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陸憶軍律師網聊樓市、房產及女性創(chuàng)業(yè)
日期：2008-03-08 作者：東方法治 閱讀：4,941次
[主持人的話] “三八”婦女節(jié)將至，3月7日（周五）的節(jié)目中，我們將邀請上海市女律師聯(lián)誼會副會長、“上海市優(yōu)秀女律師”、“上海市三八紅旗手”陸憶軍律師，做客東方網嘉賓聊天室，通過網絡聊聊目前的樓市和房產方面的問題，聊聊女性創(chuàng)業(yè)中可能遇到的法律問題，并在節(jié)目中解答大家提出的一些法律咨詢。
時間：2008年3月7日（周五）下午3點～4點。
[嘉賓介紹]
陸憶軍律師，上海市浩英律師事務所合伙人、上海仲裁委員會仲裁員、上海市律師協(xié)會理事、上海市女律師聯(lián)誼會副會長、上海市浦東新區(qū)政府法律顧問團成員。
其于1983年、1993年先后畢業(yè)于華東政法學院法律系和華東師范大學國際金融系國際經濟專業(yè)；之后還分別取得了澳大利亞悉尼科技大學法學院碩士和美國杜蘭大學工商管理碩士學位。2001年11月，其作為中國政府首次在法律界組織的“WTO爭端解決機制赴美高級研修團”成員赴美培訓。陸憶軍律師自1983年起至今一直從事律師工作，先后被評為“東上海十佳律師”和“上海市三八紅旗手”等。
[聊天實錄]
[嘉賓陸憶軍]答：網友們，下午好！我是來自上海市浩英律師事務所的陸憶軍律師，今天想借著這樣一個機會，特別向女性朋友們預祝三八節(jié)快樂。我主要從事公司的收購兼并、外商投資、房地產開發(fā)業(yè)務等，同時我還擔任上海市仲裁委員會的仲裁員，近期處理了不少有關房屋裝潢糾紛方面的仲裁案件。如果網友們在這方面有什么法律問題，我們可以作一些探討。
[網友xiangfei]問：陸律師，前一陣延安路陜西路口的爛尾樓因為墻體巨幅廣告引了爭議，您在盤活爛尾樓方面的case有什么涉及嗎？
[嘉賓陸憶軍]答：有一些涉及。如果作為爛尾樓的收購方來講，首先一般是明確是項目股權的收購，還是購買資產。如果是購買資產的話，法律關系會相對簡單一些，但是一般的交易成本會比較大，會增多一大筆稅費的開支。如果是項目股權的收購，我們律師主要的任務就是幫助客戶能夠盡可能查清被收購方的資產負債狀況，尤其是或有的債務，比如說被收購方原有對外的擔保等等。在項目啟動時，現(xiàn)在客戶都會聘請律師進行法律的盡職調查，主要也就是為了查清這些樓盤的現(xiàn)存的法律狀況是否存在暇疵，這些是我們之后制作交易文件的基礎。
[網友尼尼]問：一年前，我以姐姐名義購一商品房并按揭，我與姐約定：首付及貸款還款全部由我負責，并以她的名義支付，該房產權屬我?，F(xiàn)在姐夫與姐姐鬧離婚覬覦該房產，理由是：房產證上是我姐姐的名字所以是他們夫妻共同財產。我應該怎么辦？
[嘉賓陸憶軍]答：首先要明確購房時你姐姐是否已經結婚，如果說購房時你姐姐已經結婚，而事先并沒有和你姐夫約定該房產非共同財產的話，那么除非你能夠提供足夠的證據能夠證明這一房產實際系你所購，那么一般會認定這個房產是屬于夫妻的共同財產。而如果購房時你姐姐尚未成婚，那么這個房產應當是屬于你姐姐的婚前財產，自然你和你姐姐之間的約定就可以順利履行。
[網友挑戰(zhàn)難度]問：看您參加大律師評選時公布的簡介，提到您“善于運用長年積累的實務經驗，靈活且富有創(chuàng)造性的處理解決客戶所面臨的一些棘手問題”能否介紹1～2個您覺得解決得漂亮的棘手問題？
[嘉賓陸憶軍]答：案件的處理如果僅僅是按照常規(guī)的一些做法，結果可能不能夠真正地解決問題，遇到有一些特殊狀況的時候，有長期從事律師經驗的律師來講，就應當運用起一些綜合的經驗，有創(chuàng)造性地解決一些問題。比如說有這么一個例子，這是我的一個客戶，是擁有５A級的寫字樓，其將有一個層面的一大半樓面租給了一家即將開業(yè)的餐廳，由于餐廳的股東發(fā)生糾紛，導致該餐廳由于欠付裝潢公司的工程款項而被裝潢公司告到法院，裝潢公司同時提起了訴訟保全，把整個餐廳進行了查封，而這家餐廳又同時欠付我們客戶的租金。如若我們也同時起訴這家餐廳欠付的租金，并要求單方終止租約，我們預計肯定會得到法院的支持。
但是，這場訴訟將是曠日持久的，我方客戶實際的租金損失可能得不到彌補（因為裝潢公司已經訴訟在先，而這家餐廳可能已經是資不抵債）。所以在這種情況下，我就提出和裝潢公司進行協(xié)商，我們一次性地支付裝潢公司一筆款項，以收購裝潢公司的或有債權，讓裝潢公司配合我方繼續(xù)訴訟。裝潢公司接受了我們的提議，我們就要求裝潢公司能夠撤銷對餐廳的查封，而我方公司按約直接行使單方終止租賃合同的權力，如此我們把餐廳所占用的面積及時又出租予其他公司。如此雖然我方客戶先行損失了一筆向裝潢公司收購或有債權的款項，但因為房屋得到及時出租，所得的租金收入應當遠比按通常通過訴訟解決所獲取的利益要大得多。
[網友小錢]問：我婚前買的房子，婚后想賣，請問要夫妻共同簽字嗎？
[嘉賓陸憶軍]答：要確認現(xiàn)在這個房子的產權證是你一個人的名字，還是夫妻雙方的？如果是前者，那么出售房子的時候就無需夫妻共同簽字。
[網友王]問：我婚前購置一套房子，是按揭買的，有首付發(fā)票。但房證是婚后辦下來的，是共同還按月還款的。請教律師，這房子是不是我的個人財產？
[嘉賓陸憶軍]答：這是要看結婚證的簽署日是在房產證頒發(fā)日期的之前或之后，如果是在房產證頒發(fā)日之后的，又沒有特別約定的，那么是屬于夫妻共同財產。
[網友一鳴]問：我在2004年向當地一開發(fā)商購買一套樓房，一次性交清房款，沒有購房貸款。開發(fā)商和我簽定了購房合同，并書寫證明了我所購房屋并無其它貸款。當我去房管局辦理房產證時，房管局告訴我該房已經在一年前就賣給了別人并且是購房貸款。我讓開發(fā)商解釋，他承諾在一年內幫我辦完房產證手續(xù)。可是到現(xiàn)在開發(fā)商仍然沒有協(xié)助我辦理房產證，該房也仍然有貸款。于是我就向該開發(fā)商提出起訴:一，在短期內協(xié)助我辦理房產手續(xù)。二，因為我是現(xiàn)款購房所以按有關金融利率賠償利息。三，賠償我經濟損失費。根據請幫我分析一下我起訴的內容是否成立。也請幫我出出主意我該如何做？
[嘉賓陸憶軍]答：按照你所述的情況，明顯是開發(fā)商違約了?，F(xiàn)在你若想起訴，你的第二、第三項訴請，我認為首先要看一下你們原有合同的約定，是否約定了違約金的具體計算，當然如果沒有約定違約金，或因開發(fā)商違約而導致你的損失超出違約金的，則超出部分你還可以要求開發(fā)商賠償。
[網友辰]問：本人于2000年登記結婚，并于2001年生下一子，差不多三個月的時間，男方父母就因孩子的居住問題多次來女方吵鬧，因此造成我與兒子兩年多的時間未回過男方家，其間我丈夫又私自購買了一套商品房，從購買至其入住都未曾與我商談過。后因權衡到兒子的關系，我們并沒有離婚，而是選擇仍然生活在一起。但是在這幾年的夫妻生活中，我們之間的問題還是很多，相互間的關心、信任都沒有了，現(xiàn)在甚至連夫妻生活也沒有了。還有他的父母根本就不把我當一家人看待。
去年我丈夫說是為了解決我和他父母間的不和，又購買了一套兩房一廳的房子，又說為了辦理產證，拿取了我的身份證與戶口簿，結果產證上根本就沒有我的名字，他只是用其去銀行辦理了我的參貸關系，使我更肯定了我們的婚姻問題，因此我想提出離婚。我有一個7周歲的兒子，雖然我現(xiàn)在和我丈夫同屬一個公司其下，但是他屬于正式編制，待遇比我好，我只想爭取到孩子的撫養(yǎng)權，是否可以？
[嘉賓陸憶軍]答：你的問題主要是孩子的撫養(yǎng)權如何確定的問題。如果雙方不能協(xié)商一致，而雙方都希望得到撫養(yǎng)權，法院判決主要是考慮有何方撫養(yǎng)孩子對孩子更為有利。從你提問來講，你丈夫的經濟條件要好過你，但這不是唯一的判定依據，如若你能提供充分的證據說明由你來撫養(yǎng)孩子對孩子更為有利的話，如孩子長期以來一直是由你關心、照料，孩子本身更愿意和你在一起，或者你丈夫有其他不良嗜好等等，而你的經濟能力雖然比你丈夫差一些，但也有足夠能力撫養(yǎng)孩子，那么你還是有可能取得撫養(yǎng)權的。
[網友許女士]問：我要離婚房產我可以分到多少？律師您好，我想離婚，房子是婚前2002年丈夫的父母出按揭首付款購買的（我是2004年結的婚），婚后是有我們自己付貸款，這個房子還有一個問題是房產證的名字是我丈夫的弟弟，丈夫的父母和弟弟都各有房子，結婚前他們都表示這個房子就是給我們的，我們有一孩子，我想要孩子的撫養(yǎng)權，在這種情況下我想要離婚的話，房產我能分多少？
[嘉賓陸憶軍]答：按照你介紹的情況來講，由于該房屋是你丈夫的父母付的首付，且房產證的名字是你丈夫的弟弟的，所以不能認定該房屋是屬于你們夫妻共同的財產。至于說婚后你們支付貸款的部分，那么這部分已還的貸款額應由其弟弟返還，而返還部分的款項應當是作為你們夫妻共同的財產。
[嘉賓陸憶軍]答：時間過得真快，今天聊天的時間就要到了。由于時間的關系，很抱歉不能回答所有的問題，希望以后還有機會和大家交流。再次祝姐妹們三八節(jié)快樂！
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