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私房征收,繼承人獲利幾何?

    日期:2020-04-21     作者:李維世(不動(dòng)產(chǎn)征收(動(dòng)遷)業(yè)務(wù)研究委員會(huì)、上海誓維利律師事務(wù)所)、顏志洋(上海誓維利律師事務(wù)所)

   一、爭(zhēng)議性質(zhì)

本案為再審案件,爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三:一是被征收房屋的權(quán)屬問(wèn)題;二是各繼承人簽署的《承諾書(shū)》的含義及效力問(wèn)題;三是所涉征收利益的歸屬問(wèn)題。

二、案情簡(jiǎn)介

本市虹口區(qū)某私房,原國(guó)有土地使用證載明使用者為王道中(本文人物均用化名),王道中夫妻已于九十年代去世,生前未立遺囑,共育有子女六人:王清秀、王錦秀、王全俢、王全亮、王全壯、王靈秀。

原告為王靈秀及其子孫興(大齡未婚),被告為其余兄姐及各自家人共計(jì)13人。其中,戶籍在冊(cè)人員為原告孫興及被告王錦秀祖孫三代七口、王全壯,實(shí)際居住人為王錦秀夫婦及王全壯。被告王錦秀曾于2001年經(jīng)審核后出資對(duì)該房屋翻建施工,增加了房屋樓層和面積。

20139月,征收人作為甲方與乙方王錦秀、王全壯簽訂《上海市城市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》,協(xié)議載明被征收人為上述六繼承人,共計(jì)獲得七套安置房,安置房屋價(jià)值373萬(wàn)余元,乙方需向甲方支付41萬(wàn)余元,該差價(jià)在一審過(guò)程中,由原告王靈秀支付。其中,因前六套房屋總價(jià)已超過(guò)征收補(bǔ)償款總額,第七套安置房為出資購(gòu)買。

六繼承人于2013101日簽署《承諾書(shū)》,載明:共有人共同協(xié)商一致,對(duì)該房屋的補(bǔ)償款,每人應(yīng)得18萬(wàn)元,其余款項(xiàng)由有實(shí)際戶口、實(shí)際居住人協(xié)商后,向動(dòng)遷組根據(jù)有關(guān)規(guī)定購(gòu)房,等選購(gòu)房確定后,由購(gòu)房人按實(shí)支付。本承諾書(shū)簽訂后,王全修、王清秀、王全亮每人應(yīng)得18萬(wàn)元,王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購(gòu)房。

再審過(guò)程中,筆者調(diào)取到王錦秀于201312月向第三人征收事務(wù)所出具的《申請(qǐng)書(shū)》,載明:在此次動(dòng)遷中,動(dòng)遷組同意我們購(gòu)買肆套動(dòng)遷房,但由于我們家庭人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜……共計(jì)購(gòu)買7套,如不履行支付差價(jià),動(dòng)遷公司有權(quán)收回兩套房屋。

三、各方觀點(diǎn)

一審時(shí),原告認(rèn)為:被征收房屋是父母遺留的私房,原告在征收時(shí)也被列明為被征收人。征收安置所得的七套房屋屬于六名子女共有,原告王靈秀雖系戶外產(chǎn)權(quán)人,但根據(jù)《承諾書(shū)》,原告王靈秀有權(quán)購(gòu)房。

再審時(shí),原告提出:根據(jù)被告王錦秀的《申請(qǐng)書(shū)》,本戶七套安置房的獲取,考慮了戶口因素,原告孫興對(duì)于征收利益的獲取顯然作出貢獻(xiàn),理應(yīng)享有利益,主張兩套房屋歸原告所有。

被告王錦秀一家認(rèn)為:原告孫興未在被征收房屋內(nèi)居住,不屬于安置對(duì)象。被告王錦秀通過(guò)相關(guān)部門批準(zhǔn),對(duì)被征收房屋進(jìn)行翻建,故被告王錦秀系被征收房屋中增加建筑面積的所有權(quán)人,增加的面積及對(duì)應(yīng)的征收利益與他人無(wú)關(guān)??少?gòu)房人員應(yīng)為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實(shí)際居住人,原告無(wú)權(quán)購(gòu)房,只享有貨幣補(bǔ)償?!冻兄Z書(shū)》是共有人真實(shí)意思的體現(xiàn),《承諾書(shū)》中唯一戶外產(chǎn)權(quán)人即原告王靈秀要求購(gòu)房,但是并沒(méi)有具體約定細(xì)則,確認(rèn)原告王靈秀享有遺產(chǎn)份額為18萬(wàn)元。

其他被告未發(fā)表意見(jiàn),請(qǐng)法院依法裁判。

四、法院判決

一審法院認(rèn)為:本案所涉《承諾書(shū)》由六位繼承人簽字確認(rèn),系各方真實(shí)意思表示,且形式完備,是由動(dòng)遷工作部門擬定,現(xiàn)除被告王錦秀一家之外的其余五位繼承人未能提供相應(yīng)證據(jù)證明該承諾書(shū)無(wú)效,故該《承諾書(shū)》應(yīng)認(rèn)定為合法有效,對(duì)各方當(dāng)事人均具有法律約束力。根據(jù)《承諾書(shū)》約定,原告王靈秀所得款為18萬(wàn)元,因其在審理中向第三人交納了購(gòu)房差價(jià)款41元余元,同時(shí)根據(jù)七套房屋所在地址、面積、市場(chǎng)價(jià)等具體因素,酌定浦東新區(qū)某處房屋(面積75平方米)歸原告王靈秀所有。

原告王靈秀對(duì)一審判決不服,上訴后因無(wú)力承擔(dān)訴訟費(fèi)撤訴,后找到筆者提起再審。

再審法院認(rèn)為,首先,關(guān)于被征收房屋的權(quán)屬問(wèn)題。被繼承人死亡后,房屋屬于六名法定繼承人共有。被告王錦秀雖對(duì)遺產(chǎn)房屋進(jìn)行了翻修擴(kuò)建,擴(kuò)大了房屋建筑面積,但因房屋的國(guó)有土地使用證仍登記在被繼承人名下,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)并不因此改變,但在分割被拆除房屋價(jià)值補(bǔ)償款時(shí),出資翻修人被告王錦秀可以適當(dāng)多分。

其次,本案所涉的《承諾書(shū)》效力問(wèn)題。《承諾書(shū)》經(jīng)六名繼承人即房屋共有人經(jīng)協(xié)商后簽字確認(rèn),系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,為依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬(wàn)元,其余共有人王錦秀、王全壯、王靈秀協(xié)商購(gòu)房。故購(gòu)房人在取得征收利益后,應(yīng)當(dāng)支付非購(gòu)房人每人18萬(wàn)元。

最后,關(guān)于所涉各類征收補(bǔ)償款及利益的歸屬問(wèn)題?!冻兄Z書(shū)》已約定王全修、王清秀、王全亮的所得款為每人18萬(wàn)元,故各類征收補(bǔ)償款項(xiàng)目大多歸其余三名房屋共有人王錦秀、王全壯、王靈秀所有。但其中有少量補(bǔ)償款項(xiàng)目,如搬場(chǎng)費(fèi)補(bǔ)貼、簽約獎(jiǎng)、整體搬遷獎(jiǎng)、家用設(shè)備移裝補(bǔ)貼、選擇異地配套商品房安置自行過(guò)渡補(bǔ)貼等,戶籍人及居住人也享有份額。鑒于雙方對(duì)于王全壯得一套房屋無(wú)爭(zhēng)議,其余六套安置房由余下的兩名購(gòu)房人原告王靈秀、被告王錦秀購(gòu)買較為合理。另綜合考慮家庭人員數(shù)量及房屋出資翻修情況,再審判決原告王靈秀、孫興得兩套安置房,并向王清秀支付18萬(wàn)元;被告王錦秀一家七口得四套安置房,并向王全修、王全亮各支付18萬(wàn)元;被告王全壯得一套安置房。

五、 律師觀點(diǎn)

本案一波三折,前后時(shí)間跨度近三年。本案征收與繼承競(jìng)合,當(dāng)事人人數(shù)眾多,但重點(diǎn)在于對(duì)《承諾書(shū)》的理解和關(guān)鍵證據(jù)的調(diào)取。

首先,六繼承人意思表示一致后簽署《承諾書(shū)》是有效的。六繼承人對(duì)于自身相關(guān)利益均作了明確約定,或舍棄或多得。一審時(shí)原告曾試圖否認(rèn)承諾書(shū)的效力,險(xiǎn)些弄巧成拙。因?yàn)槿魺o(wú)承諾書(shū),原告王靈秀因系戶外產(chǎn)權(quán)人,將喪失購(gòu)房資格。正如被告曾提出原告王靈秀系戶外產(chǎn)權(quán)人,戶外產(chǎn)權(quán)人只享有貨幣補(bǔ)償,對(duì)專屬于居住人的各項(xiàng)權(quán)利不應(yīng)享有,配房安置人員為戶內(nèi)產(chǎn)權(quán)人及實(shí)際戶內(nèi)居住人。但《承諾書(shū)》清楚表明原告王靈秀作為被征收人有權(quán)購(gòu)房,其征收利益才因此不局限于18萬(wàn)元,其享有的安置房面積也不受限于其享有的各類征收補(bǔ)償款金額。

其次,一審時(shí)原告未去調(diào)取被告王錦秀出具的《申請(qǐng)書(shū)》這一關(guān)鍵證據(jù),也是一審失敗的重要原因。再審法院在最終確定安置房歸屬時(shí),考慮到了這一點(diǎn),即家庭人員數(shù),用更精準(zhǔn)的說(shuō)法可表述為房屋使用情況及需求,顯然大齡未婚且戶籍對(duì)于安置房的獲取作出貢獻(xiàn)的原告孫興,獲得一套安置房是合情合理的。

最后,筆者在經(jīng)辦此次案件過(guò)程中對(duì)于三方面深有感觸,故特將心得整理在文末,以供參考:

其一,私房征收往往與繼承掛鉤,繼承又往往發(fā)生于征收之前,故繼承開(kāi)始后應(yīng)及時(shí)就遺產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商處理,以此來(lái)避免之后的糾紛及利益受損;

其二,征收案件往往標(biāo)的較大,若簽訂家庭協(xié)議,協(xié)議約定的明確性應(yīng)為第一要?jiǎng)?wù),筆者在經(jīng)辦其他案件中曾見(jiàn)過(guò)僅有數(shù)字及名字的協(xié)議書(shū),根本無(wú)法看出各方是何意思表示,故切忌簽訂含糊其辭的協(xié)議;

其三,律師的責(zé)任心至關(guān)重要,應(yīng)幫助當(dāng)事人收集、梳理證據(jù),尤其是避免遺漏對(duì)當(dāng)事人有利的關(guān)鍵證據(jù)。本案倘若一審時(shí)能夠去調(diào)取被告的《申請(qǐng)書(shū)》,或許不會(huì)如此被動(dòng)。  



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