情存在因果關(guān)系，方可免責(zé)：
（一）開工延期
對(duì)于開工延期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保存各相關(guān)地方政府要求企業(yè)不早于2020年2月8日或9日24時(shí)復(fù)工的通知、政府住建部門限制開工的通知文件、承包人開工受不可抗力影響的通知等，以證明因本次疫情影響開工延期，系不可抗力，法定免責(zé)。如果在辦理開工許可證受到疫情的影響，或者施工單位進(jìn)場受到疫情的影響，應(yīng)當(dāng)及時(shí)形成書面材料，向政府有關(guān)部門反映。對(duì)于湖北地區(qū)已經(jīng)封城的城市，關(guān)注具體封城的時(shí)間和解除封城的時(shí)間。
（二）竣工延期
對(duì)于竣工延期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保存各地方政府要求企業(yè)不早于2020年2月8日或9日24時(shí)復(fù)工的通知、住建部門限制復(fù)工的通知文件、承包人履行合同受不可抗力影響的通知、承包人工期順延申請(qǐng)、住建部門復(fù)工批準(zhǔn)通知、監(jiān)理日志等，以證明本次疫情影響因竣工延期，系不可抗力，法定免責(zé)。
（三）招商延期
部分商辦用地出讓合同要求受讓人在取得土地后一定期限內(nèi)引進(jìn)一定數(shù)量的、符合條件的企業(yè)入駐（如企業(yè)總部、金融企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)等）。目前來看，絕大多數(shù)項(xiàng)目或多或少招商均會(huì)因受到影響而延期。對(duì)于招商延期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保存各地方政府要求企業(yè)不早于2020年2月8日或9日24時(shí)復(fù)工的通知、相關(guān)地方出行限制通知、不能舉大型活動(dòng)的通知等；正在商談的客戶，應(yīng)在郵件或會(huì)議紀(jì)要中記錄因疫情影響商談中斷期間。我們也建議搜集一些間接的材料來說明不能正常招商，如某個(gè)城市商辦項(xiàng)目整體招商不佳等。
此外，《合同法》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方……”因此如有必要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)書面通知出讓方或相對(duì)方，告知受本次疫情影響導(dǎo)致開工、竣工或招商延期情況，并保留相關(guān)已書面通知的憑證。
四、開發(fā)商自持商辦項(xiàng)目是否應(yīng)當(dāng)減免租金相關(guān)問題
關(guān)于最高人民院72號(hào)通知關(guān)于“非典”疫情構(gòu)成不可抗力，這里不再贅述，需要提示的是 2009年4月24日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》，該司法解釋第二十六條
規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》之規(guī)定，如確需在個(gè)案中適用情勢變更，在程序上應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。
上述司法解釋的起草人最高人民法院曹守曄法官在《〈最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）〉之情勢變更問題的理解與適用》一文的“情勢變更的經(jīng)濟(jì)根據(jù)”中稱：“在當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩時(shí)期，情勢變更原則的適用有著重要的價(jià)值。由于整個(gè)社會(huì)處于高速發(fā)展的環(huán)境中，一些從未發(fā)生過的事件、情況層出不窮，如“非典事件”。因此，因?yàn)榍闆r發(fā)生重大變化，出于趨利，大批違約合同糾紛出現(xiàn)，困擾著司法實(shí)務(wù)部門。全球金融風(fēng)暴也驗(yàn)證了我們當(dāng)代社會(huì)的復(fù)雜多變性與不可預(yù)見性。而引入情勢變更原則的價(jià)值在于，當(dāng)合同原有的利益平衡因經(jīng)濟(jì)的激烈動(dòng)蕩而導(dǎo)致不公正結(jié)果時(shí)，施以法律的救濟(jì)?！?/span>
對(duì)于本次新型冠狀病毒疫情的影響是屬于不可抗力還是情勢變更，雖然學(xué)術(shù)界還存在爭議，但一般都認(rèn)為如因疫情及其影響造成無法如約履行合同義務(wù)的，不應(yīng)作為違約予以處理。根據(jù)之前的司法審判案例，因“非典”疫情導(dǎo)致的租賃合同糾紛案件，一般法院也將“非典”疫情認(rèn)定為不可抗力或情勢變更，判令減免房屋租金。
因本次新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)，社會(huì)各行各業(yè)實(shí)際都受到了廣泛的影響，對(duì)于商業(yè)及辦公物業(yè)的承租方而言，主要的影響表現(xiàn)為因假期延長、緊急措施管制造成實(shí)際開業(yè)經(jīng)營或辦公時(shí)間（即實(shí)際使用租賃房屋）的縮短，因商業(yè)環(huán)境變差、人流量降低等原因造成的商業(yè)機(jī)會(huì)減少等，特別是對(duì)商業(yè)物業(yè)承租方的經(jīng)營影響較為直接和巨大，影響時(shí)間也可能較長。無論將疫情及其影響認(rèn)定為是不可抗力還是情勢變更，從案件的處理結(jié)果而言差別并不大，一般法院會(huì)按照公平原則分擔(dān)出租方和承租方的責(zé)任，對(duì)于商業(yè)物業(yè)承租方受到疫情影響較大無法開業(yè)對(duì)外經(jīng)營的案件，可能會(huì)判決適當(dāng)減免房屋租金，管理費(fèi)、推廣費(fèi)用等等。
在分析判斷疫情對(duì)承租方的具體影響時(shí)，可以考慮出租物業(yè)所在的區(qū)域、物業(yè)具體的用途、承租方經(jīng)營的行業(yè)、政府是否采取了管制措施等因素。一般認(rèn)為辦公和工業(yè)用途物業(yè)的承租方受到的影響較小，且主要是受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的間接影響，而商業(yè)物業(yè)的承租方受到的影響就較為直接和巨大；疫情多發(fā)區(qū)域比普通區(qū)域遭受的影響大；經(jīng)營銷售服裝的商戶比經(jīng)營超市的商戶遭受的影響大；政府采取了管制措施的區(qū)域比未采取管制區(qū)域遭受的影響大，所以，從這個(gè)意義上講，對(duì)于辦公物業(yè)、工業(yè)用途或其它非商用物業(yè)疫情的影響會(huì)更少一些，我們認(rèn)為，對(duì)于辦公物業(yè)的承租方，一般直接影響較小，間接影響較多，所以更多的是不應(yīng)當(dāng)減免租金；對(duì)于生產(chǎn)型業(yè)態(tài)（即工業(yè)物業(yè)）的承租方，除了一些完全停產(chǎn)的區(qū)域，總體直接影響有限，也不傾向于減免租金。從另外角度講，辦公與生產(chǎn)型房地產(chǎn)項(xiàng)目，即便短期有經(jīng)營上的較大影響，大多還是可以從后期的經(jīng)營來補(bǔ)充或覆蓋的，但是，商業(yè)物業(yè)大都是做不到的，所以從這個(gè)意義上講，無特殊的直接影響情況下，我們認(rèn)為辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)不宜因疫情的影響而減免租金。
五、與合作單位之間由于疫情合同延期履行或解除的責(zé)任分?jǐn)倖栴}
就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，本次疫情構(gòu)成不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的情況大致分為二類：不能及時(shí)履行（即“延期履行”）和根本無法履行，變更履行方式的情況應(yīng)當(dāng)不多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因疫情導(dǎo)致合同不能履行的情況如有約定可按照約定處理，沒有約定的則應(yīng)當(dāng)從維護(hù)交易穩(wěn)定及降低交易成本的角度與合作單位進(jìn)行協(xié)商延期履行或變更合同內(nèi)容的方式來處理。
若雙方無法協(xié)商，對(duì)于根本不能履行或遲延履行導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情形，合同當(dāng)事人可以依據(jù)《合同法》第九十四條解除合同，該規(guī)定的解除權(quán)屬于形成權(quán)，自通知送達(dá)合同當(dāng)事人之日起合同解除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦因疫情與合作單位解除合同，如前文所述疫情應(yīng)認(rèn)定為不可抗力的免責(zé)事由，依據(jù)《合同法》第一百一十七條進(jìn)行處理。
從本次疫情狀況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其合作單位如設(shè)計(jì)公司、廣告公司及材料供應(yīng)商之間的合同根本無法履行的情況較少，多是因?yàn)橐咔閲?yán)重導(dǎo)致人員短缺、材料供應(yīng)不足、政府行政命令而產(chǎn)生的阻礙合同及時(shí)履行的情形，在此情形下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期履行合同雖違反了合同的約定但由于疫情系不可抗力且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有過錯(cuò)，所以也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于不可抗力的免責(zé)范圍。但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因及疫情原因共同導(dǎo)致的合同延期履行的情形則應(yīng)當(dāng)依據(jù)過錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)延期履行后而發(fā)生疫情的情況，依據(jù)我國《合同法》第一百一十七條則不能免除責(zé)任。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作單位延期履行的情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要求其提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在疫情期間提前向合作單位問詢相關(guān)履約能力，盡早采取應(yīng)對(duì)措施，以避免因合作方延期履約間接造成房企延期交付等損失。
需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于合同當(dāng)事人根本不能履行及遲延履行的情形應(yīng)當(dāng)盡早通知合同相對(duì)方，從而避免擴(kuò)大損失。同時(shí)因我國《合同法》第一百一十八條，主張不可抗力免責(zé)的一方需要提供相應(yīng)證據(jù)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于疫情而導(dǎo)致的無法全面及時(shí)履行合同的證據(jù)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)保存。
客觀講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及到融資、拿地、規(guī)劃、施工、租賃、物管等等，所涉及的法律領(lǐng)域?qū)挿?、法律問題紛繁復(fù)雜，不可能完全解析，加之目前疫情發(fā)展趨勢尚不明確，我們也只能從目前的情況，根據(jù)自己片面的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來與大家分享一下不全面的心得，只求對(duì)因疫情所產(chǎn)生的法律問題的解決提供一些思路，已經(jīng)非常榮幸了！
最后，我們眾志成城，疫情定當(dāng)早日解決！
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