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北京“退房律師”應(yīng)市而生

    日期：2008-11-07     作者：馬可佳     閱讀：2,334次

幾天前，剛從東北來到北京的楊小姐終于下定決心退掉自己購買的溪雅苑，在律師的陪同下楊小姐與開發(fā)商經(jīng)過一番協(xié)商，開發(fā)商終于退回了楊小姐的首付款10萬元。

10月初，在中海城銷售中心的售樓處，20余名業(yè)主從早晨開始一直等到晚上6點，焦急地等待中海對于退房事宜的答復(fù)。據(jù)“中海城業(yè)主維權(quán)團”業(yè)主表示，關(guān)于退房事情他們已經(jīng)向中海城反映了一個月，但一直沒有得到實質(zhì)性的回復(fù)。于是，老業(yè)主千般不滿坐等退房，購房者萬般無奈斟酌買房，成為中海城銷售中心當天的情景。

無論是楊小姐還是中海業(yè)主，退房的最初理由只有一個-----“房價降了”。剛剛簽了合同，還沒入住，房子就已經(jīng)縮水幾十萬元。這種例子近段時間在北京已經(jīng)不是個案，心理不平衡以及對未來市場走向的不樂觀讓眾多購房者選擇無奈退房。在京城樓市持續(xù)冷清半年后，“退房潮”悄然現(xiàn)身。

“咨詢退房的電話從今年5月開始出現(xiàn)，9月份開始激增,這兩個月每天都能接到幾個咨詢退房的電話。” 北京市王許律師事務(wù)所胡文友律師放下手里的電話，無奈地告訴《第一財經(jīng)日報》，“現(xiàn)在能夠接到的陪同購房業(yè)務(wù)一個月大概一次，而退房卻每天都有?？蛻羧撼吮本┮酝猓€有燕郊、威海、天津等城市的。但降價并不能夠成為合理的退房理由，所以大部分案子都沒辦法接?！睕坝慷鴣淼臉潜P降價風潮帶來了一系列的連鎖反應(yīng)，自從北京樓盤開始“集體跳水”以后，職業(yè)“退房律師”這一行當也應(yīng)市而生。

房價暴跌下的抱怨

雖然很多開發(fā)商都開始閉口不談房價，但房價下降已是公開的秘密。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾在今年5月認為北京的房價已經(jīng)下跌了10%~15%，今天，再接到《第一財經(jīng)日報》的電話，李文杰表示：“截至目前北京房價已經(jīng)跌了將近20%?！?

而據(jù)律師胡文友統(tǒng)計，“北京房價已經(jīng)下跌了30%。而且，還在跌?！焙挠雅e例，北京三環(huán)附近樓盤“福匯國際社區(qū)”，網(wǎng)上刊登的銷售均價是19500元/平方米，實際上13600元就可以成交，跌幅已經(jīng)超過30%，另外各個樓盤打出遮掩降價的特價房，每個月都有特價，已經(jīng)代表了明顯的降價意圖?！?

“買漲不買跌”是購房者普遍的心態(tài)，而下跌后直接破首付款則是不少購房者退房的直接動因。胡文友舉例，一套房子的價格是100萬，首付20%就是交20萬，房價下跌30%，業(yè)主就已經(jīng)是負資產(chǎn)。

實際上，北京跌幅超過30%的樓盤也不在少數(shù)。萬象新天對外報價是毛坯房每平方米13000 元，9 月中旬，第四期羅蘭大道推出后，直接以團購的名義將價格降到了每平方米8271 元。通州某明星項目針對少數(shù)“內(nèi)部員工和關(guān)系戶”推出了一批“特價房”，均價每平方米7800元，與13500 元的開價相比，等于約6 折。

該通州項目的開發(fā)商對此的解釋是，“不是同一種產(chǎn)品，特價房只推了幾天，不具有普遍性?！倍鴺I(yè)主對此的反應(yīng)則認為，開發(fā)商并未告之消費者該產(chǎn)品會降價，隱瞞了業(yè)主的知情權(quán)，因此不夠誠信?！百I電器、服裝不滿意都可以退，買房子卻不能退”，成為很多購房者的疑惑。

探究“北京退房潮”

北京究竟有沒有形成退房潮，這一觀點至今仍有爭議?！拔艺J為北京退房的情況會逐漸增多，但是沒有形成退房潮。”李文杰的觀點代表了大部分開發(fā)商的想法。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上統(tǒng)計，今年上半年北京預(yù)售、現(xiàn)售商品房累計退房2144次，但這一數(shù)字與北京市平均商品房銷售數(shù)量12.5萬套相比僅是微乎其微。

根據(jù)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，在2008年取得預(yù)售許可證的52個有相關(guān)數(shù)據(jù)的樓盤中，沒有退房記錄的樓盤有22個，另外30個樓盤有退房記錄，最高的退房率達到7.9%，大部分的項目退房率在3%以下。

雖然表面看起來仍然波瀾不驚，但實際上已暗流涌動。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，北京市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約存在“系統(tǒng)問題”，即網(wǎng)上簽約與備案之間會出現(xiàn)一定的時間差。“只有備案之后才算是真正生效，這會使得統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)差異。除此之外，開發(fā)商一般在開盤時為了造成熱銷假象，自己內(nèi)部先購買一部分房源，待時機成熟時再退房轉(zhuǎn)出售的情況也有。因此，退房公示不能完全反映真實市場狀況。”

胡文友律師則表示，有的購房者尚未簽訂正式合同就已經(jīng)退房。胡文友舉例，一位姓孔的先生最近就剛剛簽了媒體村的“認購書”，并交付了10萬元訂金，但由于對房地產(chǎn)市場的前景不看好,所以有意退房。這種情況在房地產(chǎn)交易網(wǎng)上不會顯示。

胡文友說：“還有些開發(fā)商約定了退房條件，比如昌平的高教新城，約定退房業(yè)主必須支付30%違約金，像這種樓盤退了也沒有意義，一樣帶來損失?！?

正是由于以上的種種原因，導(dǎo)致真正走完退房程序的達不到有退房意向人數(shù)的1/10。

觀望情緒灼傷樓市

記者調(diào)查得知，最近的退房潮與前一陣的“拋售潮”不同，拋售中的大部分是投資性買家，而在本次退房潮中，大部分是高價接盤的自住型買家。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認為：隨著年底的臨近，房地產(chǎn)整個行業(yè)的資金鏈繼續(xù)緊繃，在銀行回款的壓力下樓市的進一步調(diào)整將會繼續(xù)。但這一輪的回調(diào)進一步擠掉的將不僅僅是投資者的泡沫，因此按照這一趨勢估計到年底前房價還會繼續(xù)下降10%。

“退房行為違反商業(yè)原則,不講誠信，”北京知名購房者舒可欣告訴《第一財經(jīng)日報》，“就好比婚姻，一旦領(lǐng)取了結(jié)婚證，就要履行夫妻義務(wù)，反悔必須付出代價?！笔婵尚劳瑫r表示，現(xiàn)在的確不是買房的好時機，在國際金融形勢尚未明朗的前提下，觀望是最穩(wěn)妥的方法。

作為專業(yè)的“退房律師”，胡文友也不贊成開發(fā)商無理由退房?！拔艺J為一切按合同，不履行合同的賠償要求不應(yīng)該支持?！?

記者獲悉，業(yè)主因房屋降價怒將開發(fā)商北京方恒置業(yè)股份有限公司告上法院的案子日前已經(jīng)敗訴。胡文友表示，目前可以成功退房的因素有以下幾點：首先是在合同生效的前提下，符合合同解除的條件，比如，規(guī)劃變更、商品房貸款不成功、延期交房達到規(guī)定時間、開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋面積差異與約定超過3%。其次，合同無效情況下也可以成功退房，包括開發(fā)商沒有取得相應(yīng)的商品房銷售許可證或者開發(fā)商隱瞞貸款時將土地使用權(quán)和地上建筑已經(jīng)抵押銀行的事實。